家を売却後も住み続けることができる？リースバックについて解説！

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

「家を売却後も住み続ける」リースバックとは？

私たちの生活は予測不可能な出来事や状況変化に直面することが少なくありません。病気や事故、子供の進学、ローンの返済難、事業資金の調達、老後資金の不安など、多くの人々が経済的危機に直面することが考えられます。そんな中で、住環境を変えずに、一時的な資金を調達したいという要望を持つ人々に対して、リースバックは非常に有効な手段として現れてきました。多くの人々にとって、自宅はただの建物以上のものです。多くの思い出や生活の基盤が詰まっているため、簡単には手放したくないもの。リースバックを利用すれば、住み慣れた家を手放さずに、一時的な資金を得ることができます。

子供が学校や友人との関係を築いている場合、転居は避けたいという家庭も多いでしょう。リースバックを利用することで、子供たちの生活環境を維持しつつ、必要な資金を確保できます。リースバックから得られる資金は、使用目的の制限がないため、病気の治療費や子供の教育費、ローンの返済など、様々な用途に利用することができます。

企業や法人もまた、資金調達のために保有している不動産を活用する方法として「セールアンドリースバック」を選択することが増えています。これにより、企業は不動産を売却して資金を得つつ、その場所を引き続き利用することができます。

事業の継続性の確保: 企業にとって、ビジネス拠点は非常に重要です。セールアンドリースバックを利用することで、ビジネスの拠点を維持しつつ、必要な資金を得ることができます。

企業の成長や事業展開には、適切な資金調達が不可欠です。セールアンドリースバックは、資金調達のための有効な手段として多くの企業に利用されています。

リースバックやセールアンドリースバックは、現代の経済環境での新しい資金調達の方法として注目されています。しかし、これらの手法を利用する前に、メリット・デメリットをしっかりと理解し、専門家との相談を経て、最適な選択を行うことが重要です。

しかしながら、リースバックにはいくつかのデメリットやリスクも存在します。購入時の価格と売却後の家賃、契約条件などを検討する際に注意が必要です。自宅をリースバックする際には、専門家の助言を受け、契約書をよく理解し、将来にわたる財務計画を検討することが重要です。

売却後も住み続けるリースバックを検討するタイミングは？

リースバックとは、自宅を売却しつつ、その後も同じ場所を賃貸として住み続ける仕組みです。それでは、リースバックの検討や利用に適したシチュエーションを見てみましょう。

生活の安定資金

老後の生活資金を確保したい、あるいは生活費への不安を解消したい場合、リースバックを利用することで資金を得ることが可能です。この選択は、新しい場所に移転する手間を省きつつ、安心して生活を継続できます。

住宅ローンの負担を軽減

リースバックによる資金調達で、住宅ローンの返済を済ませることが考えられます。ただし、売却後は家賃が発生するので、ローン返済とリースバック後の家賃の適正さを比較検討することが大切です。

相続問題

自宅は価値ある資産として考えられますが、それに関する相続に際する紛争を避けたい場合、リースバックで自宅を現金化し、相続資産として均等に分配する方法が考えられます。

住居を変更したいとき

新しい家に移住したいと考えているが、そのための資金を確保したい場合、リースバックが適しています。さらに、新しい家探しや移転の準備期間中、現在の住居を継続して利用できるため、一時的な住居を探す手間が省けます。

これらのシチュエーションでは、リースバックが資金の確保や生活の安定に役立つ選択となり得ます。しかし、大きな資産である自宅を取引の対象とする際は、細心の注意を払い、適切な情報収集と慎重な判断が求められます。

リースバックの仕組み

従来のセールスアンドリースバックは、主に企業向けの資金調達手段として使用されていました。例えば、バブル経済の崩壊後、業績が悪化した企業が資金繰りを改善するために、本社ビルなどの不動産資産を一旦売却し、それをリースバックすることが行われていました。

一方、個人向けのリースバックは、出口戦略が異なります。これは、一般の個人が自宅を売却し、その後に賃貸借契約を締結し、将来的に自宅を買い戻すことを含みます。この点が、企業向けのセールスアンドリースバックとは異なる特徴です。

個人向けのリースバック契約では、最終的な出口戦略として以下の3つの選択肢が考えられます

①更新

リース契約を更新し、住み続けます。これは、将来的に自宅を買い戻す必要がない選択肢です。

②退去

リース契約を終了し、住居を退去します。この場合、不動産はリースバック会社の所有に戻ります。

③買い戻し

契約に買い戻しオプションが含まれている場合、将来的に自宅を買い戻すことができます。ただし、買い戻しのタイミングや条件は契約に依存します。

買い戻しのオプションについては、リースバック会社によって契約条件が異なります。一部の契約では、いつでも買い戻すことができる場合もありますし、一定の期間や条件を満たす必要がある場合もあります。

リースバック契約では、売却の「売買契約」と、その後の賃貸借契約の2つの重要な契約が同時に締結されます。この方法により、自宅を売却し、引っ越す必要なく、そのまま住み続けることができます。自宅や土地の売却を考えている場合、まずは不動産会社の査定を受けて、現在の市場価値を確認することが重要です。そして、リースバックの選択肢がどのように自分の状況に適しているかを検討しましょう。

リバースモーゲージとの違い

リバースモーゲージとリースバックは、不動産を活用するための異なる方法であり、それぞれ独自の特徴と利用条件を持っています。リバースモーゲージは融資の形態で、自宅を担保にして銀行からお金を借りる方法です。借りたお金は、通常、毎月の支払いではなく、所有者が亡くなった際に返済されることが一般的です。

対してリースバックは不動産を売却し、同時に買主と賃貸契約を結び、住み続ける方法です。これは物件を売却することで現金を得る方法です。

リバースモーゲージの場合、通常、借金の返済が発生しません。代わりに、所有者が亡くなった際に、自宅が売却され、その売却代金で融資額が一括返済されます。

リースバックは、売却後も住み続けるため、通常の家賃を支払う必要があります。

リバースモーゲージの利用条件には年齢制限があり、通常、50歳以上80歳以下の人が対象です。また、土地や戸建て住宅を担保にすることが一般的です。

リースバックの利用条件は不動産会社によって異なりますが、通常は年齢制限がなく、戸建て住宅やマンションなどのさまざまな物件が対象となります。

リバースモーゲージで得られる資金の使途は、特定の目的に制限されることがあります。多くの場合、住宅関連の用途（リフォーム、住宅購入など）に限られます。リースバックで得られる資金は、通常、制約が少なく、自由に使うことができます。

リバースモーゲージは銀行や金融機関との融資契約であり、取引相手は金融機関です。

リースバックは不動産を売却する形態で、取引相手は不動産会社や買主です。

リバースモーゲージとリースバックは、個人の状況やニーズに合わせて選択できる不動産活用方法です。どちらを選ぶかは、自身の年齢、不動産の種類、必要な資金の用途などを考慮して検討しましょう。それぞれの利点と制約を理解し、適切な選択を行うことが重要です。

リースバックのメリット

リースバックの人気の要因は、住環境への変動が少なく、まとまった金額を得られることです。リースバックの特性上、他人に気づかれることなく資金を確保することができる点も魅力です。ここで、リースバックの7つのメリットを詳しく見ていきましょう。

リースバックの7つの利点

• 売却しても引き続き住むことができる
• 住宅ローンを速やかに完済することが可能
• 一度に大きな資金を得ることができる
• 災害などの不動産所有のリスクを回避できる
• ローン返済の心配を減少させる
• 売却情報が外部に漏れない
• 未来的に再購入するチャンスがある
• 売却しても引き続き住むことができる

資金を集めるための方法として自宅を売ることを考える人もいます。しかし、通常の不動産の売却では、売却後の居住先を探さなくてはならず、理想の新居を見つけることは難しいこともあります。

リースバックの場合、自宅を売った後でも、売却相手との間で賃貸契約を結ぶことで、引き続き同じ場所に居住することができます。固定資産税や管理費、修繕積立金などの支払いも不要となります。新しい場所に慣れる必要がなく、子供の学校移転に伴うストレスなども防ぐことができます。

住宅ローンを速やかに完済することが可能

収入が減るなどの理由で住宅ローンの支払いが困難になることも考えられます。滞納が続けば、競売のリスクもあります。しかし、リースバックでは一括で売却代金を受け取るため、それを住宅ローンの返済に充てることで、迅速にローンを完済することも可能です。

まとまった資金ができる

自宅のような価値のある不動産を売ることで、大きな資金を手にすることができます。通常の売却とは違い、リースバックでは購入希望者を探す必要がなく、迅速に契約を結ぶことが期待されます。

災害などの所有リスクをなくせる

所有物件には、災害や事故などのリスクが伴います。しかし、リースバックを利用すれば、所有権を放棄することで、これらのリスクから逃れることができます。

ローンの返済の不安を解消できる

多くの方が家を購入する際、住宅ローンを選択します。しかし、返済期間が長期にわたるため、返済が難しくなるリスクもあります。リースバックを利用すれば、資金を確保して住宅ローンの返済をスムーズに進めることができます。

売却したことは周囲に知られない

通常の不動産売却とは異なり、リースバックの場合、販売情報が公開されることはありません。したがって、隣人や知人に売却の事実を知られることはありません。

まとめ

自宅を売ってその後賃貸契約を結び、以前の家に引き続き住む方法をリースバックと称します。リースバックを進める上で、売却金額、売却のタイミング、そして売却後の月々の家賃をしっかりと検討し、適切な選択をすることが必要です。リースバックを検討する際の情報は、あらかじめ十分に集めることが重要です。また、資金を手に入れるために自宅を売ることなく、それを担保とする選択肢も存在します。まず初めに、複数の不動産会社に連絡して、あなたの不動産の査定を依頼しましょう。各不動産会社が提供する査定額には違いがあるため、複数の査定を受けることが大切です。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける