売った家に住むならリースバック！買い取られやすいエリア6選

皆さんは売った家にそのまま住む方法があることをご存知ですか？

それは「リースバック」という不動産売却の方法です。
今回は、リースバックで買い取ってもらいやすいエリアの特徴に注目して記事をお届けします。

最後にリースバックにおける注意点も解説していますので、ぜひ最後までご覧ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

リースバックで買い取ってもらいやすいエリア①政令指定都市

政令指定都市とは

地方自治法で定められた「政令で指定する人口50万以上の市」を政令指定都市と言います。

大都市において行政を効率的に運営することを目的として創立されました。

別名「指定市」「指定都市」「政令市」と言います。

政令指定都市はどこにある？

• 大阪市（大阪府）
  • 名古屋市（愛知県）
  • 京都市（京都府）
  • 横浜市（神奈川県）
  • 神戸市（兵庫県）
  • 北九州市（福岡県）
  • 札幌市（北海道）
  • 川崎市（神奈川県）
  • 福岡市（福岡県）
  • 広島市（広島県）
  • 仙台市（宮城県）
  • 千葉市（千葉県）
  • さいたま市（埼玉県）
  • 静岡市（静岡県）
  • 堺市（大阪府）
  • 新潟市（新潟県）
  • 浜松市（静岡県）
  • 岡山市（岡山県）
  • 相模原市（神奈川県）
  • 熊本市（熊本県）

※移行した年月日順

政令指定都市にはどんなメリットがある？

細部まで行き届いたサービスを行政からしてもらえる

政令指定都市になると、通常人口10万人〜20万人ほどを目処に市内に行政区がいくつか設置され、行政区ごとに区役所が開設されます。

区役所ができることで、今まで市役所から市内全体に対して届けていた行政サービスをより細部まで市民や地域に密着して届けられるようになります。

行政における事務作業のスピードアップができる

政令指定都市になると、今まで都道府県が持っていたあらゆる権利が譲渡されます。

そうすると、今まで都道府県を介さなければできなかったやりとりが直接「国と都市」でできるようになることが政令指定都市になることの大きなメリットです。

都市がより多くの権利を持つことで、行政による事務作業によりスピード感を持てます。

財政豊かなまちづくりが実現可能に

政令指定都市になると、国や県から新しい財源が交付されます。

（例）

• 石油ガス譲与税
• 軽油引取税
• 宝くじ発売収益金

他にも

• 地方道路譲与税
• 自動車取得税交付金
• 交通安全対策特別交付金

などが一般の市よりも増額されます。

財源が増えることで、より市民にとって住みやすい豊かなまちづくりの実現に近づきます。

リースバックで買い取ってもらいやすいエリア②高級住宅街

都心部ではない地方都市でも高級住宅街はあります。

もちろん地域によってレベルに差はありますが、県内・市内において

「あの辺は他のところよりお金持ちが多い」

と言われているエリアがあなたが住んでいるエリアの近くにもありませんか？

高級住宅街は子育てに良い住環境が揃っていることが多く、立地が悪くとも人気なエリアもあります。

日本の高級住宅街には以下のようなエリアが挙げられます。

（例）

• 港区（東京都）
• 福岡市 中央区 大濠（福岡県）
• 京都市 中京区（京都府）
• 名古屋市 東区 白壁・徳川町（愛知県）
• 札幌市 円山・伏見（北海道）

リースバックで買い取ってもらいやすいエリア③文教地区

文教地区とは

文教地区とは、住宅地の中で教育研究施設（大学・研究所など）や文化施設（図書館・美術館・博物館など）がある程度集結している地区のことです。

文教地区では、教育・研究・文化活動をするうえで悪影響をおよぼす可能性がある施設の建設が制限されています。

例えば、パチンコ・映画館・商業施設などです。

文教地区にはどんなメリットがある？

• 子育てや生活に必要な店舗・施設・サービスが整っている
  • 教育に力が入っているため、学校だけでなく塾などの教育機関も揃っている
  • 学校での学級崩壊の可能性が低い
  • 建設される建物に制限があるため、治安が比較的良い
  • 静かな住環境で過ごせる
  • 文教地区としてのブランドが確立しているため、エリアとしての価値が落ちにくい

リースバックで買い取ってもらいやすいエリア④再開発がある

再開発計画があるエリアにはどんなメリットがある？

転入者が増加する

まず、再開発事業が行われる地域ではオフィスビルが建てられたり、駅が改築・増築されたり、大型商業施設が開業したりします。

それにより、再開発された場所の労働人口が増加します。

労働人口のうち、エリア外から転入してくる人もいるでしょう。

そうした人たちのために、さらにマンションが新しく建設されます。

再開発が進んでいるエリアに転入者が増加すると、そのエリアにおいて不動産の需要が上がります。

結果的にリースバックで買い取る不動産会社からすると、買取後に売り出す時に得するため価値が上がる可能性がある再開発エリアは買い取ってもらいやすいのです。

地価が上昇する

地価＝土地の売却価格のことです。

基準地価・公示地価・路線価の3つに分かれます。

地価は人口増加などによって上昇する傾向があるのですが、地価が上昇すると土地上に立っている建物の価値も多少上がる可能性があります。

キャッシュフローを立てやすい

再開発には開始と終了の時期が定められています。

終了の時期に合わせて物件を売却すると、地価が上がったタイミングですのでより高く売れる可能性があります。

ただし、再開発の時期は進捗状況などで変わることがあるので、注意しましょう。

リースバックで買い取ってもらいやすいエリア⑤大学が多い

文教地区でなくとも、学研都市や単純に大学が多いエリアは国内にいくつもあります。

大学が多いエリアにはどんなメリットがある？

入居／退去の周期が安定している

学生、とくに大学生であれば基本的に入学と同時期に入居し、4年制であれば卒業と同時期に退去します。

入学と卒業という周期があることで、持ち主として次に売り出すための準備を計画的に行えます。

結果的に、空室のリスクが下げられるという点で買い取ってもらいやすいと考えられます。

家賃を滞納されづらい

学生が入居者の場合、ほとんどはその保護者が契約者や保証人になるでしょう。

万が一学生が家賃を払えないとしても、保護者がいれば滞納されづらくなります。

リースバックで買い取ってもらいやすいエリア⑥ベッドタウン

ベッドタウンとは

ベッドタウンとは大都市の近郊にあり、大都市へ通勤・通学する人々が居住する年のことを指します。

（例）

• 東京23区のベッドタウン→立川市、三鷹市、調布市
• 大阪市のベッドタウン→吹田市、高槻市、守口市
• 福岡市のベッドタウン→春日市、福津市、大野城市

ベッドタウンにはどんなメリットがある？

ファミリー世帯が多い

まず、住環境が整っていることから、ファミリー世帯が多く住んでいることが特徴です。

ファミリー世帯が多く住んでいると、小学生〜中学生くらいまでは同じところに住み続けることが多いため、空室になるリスクが低いというメリットがあります。

とくに小学生以下の子供がいる家庭からすると、小学校や保育園があるだけでなく、子供が遊べる公園などの施設、子育て支援制度が充実していることが多いのが嬉しいポイントです。

周辺施設が多い

ベッドタウンでは、昼間は都心部へ通勤・通学する人が多いため昼間人口が減ります。

しかし、夕方以降帰宅してくる人が増えて夜間人口が増えるため、居住エリアとして知られています。

居住エリアですので、日用品・食料品が揃うスーパーなどの店舗、手続きに必要な行政施設や健康維持に必要な各種病院が揃っているのがベッドタウンです。

知らないと危険！？リースバック利用時の注意点【6つ】

家の名義を変更（所有権移転登記）する必要がある

不動産を売却すると、名義を変更しなければなりません。

このことを「所有権移転登記」と言います。

名義を変更するとその時点で自分の持ち家ではなくなるため、後述しているようなリフォームなどを自由にできません。

もし所有権を取り戻したいのであれば、家を買い戻すことで所有権も取り戻せます。

しかし、必ずしも買い戻せるというわけではないため、買い戻す可能性があるならば契約締結前に確認しておきましょう。

修繕費は借り主が負担しなければならない

通常の賃貸借契約では、修繕費は家の持ち主（この場合は買い取る不動産会社）が負担してくれることがほとんどです。

しかし、リースバックの場合は修繕費を借り主（この場合は元々の持ち主）が負担しなければなりません。

なぜなら、リースバックで売った家に住むとそのまま借り主の私物が残っているからです。

家具や設備などの私物があると家の不具合の原因を特定しづらいため、借り主が修繕費を負担することになっています。

リフォーム・建て替えが自由にできない

リースバックで売った家に住む場合、売却後は自由にリフォーム・建て替えができません。

なぜなら、売却後の家の所有権は買い取った不動産会社に移転するからです。

しかし、生活に必要な軽いものであれば自己判断でできることもありますが、不動産会社とのトラブルを避けるためにも、軽度であっても事前に許可をとる方が良いでしょう。

家賃が相場より高い

リースバックで売った家に住むには、売却後に「賃貸借契約」を結びます。

ここまでは通常の賃貸住宅と同じです。

しかし、家賃は通常の賃貸住宅よりも高くなってしまいます。

リースバックで売った家に住む場合、月々の家賃は以下の計算式で算出されます。

＜買取価格×期待利回り÷12カ月＞

「期待利回り」とは、「家賃がその不動産の買取価格に対してどれだけ収益が期待できるか」を示した割合のことです。

以下の考え方でイメージすると分かりやすいかと思います。

「期待利回りが同じ→買取価格が高い方が家賃が高くなる」

「買取価格が同じ→期待利回りが高い方が家賃が高くなる」

買戻価格は売却価格よりも高い

前述したように、売った家に住むと所有権が移転します。

後に「やっぱり買い戻したい」と思った時に買い戻そうとすると、リースバックで家を売った時の売却価格（買取価格）よりも高い価格で買い戻さなければなりません。

なぜなら、不動産会社が自社のために利益を残す必要があるからです。

これは経営のために必要な社会の鉄則なので、「そういうもの」と思っておいた方が良いでしょう。

今後買い戻す予定が少しでもあるならば、契約を締結する前に必ず買い戻しに関する項目を取り決めて明記しておきましょう。

これを怠ると不動産会社とのトラブルに発展することもあります。

まとめ

さて、今回はリースバックで買い取ってもらいやすいエリアを6つ紹介しました。

このうちのどれかに当てはまっている方は、一般市場の売却でなくリースバックでも売れやすい可能性があります。

建物は年月とともに必ず経年劣化していくので、「売りたい！」と思ったらなるべく早く査定を依頼してみてください。

「紹介されている6つのエリアに当てはまっていない・・・」

という方もご安心ください。

不動産の価値は建物そのものや、立地条件、周辺条件、売却方法ごとの算出方式などさまざまな要因が組み合わさって決まります。

必ずしも「地方だから売れない」「築20年以上だから売れない」ということではありません。

お伝えしたとおり建物は経年劣化してしまいますので、「売った家にその後も住みたい」と思ったらまずは専門家に相談してみることが大切です。

今回紹介したエリアに当てはまらなくとも、なるべく高く売れる糸口を一緒に考えてくれる不動産会社が見つかるでしょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける