リースバックをする際のポイント！業者を決めるとき重要なこととは

老後にお金に不自由なく暮らせるお金は2,000万円が必要と政府が発表したことから、国民の老後資金への意識が変わりました。そのため、セカンドライフの資金を集めたいという人が増えたり、新型コロナウィルスで住宅ローン返済の返済を不安に感じたりする人が増えました。そんな人たちのために「リースバック」というものが広がりつつあります。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

自宅を売却しても住み続けられる方法はある！

今、自宅を売却するか悩んでいる方はいませんか？自宅を売却することによって、自分は住む家を失うことになります。しかし、自宅を売却しても今住んでいる家に住み続けられる「リースバック」という仕組みがあります。ここでは、自宅を売却しても住み続けられる「リースバック」という売却方法を紹介します。

リースバックとは

リースバックとは、現在住んでいる家を不動産会社などの運営会社に売り、その後売却した会社から自宅を賃貸として借りるという仕組みです。リースバックはまとまった資金を調達したいが、自宅を売りに出したくないという人にオススメの方法になります。

リースバックと通常売却の違い

不動産の売却には、査定から購入者が決まり、契約が成立するまでに平均半年程かかるとされています。しかしリースバックを活用すると、査定から交渉成立まで早い場合だと2週間、遅くても1ヶ月で終わります。そのため、振込までの期間が短くまとまった資金を早く手に入れられます。

リースバックは通常の売却よりも査定額が低く、約70％程度とされています。また、自宅を売却した際は購入者がいるため家を買い戻すことは難しいですが、リースバックを利用した際はもう一度購入できる優先権があるため、再び自宅を購入することが可能です。

リースバックは一時的に家を売却し、まとまったお金が集まったらもう一度自宅を購入できるという仕組みです。

リースバックを活用する人達

リースバックを利用する人達は、シニア層が多いです。マイホームを購入した年齢が遅く、ローンの支払いが厳しくなった人達、老後の生活費の足しにしようとする人達、また相続する人がいない場合に、リースバックを活用するケースが多いです。

つまり、経済的な理由で利用する人が多いということがわかります。万が一、ローンを滞納していても周りに知られることなく家を売却できるので、安心して活用できます。

近年では、個人経営をする人も事業の資金調達として利用する人が増加しています。リースバックは、2週間〜1ヶ月の短い期間で契約が成立し、まとまったお金が短期間で振り込まれることから、事業資金を集めたい人がリースバックを活用する事例が増えています。

リースバックをした後はどのような生活になるのでしょうか？

不動産会社に家賃を払う生活

リースバックを利用した場合は、不動産会社に対して「家賃」を支払う必要があります。

リースバックをした物件は、周りの平均家賃よりも高くなる傾向になるので、注意が必要です。しかし、急な病気で働けなくなり家賃を払えなくなってしまった場合や、仕事をクビになってしまった、事故に遭ったため働けなくなった、事業が失敗してしまい家賃を払うお金がなくなったなど、支払いが困難になってしまう可能性があります。その場合は、リースバックの業者に相談をしましょう。家賃を支払う意志を見せることによって対応をしてくれます。また、行政の支援を提案をしてくれる場合もあるので、一度リースバックの業者に相談してみるといいでしょう。

ライフスタイルは変わらない

リースバックを活用した場合でも、ライフスタイルに変化はありません。住む場所に変化がないため、以前と同じ通勤スタイルであり、子供がいる場合も学区も変わらないため転校する必要がありません。このように、リースバックを活用すると以前と変わらないライフスタイルを送れるので、子どもや老人がいる家庭は心が安定して暮らせます。

まとまった資金が手に入る

リースバックを活用すると、2週間〜1か月程度で不動産の代金としてお金が振り込まれます。まとまった資金を短期間で受け取れるので、事業の資金にしたり、老後の資金、教育資金などに活用できます。リースバックで得たお金の使い道に制限はないので、必要なところにお金をかけられます。

支出を削減して生活ができた

リースバックを活用すると不動産会社に家賃を支払う必要がありますが、固定資産税や、設備の修理費、修繕費を支払う必要がなくなるため支出を減らせます。その結果、家にかけるお金の必要がなくなり、支出を減らして生活できます。

マイホームを買い戻せた

通常、一度売却した家を買い戻すのは新しい買い手がいるので困難ですが、リースバックでは不動産会社などに売却するので、お金を準備すれば買い戻せます。

購入する権利は売却をした人に優先的にあるので、数年でお金を貯めてもう一度ローンを組み自分の家を買い戻せます。お金が一時的に必要で、でも自宅を手放したくないといった場合には、一時的に売りに出してまた買い戻すことが可能です。

リースバックをする際に気をつけたいポイント

リースバックを活用するとさまざまなメリットを受けられますが、気をつけたいポイントもあるのでここで紹介します。

契約内容は慎重に

リースバックをする際は、家の売却価格と今後の賃貸契約を交わします。売却価格は通常の売却価格よりも安くなる場合が多く、周辺の平均価格の70％程度と言われています。交渉次第で価格が高くなる場合もありますが、家賃も高くなる可能性があるので、売却価格と家賃価格を比較して契約することが大切です。

また、賃貸の契約をする際は「普通賃貸借契約」と「定期賃貸借契約」があることを理解して契約しましょう。「普通賃貸借契約」はアパートなどの賃貸契約と同様更新がありますが、「定期賃貸借契約」は更新できない場合もあるので、2年定期賃貸借契約を5年に延長してもらうなど、相談と交渉をすることをオススメします。

資金調達はリースバックだけなのか再確認をする

リースバックを利用すると自分の家に住み続けることはできますが、不動産の権利は不動産会社に移ります。資金が必要だからリースバックを活用するのか、家を売却するのか、または違う方法で資金は調達できないのかなどを改めて確認し、リースバックを活用するのか再確認をしましょう。

まとまったお金は使い道を明確にする

リースバックは、2週間〜1ヶ月の間にまとまったお金が一度に振り込まれます。なので、「ちょっとくらい大丈夫」と思って予定に無い買い物などをすると資金はすぐに底をついてしまいます。売却後は家賃の支払いもあるので、計画的にお金を使うことを強くオススメします。事前に、「老後資金にする」「子供の教育費にする」「事業のお金にする」など使い道を明確にし、無駄な支出をするのは避けましょう。

リースバックができる条件がある

リースバックを利用する際はある程度の条件があります。住宅ローンが残っている場合は、売却代金でローンが払い終わる状況になってないと利用できない場合があります。

リースバックを活用すると家賃の支払いもあり、二つの支払いを重ねてするため、金銭的な負担が大きくかかります。そのため、ローンの残債が多いと利用できない場合があります。リースバックを活用したい方は、一度不動産会社に相談してみましょう。

リースバックを活用する際は、気を付けるポイントが複数あるので一度確認しましょう。

気をつけるべきポイントを抑えることによって、リースバックの良さを最大限に感じられます。

リースバック業者を決める際のポイント

リースバックを利用すれば、不動産会社に家賃を支払うことによって今までの家に住み続けられます。

経営は安定しているか？

リースバックを利用する際は、取引をする会社に気をつけましょう。不動産会社を選ぶときには、経営が安定していることが非常に重要です。リースバックで家賃を支払っている期間中に倒産した場合は、住んでいる家を売却される可能性があります。通常は新しい会社に契約内容を引き継がれますが、状況によっては変わってきます。そんなリスクを減らすために、経営状態が安定している会社とリースバックの契約をしましょう。

相談や交渉をしやすいか？

リースバックをする際は、「建物の価格」「家賃」「契約期間」などを契約します。その際に、不動産会社の意見ばかりを受け入れるのではなく、自分の意見を通すことや、意見が言いやすい環境であるかも大切です。家賃や契約期間を相談しやすい環境にあると、交渉がしやすく、今後の生活のことも相談できます。親身になってくれて相談しやすい不動産会社を選ぶようにしましょう。

複数の会社と比較する

以前はリースバックを取り扱う会社が少なかったですが、近年では需要が増えているため、取り扱いする会社が増えています。なので、リースバックを検討している場合は複数の会社を比較検討することをオススメします。比較することによって、自分の条件にあった会社を選べます。

リースバックの取引件数はここ数年で急増していることから、今注目が集まっている在客方法です。その結果、リースバックを扱う会社が増え、さまざまな会社から選べるようになりました。必ず複数の会社に査定、相談をし、失敗しない業者選びをしましょう。

まとめ

今回は住宅ローンの支払いが困難になったり、すぐに資金を集めたい人にオススメのリースバックについて紹介しました。リースバックを活用することによって金銭面の変化がありますが、生活するうえでの変化はありません。変化がないことから、一緒に住んでいる子供やお年寄りは心身共に安心して暮らせます。また、リースバックを活用しても周囲の人に知られることがないので、周りの目を気にせず同じ家に住み続けられます。

リースバックをする際は交渉する場面が多々あります。そこで、不動産会社と自分の要望が擦り合わせられるかが重要なポイントとなってきます。リースバックを扱う会社は増加傾向にあり、複数の会社と相談することによって自分にあった業者を見つけられるので、リースバックをするならこのタイミングがチャンスでしょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける