最終更新⽇時
2025/11/20住み続けながら家を売ることはできる？リースバックについて解説！
- リースバック
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
「住み続けながら家を売る」リースバックとは？
リースバック、または「セール アンド リースバック」は、自宅を売却し、その後買主と賃貸借契約を結んで、今まで通り自宅に住み続ける方法です。この形態が広まった背後には、いくつかの重要な理由が存在します。高齢者の増加に伴い、セカンドライフを快適に送るための資金を確保したいという願望が高まっています。自宅をリースバックすることで、資産をリキャッシュし、生活の質を維持できるため、高齢者にとって魅力的な選択肢となります。また、新型コロナウイルスの流行が住宅ローンの返済に不安をもたらし、一部の人々にとって財政的な負担が高まりました。リースバックは、ローン返済の負担を軽減する手段として注目されています。これにより、住宅を売却して資金を確保し、新しい住居を見つける必要がなく、安定感のある生活を維持できます。
以前から社会問題にもなっていますが、資産相続に関するトラブルや家族間の対立を避けるために、リースバックが選択されることがあります。親から子への不動産の相続は、しばしば遺産分割や税金の問題を引き起こすため、自宅を売却しリースバックすれば、資産を整理し、円滑な相続を促進できます。自宅を売却しながら住み続けることで、愛着のある住環境を保ちながらも、資金を手に入れることができます。新しい住居を見つける手間やストレスを軽減できるため、特に家庭や近所に深い結びつきがある場合に好ましい選択となります。
しかしながら、リースバックにはいくつかのデメリットやリスクも存在します。購入時の価格と売却後の家賃、契約条件などを検討する際に注意が必要です。自宅をリースバックする際には、専門家の助言を受け、契約書をよく理解し、将来にわたる財務計画を検討することが重要です。
リースバックの仕組み
従来のセールスアンドリースバックは、主に企業向けの資金調達手段として使用されていました。例えば、バブル経済の崩壊後、業績が悪化した企業が資金繰りを改善するために、本社ビルなどの不動産資産を一旦売却し、それをリースバックすることが行われていました。
一方、個人向けのリースバックは、出口戦略が異なります。これは、一般の個人が自宅を売却し、その後に賃貸借契約を締結し、将来的に自宅を買い戻すことを含みます。この点が、企業向けのセールスアンドリースバックとは異なる特徴です。
個人向けのリースバック契約では、最終的な出口戦略として以下の3つの選択肢が考えられます
①更新
リース契約を更新し、住み続けます。これは、将来的に自宅を買い戻す必要がない選択肢です。
②退去
リース契約を終了し、住居を退去します。この場合、不動産はリースバック会社の所有に戻ります。
③買い戻し
契約に買い戻しオプションが含まれている場合、将来的に自宅を買い戻すことができます。ただし、買い戻しのタイミングや条件は契約に依存します。
買い戻しのオプションについては、リースバック会社によって契約条件が異なります。一部の契約では、いつでも買い戻すことができる場合もありますし、一定の期間や条件を満たす必要がある場合もあります。
リースバック契約では、売却の「売買契約」と、その後の賃貸借契約の2つの重要な契約が同時に締結されます。この方法により、自宅を売却し、引っ越す必要なく、そのまま住み続けることができます。自宅や土地の売却を考えている場合、まずは不動産会社の査定を受けて、現在の市場価値を確認することが重要です。そして、リースバックの選択肢がどのように自分の状況に適しているかを検討しましょう。
リバースモーゲージとの違い
リバースモーゲージとリースバックは、不動産を活用するための異なる方法であり、それぞれ独自の特徴と利用条件を持っています。リバースモーゲージは融資の形態で、自宅を担保にして銀行からお金を借りる方法です。借りたお金は、通常、毎月の支払いではなく、所有者が亡くなった際に返済されることが一般的です。
対してリースバックは不動産を売却し、同時に買主と賃貸契約を結び、住み続ける方法です。これは物件を売却することで現金を得る方法です。
リバースモーゲージの場合、通常、借金の返済が発生しません。代わりに、所有者が亡くなった際に、自宅が売却され、その売却代金で融資額が一括返済されます。
リースバックは、売却後も住み続けるため、通常の家賃を支払う必要があります。
リバースモーゲージの利用条件には年齢制限があり、通常、50歳以上80歳以下の人が対象です。また、土地や戸建て住宅を担保にすることが一般的です。
リースバックの利用条件は不動産会社によって異なりますが、通常は年齢制限がなく、戸建て住宅やマンションなどのさまざまな物件が対象となります。
リバースモーゲージで得られる資金の使途は、特定の目的に制限されることがあります。多くの場合、住宅関連の用途（リフォーム、住宅購入など）に限られます。リースバックで得られる資金は、通常、制約が少なく、自由に使うことができます。
リバースモーゲージは銀行や金融機関との融資契約であり、取引相手は金融機関です。
リースバックは不動産を売却する形態で、取引相手は不動産会社や買主です。
リバースモーゲージとリースバックは、個人の状況やニーズに合わせて選択できる不動産活用方法です。どちらを選ぶかは、自身の年齢、不動産の種類、必要な資金の用途などを考慮して検討しましょう。それぞれの利点と制約を理解し、適切な選択を行うことが重要です。
リースバックするメリット
リースバックの利点について、以下に詳しく解説します。
1.即効性とまとまった資金の入手
リースバックの最大の利点は、すぐにまとまった資金を手に入れることができる点です。この点では、通常の不動産売却と同じですが、リースバックは即効性が高いのが特徴です。リースバック契約が成立すれば、数日で現金を手に入れることが可能です。急な資金需要や緊急の支出に対応するのに適しています。
2.引っ越さなくて済む
リースバックを選ぶ主な理由の一つは、自宅を売却した後もそのまま住み続けることができる点です。通常の不動産売却では、新たな住居を見つけたり引っ越しの手続きを行う必要がありますが、リースバックならば現在の住居を維持しながら資金を得ることができます。特に、自分の住んでいる場所に愛着や思い入れがある方に適しています。
3.リバースモーゲージよりも利用条件が緩い
リバースモーゲージと比較して、リースバックの利用条件は一般的に緩やかです。リースバックは、審査が比較的簡易で、対象となる不動産があれば基本的に利用可能です。また、住宅ローンが完済していなくても利用できます。さらに、年齢制限もあまり厳しくありません。このため、幅広い年齢層や物件タイプでリースバックを利用できるでしょう。
リースバックは、特に以下のような方におすすめです
1.緊急にまとまった資金が必要な方
急な医療費や急な投資機会への資金調達が必要な場合、リースバックは急な資金需要に対応できます。
2.自宅に愛着がある方
現在の住居に愛着やこだわりがあり、引っ越しを避けたい方に適しています。
3.リバースモーゲージが利用できない方
年齢や物件の条件により、リバースモーゲージを利用できない方にとって、リースバックは有力な選択肢です。
これらのメリットを考慮し、リースバックが自身の状況に適しているかどうかを検討することが重要です。
リースバックのデメリット
リースバックのデメリットについて詳しく解説します。
売却価格が一般的な売却に比べて低い
リースバックは、通常の不動産売却に比べて、売却価格が低く設定されることが多いです。一般的な不動産市場では、売却価格は市場価格に近い水準で決まりますが、リースバックの場合は市場価格の70～90％程度といった割引率が一般的です。そのため、同じ不動産を通常の売却で売った場合と比べて、リースバックの売却価格が低くなることがあります。
家賃が一般的な賃貸物件よりも高い
リースバック契約では、売却後に自宅を借り続ける形となり、その際の家賃が発生します。しかし、この家賃は一般の賃貸物件と比較して高めに設定されることが一般的です。通常、リースバックの家賃は売却価格の7～12％程度で決まります。このため、売却後に住むための家賃負担が通常の賃貸物件よりも高くなる可能性があります。
市場価格の変動に対するリスク
リースバック契約では、売却後に住み続けるため、不動産市場の価格変動に関連したリスクを負うことになります。もし市場価格が上昇した場合、リースバック契約を結んだ時点で不利益を被ることになります。一方で、市場価格が下落した場合には、リースバック契約者にとっては有利に働く可能性があります。この価格変動リスクを考慮する必要があります。
選択肢の制約
リースバック契約を結ぶことで、将来的な住居の選択肢が制約されることがあります。リースバックの契約が終了するまで、他の住居への移転が難しい場合があります。このため、将来のライフスタイルや住環境に変化が生じた場合、適切に対応できない可能性があります。
家を売ることに対する最終手段としてのリースバック
リースバックは、通常、家を売却する最終手段として検討されることが多いです。つまり、住宅ローンの返済に困難が生じたり、急な資金需要がある場合などに選択されることが多いです。そのため、リースバックを選ぶことが、他に選択肢がない場合に限られることがあります。
これらのデメリットを検討し、自身の状況や将来の計画に合った不動産売却の方法を選択する際に考慮することが重要です。
まとめ
まず初めに、複数の不動産会社に連絡して、あなたの不動産の査定を依頼しましょう。各不動産会社が提供する査定額には違いがあるため、複数の査定を受けることが大切です。査定額が高ければ高いほど、売却時に得られる利益が増えます。
受けた査定額を比較し、信頼性のある不動産会社を選びます。ただし、査定額だけでなく、会社の評判、提供されるサービス、手数料、契約条件なども考慮に入れましょう。
不動産会社を選んだら、売却価格を決定しましょう。この際、査定額に基づいて価格交渉を行うことができます。ただし、過度な値下げ交渉は慎むべきで、市場価格と比較して妥当な価格を設定しましょう。売却価格が合意されたら、不動産会社と売買契約を締結します。この際、契約条件や売却手数料、引渡し日などに注意を払いましょう。契約書の内容をよく理解し、不明点があれば質問しましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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