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2025/11/20不動産を売っても売っても住み続けられる？リースバックについて解説！
- リースバック
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
「自宅を売っても住み続けられる」リースバックの流れ
リースバックは、自宅の売却後も家賃を支払ってそのまま住むことができるサービスを指します。このサービスは「セール・アンド・リースバック」とも称されます。
この仕組みは非常にシンプルです。自分の家を売って、同じ場所を賃貸として借りて住むというものです。
このプロセスを、不動産の売却と賃貸契約の一連のセットとして考えると理解しやすくなります。売却する際に、所有権はリースバック会社に移転しますが、家賃の支払いによってその場所に住み続けることができます。
「自宅を売っても住み続けられる」リースバックを利用する例
個人向けリースバックの特長について解説します。
住み慣れた環境の維持
多くの人々にとって、自宅はただの建物以上のものです。多くの思い出や生活の基盤が詰まっているため、簡単には手放したくないもの。リースバックを利用すれば、住み慣れた家を手放さずに、一時的な資金を得ることができます。
子供の教育環境の維持
子供が学校や友人との関係を築いている場合、転居は避けたいという家庭も多いでしょう。リースバックを利用することで、子供たちの生活環境を維持しつつ、必要な資金を確保できます。
資金の利用自由度
リースバックから得られる資金は、使用目的の制限がないため、病気の治療費や子供の教育費、ローンの返済など、様々な用途に利用することができます。リースバックやセールアンドリースバックは、現代の経済環境での新しい資金調達の方法として注目されています。しかし、これらの手法を利用する前に、メリット・デメリットをしっかりと理解し、専門家との相談を経て、最適な選択を行うことが重要です。
リースバックを利用するケース
- 住宅ローン返済の負担を減らし、一度にまとまった金額を手に入れたい
- 事業のための資金が必要だが、自宅は手放したくない
- 負債の返済のために資金が欲しいが、自宅は差し押さえられたくない
- 医療費などの高額な支出が必要で、自宅を持ち続ける方法で資金を得たい
例外的なケース
- 老齢化してきて、自分が健康なうちに家を現金化したい
- 家を売却した事実を公にせず資金化したい
- 不動産市場が好調な時に家を売却しておくことを望む
- 不動産としての資産は相続時に分割しにくいので、先に現金に変えておきたい
- 離婚の際、所有していない方がその家に住み続けたい時（住宅ローンの継承が難しい場合）。
「自宅を売っても住み続けられる」リースバックのメリット
リースバックの魅力的な利点を詳しく解説します。
以下は、主な8つのメリットを挙げてみました。
- 資金を迅速に確保することが可能
- 自宅を手放しても引き続き住める
- 引越しの費用や手数料が掛からない
- 毎月の出費が一定になる
- 家の維持にかかるコストが不要
- 近隣住民に売却事実を伏せられる
- 家の所有に関するリスクを避けられる
- 将来的に自宅を再購入する選択も考えられる
資金を迅速に確保することが可能
リースバックの契約を結ぶ相手は、主に不動産関連の会社で、迅速な売却が可能です。このため、素早く大きな金額を受け取れる利点があります。対照的に、通常の不動産売却では、宣伝から買主の選定までに時間がかかることが多いです。
また、手に入れた資金の使い方に制限はありませんので、必要なときにフレキシブルに活用できます。
自宅を手放しても引き続き住める
自宅の売却通常は、新しい住まいを探す必要がありますが、リースバックを選択すれば、既存の自宅に住み続けることができます。これにより、新しい場所への適応や転居のストレスを回避できるのは大きな利点と言えるでしょう。
引越しの費用や手数料が掛からない
自宅を変える必要がないため、引越しに伴う諸経費を心配することはありません。
毎月の出費が一定になる
住宅ローン返済の負担がなくなり、固定の家賃のみとなるため、家計の安定が期待できます。
家の維持にかかるコストが不要
売却後は、固定資産税や保険料といった維持費を気にすることがなくなります。
近隣住民に売却事実を伏せられる
住み続けることができるため、近所の人々に売却の事実を知られることはありません。
家の所有に関するリスクを避けられる
家の老朽化や相続税問題などのリスクを回避できるのは、非常に安心感があります。
将来的に自宅を再購入する選択も考えられる
リースバックでは、一時的な経済的困難を乗り越えた後、買い戻しの選択肢も残されています。これは、安心して利用できる大きなメリットといえるでしょう。特定のリースバック契約では、将来的に物件を再度購入するための「買い戻し」オプションが用意されている場合もあります。これにより、一時的な資金需要に応えた後、再びその物件を所有することが可能となります。しかし、買い戻しの条件や期間は契約によって異なるため、細部を確認することが大切です。
「自宅を売っても住み続けられる」リースバックの仕組み
リースバック可能な不動産の範囲
リースバックは、家屋のみならず、様々な不動産が該当するシステムです。それにはマンション、土地、事業用のビルなどが含まれます。とは言え、取り扱い条件は不動産会社ごとに変わるため、詳細は事前に調査することが重要です。
共有名義の不動産にも留意が必要です。共有名義とは、例えば、1つの物件を2人で共同所有している場合を指します。具体的には、1つの物件に半分の所有権をそれぞれ持つ形となります。そのため、このタイプの不動産を完全にリースバックすることは難しく、多くのケースで共有者の同意が必要となるでしょう。
リバースモーゲージとの違い
「リバースモーゲージ」という金融サービスも、自宅を利用して資金を得る方法として知られています。リースバックと共通する点は、自宅を手元に保ちつつ資金を得られる点ですが、2つのシステムの違いを正確に理解することが大切です。
主な違いは、不動産を担保にするか、それとも売るかという部分にあります。
リバースモーゲージは、自宅を担保にして資金を融通する仕組みです。このサービスは高齢者を対象としており、家を担保にしてお金を借りる形を取ります。こちらは月々の利息の支払いが必要となり、契約者が亡くなった後、不動産の売却によって融資額を返済する形となります。言葉としても似ているので間違えてしまいそうですが、全く違うものなので気をつけましょう。
「自宅を売っても住み続けられる」リースバックで気をつけるポイント
以下、リースバックの主なデメリットを詳しく解説します。
買取価格が低く設定されることが多い
リースバック事業者は、利益を追求するビジネスエンティティであり、そのため購入価格は市場価格よりも低く設定される傾向が強いです。事業者は、リスクを考慮し、将来的な価格の変動やその他の要因を織り込んだ価格で買取を提案します。これにより、所有者は住宅の真の価値よりも低い価格で売却することとなる可能性があります。
所有権を失う
リースバックでは、実質的に自宅を売却するため、当然ながら所有権を失います。これは、将来的に物件の価値が上昇した場合、その利益を享受することができないというリスクを意味します。また、物件に対する決定権も失われるため、リフォームや大きな変更を行いたい場合、賃貸主の許可が必要となる点も考慮が必要です。
家賃の増加のリスク
契約期間が終了した後、更新時に家賃が上昇する可能性があります。市場の家賃相場の上昇や物件の評価額の変動など、様々な要因により、住み続けるためのコストが増大する可能性が考えられます。
契約更新の不安定性
一般的な賃貸契約と同様、リースバックでも契約更新は保証されているわけではありません。事業者の方針変更や物件の売却意向など、多岐にわたる理由から契約の更新が拒否されるケースも考えられます。
住宅の維持に関する制約
持ち家の場合、自由にリフォームや改築が行えるのが一般的ですが、リースバックを利用する場合、その自由度が大きく制約されることが多いです。特に、大規模なリフォームや建て替えを希望する場合、多額の許可料や手数料が発生する可能性があります。
精神的ストレス
自宅を売却し、それを賃貸として住み続けるという決断は、多くの人にとって精神的に大きなストレスとなることが考えられます。自身の住む場所が「賃貸物件」としての性質を持つことへの違和感や、将来的な不安定さに対する懸念など、様々な感情が生じる可能性があります。
譲渡所得税の影響
住宅を売却した場合、譲渡所得税が発生する可能性があります。所有期間や利益額に応じて税率が異なるため、十分な税務知識が必要です。適切な税務対策を講じないと、高額な税金が発生するリスクも考慮すべきです。
リースバックは一見魅力的な選択肢と思われるかもしれませんが、上記のデメリットをしっかりと理解し、自身のライフプランや資産計画と合致するかどうかを冷静に検討することが求められます。専門家の意見を取り入れることで、より適切な判断を下すことができるでしょう。
まとめ
リースバックを進める上で、売却金額、売却のタイミング、そして売却後の月々の家賃をしっかりと検討し、適切な選択をすることが必要です老後の安定した資金の確保のためにも、まずは不動産のプロに相談してみましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
