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2026/04/21リースバックの買取価格や家賃相場はどのくらい？
- リースバック
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
リースバックとは？
リースバックは、所有している不動産を専門の会社に売却しつつ、その物件を賃貸として引き続き利用するという資金獲得の手法です。通常の不動産の売却時、売った後はその物件から出なければなりませんが、リースバックの場合、売却後も家賃を支払いながらその物件に住み続けることができます。事業主の方々にとっても、事業資金の確保のために事業所を売却しつつ、その後も同じ場所で事業を展開できるという利点があります。これは実質、不動産の売却と同時に賃貸契約を結ぶ仕組みとなっています。また、経済的な状態がよくなった場合、元の物件を再び購入するチャンスも考えられます。
リースバックの方法での資金獲得は、銀行や他の金融機関からの融資とは異なるアプローチです。これはあくまで不動産の売却という形をとりながら、異なる利点を享受する方法であるため、通常の融資やローンとは異なる特性を持っていることを把握しておくことが重要です。
リースバックの主なメリット
リースバックの魅力的な利点を詳しく解説します。
以下は、主な8つのメリットを挙げてみました。
- 資金を迅速に確保することが可能
- 自宅を手放しても引き続き住める
- 引越しの費用や手数料が掛からない
- 毎月の出費が一定になる
- 家の維持にかかるコストが不要
- 近隣住民に売却事実を伏せられる
- 家の所有に関するリスクを避けられる
- 将来的に自宅を再購入する選択も考えられる
資金を迅速に確保することが可能
リースバックの契約を結ぶ相手は、主に不動産関連の会社で、迅速な売却が可能です。このため、素早く大きな金額を受け取れる利点があります。対照的に、通常の不動産売却では、宣伝から買主の選定までに時間がかかることが多いです。
また、手に入れた資金の使い方に制限はありませんので、必要なときにフレキシブルに活用できます。
自宅を手放しても引き続き住める
自宅の売却通常は、新しい住まいを探す必要がありますが、リースバックを選択すれば、既存の自宅に住み続けることができます。これにより、新しい場所への適応や転居のストレスを回避できるのは大きな利点と言えるでしょう。
引越しの費用や手数料が掛からない
自宅を変える必要がないため、引越しに伴う諸経費を心配することはありません。
毎月の出費が一定になる
住宅ローン返済の負担がなくなり、固定の家賃のみとなるため、家計の安定が期待できます。
家の維持にかかるコストが不要
売却後は、固定資産税や保険料といった維持費を気にすることがなくなります。
近隣住民に売却事実を伏せられる
住み続けることができるため、近所の人々に売却の事実を知られることはありません。
家の所有に関するリスクを避けられる
家の老朽化や相続税問題などのリスクを回避できるのは、非常に安心感があります。
将来的に自宅を再購入する選択も考えられる
リースバックでは、一時的な経済的困難を乗り越えた後、買い戻しの選択も残されています。これは、安心して利用できる大きなメリットといえるでしょう。
リースバックで気をつけるポイント
リースバックを検討する場合、以下の9つの注意点が考慮されるべきです。
所有権の移転
リースバックは、物件の所有権が買取業者に移転します。これにより、固定資産税の負担が軽減される一方、将来的に子どもへの相続等を考慮する場合は、再購入が必要になる点を理解しましょう。
家賃の負担
リースバック後は家賃を支払うことが必須です。この家賃滞納が続くと、退去を求められるリスクもあるので注意が必要です。
家賃の設定
リースバックの家賃は、売却価格に依存することが多く、時に市場の相場よりも高額に設定されることがあります。
売却価格の低下
リースバックを選択すると、通常の不動産売却に比べて、売却価格が低く設定されることが一般的です。
住宅ローン残高
もし売却価格が住宅ローンの残高よりも低い場合、リースバックの利用は難しい可能性があります。
リフォームの制限
リースバック後は、物件への大幅なリフォームや改築が制約されることが多いです。
契約期間の確認
リースバックの賃貸契約には期間が設定されることが多く、契約終了後の更新が難しい場合もあるため、契約内容をよく確認することが重要です。
修繕費の負担
リースバックでは、通常の賃貸とは異なり、特定の修繕に関しては借主の負担となることがあるので、契約時に詳しく確認することが必要です。
長期的な視点
リースバックは短期的な資金調達の手段として有効ですが、長期的な生活設計や資産計画の観点からも検討することが重要です。
これらの点を十分に理解し、リースバックを利用する際のメリットとデメリットを総合的に判断することが必要です。
リースバックの買取価格の相場は？
市場価格の相場
リースバックの際の取引価格は、通常の不動産取引価格と比較して、おおよそ70%～90%の範囲に落ち着くことが一般的です。この価格設定は、不動産を投資として捉える業者の利益を最大化するためのものです。このように低価格での売却には、再購入の際のコスト削減や、家賃の減少などの利点が伴います。
地域差・場所による価格の変動
リースバックでの取引価格は、普通の不動産の価格よりも一般的に低めですが、場所によっても価格の変動が見られます。
不動産を購入する業者や投資家は、家賃の未払いやその他のトラブルが発生した際、物件を迅速に再販売することを考慮します。その観点から、取引が活発な東京、大阪、名古屋のような大都市や、流動性の高いエリアでは、リースバックの取引価格は比較的高めになることが期待されます。逆に、取引量の少ない地域では、価格はやや低くなることが多いです。
古い建物が意外にも有利かも
不動産の築年数は、取引価格に影響を与えます。一般的には、新しい建物ほど高い価格で取引されることが多いです。とはいえ、リースバックの場合、将来的な価格下落のリスクも考慮されます。
古い物件の場合、今後の価格下落リスクが限定的であるため、不動産の取引価格としてはプラスの評価となります。仮にリースバックから10年後に物件を再販売する場面を考えると、新築に近い物件の価格の下落が大きく、その結果として得られる利益が縮小する可能性が考えられます。
リースバックの家賃（リース料）の相場
リースバックを利用する際、家賃の相場が非常に重要な要素となります。この点は、利用を考えている多くの人が見落としてしまうことがあるため、十分な注意が必要です。
家賃相場の特徴
リースバックでの賃料は、通常の賃貸とは違った計算方法が用いられることから、同様の物件の家賃よりも高額に設定されることが一般的です。とはいえ、住宅ローンの月々の返済額と比較すると、リースバックの家賃は比較的低めに設定されていることが多いです。
売却価格と賃料の関連性
リースバックの場合、家賃は近隣の物件の家賃相場を基にするのではなく、物件の売却価格を基にして計算されます。通常、年間の賃料が買取価格の7%〜13%程度になるように設定されます。
例として、2,400万円でリースバックした物件が年間の家賃収入を10%として計算する場合、月々の家賃は20万円(240万円÷12ヶ月)となります。このように、一時的には大きな売却金額を手にすることができますが、毎月の家賃としての支払いは他の賃貸と比べると高めになることを考慮する必要があります。
賃料のコストダウン
リースバックによって得た資金があっても、その家賃は他の物件と比べて高く設定されることが多いです。だが、前述したように、賃料の設定はリースバックの買取価格に基づいているため、買取価格を少し低くすることで、賃料も相対的に安くすることが可能です。これには、買取を行う業者との協議や交渉が必要となる場面も考えられるので、その点も念頭に置いておくと良いでしょう。
リースバックした不動産は買い戻せるか？
リースバックの制度において、多くの人が関心を持つのは、売却後にその物件を再度購入することができるかという点です。この要点に焦点を当てて詳しく考察してみましょう。
再購入の可能性とリースバック
一言で言うと、再購入は確かに可能となっています。
リースバックの大きな魅力の一つとして、売却後も同じ住居に居住し続けられるだけでなく、ある時点で再度購入する選択肢もあることが挙げられます。ただ、この選択がどの場合や業者にも適用されるわけではないので、もし再購入を検討している場合、業者選びの段階で契約内容や第三者への転売の可能性など、詳細な条件を確認する必要があります。
再購入価格の実際
リースバックの制度では再購入のオプションが存在しているものの、現実的には容易ではありません。その理由として、再購入する際の価格が、元のリースバックの売却価格よりも高くなる場合が多いからです。これは、不動産業者がビジネスとしてのリースバックを行う際、経済的に損をするような価格設定はしづらいためです。再購入時には登記変更や関連する手数料、さらに業者の利益も考慮されることから、再購入価格は元の売却価格を上回ることが一般的です。
リースバックの本質は、短期的な資金ニーズを満たすための手段です。そのため、リースバックを選択したのに、それを上回る金額で物件を再購入する経済的余裕を持つ人は限られるでしょう。また、再購入を検討する時点で、物件の築年数が進んでいることもあり、元の価格以上の金額で再購入することは現実的でない場合も考えられます。
まとめ
リースバックとリバースモーゲージは、それぞれ異なる特長と利点を持っています。特に利用の手軽さ、相続のシンプルさ、そして家のリスクを他者に移すことが可能な点では、リースバックが上回っています。老後の安定した資金源を確保しつつ、現在の住まいに住み続けたいと考えている方にとって、リースバックは非常に魅力的な方法と言えるでしょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
