家に住み続けながら家を売却？！シニアでも利用できるリースバックとは

老後にお金に不自由なく暮らせるには2,000万円が必要と政府が発表したことから、国民の老後資金への意識が変わりました。そのため、セカンドライフの資金を集めたいという人が増え、また新型コロナウィルスで住宅ローン返済の返済を不安に感じる人が多くなっています。そんな人たちのためにここ最近では「リースバック」というものが広がっています。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

自宅に住み続けながら家を売る方法

a.リースバックとは

リースバックとは、自分が現在住んでいる家を不動産会社やリースバックを扱っている業者に売却し、その後も家賃を払って住み続けるというものです。自分の家を売却しても、その後も賃貸として引っ越しをせずに住み続けられる方法になります。

リースバックの手順

リースバックをするには順番があるので、ここではリースバックの手順について紹介します。

業者探し・査定依頼

リースバックを利用すると決めたら、まずは業者を探します。リースバックを取り扱っている会社は近年増加傾向にあり、都市部だと尚多くあります。ここでポイントとなるのは、「信頼・実績・経営状況」です。信頼性のある会社と契約することによって、安心感を得られます。また、リースバックの実績がどのくらいあるのかを確認しましょう。取り扱い件数が多いほど、査定・契約までスムーズなので実績が少ない会社よりも多い業者を探しましょう。また、経営が危ない会社だと倒産リスクがありトラブルに巻き込まれる可能性もあるので、経営状況が安定している会社を選びましょう。

リースバックを提供している会社は、リースバック専門業者、不動産仲介業者、賃貸管理会社などになります。この中から最適な業者を探すために、ネットでの調査や比較を行いましょう。

査定依頼は複数の業者に頼めるので、査定依頼をした際に、営業マンの対応なども確認して比較するといいでしょう。

机上査定の実施

机上査定では、物件の大まかな価値を計算します。場所や土地の面積、建物の面積、築年数、設備などをみて大まかな価格が決まります。近隣の土地・建物価格を参考にして評価されます。ここで、リースバックの提案をされます。

訪問査定

訪問調査では、家に業者が来て自宅を査定します。ここでの訪問が、リースバック契約や売却価格が決まる大切な査定となります。査定で細かい箇所まで確認し、建物の状態、工事の必要性、法律などが守られているかなどを確認します。建物の外だけではなく、家の中の内装や設備まで査定されるので、訪問査定の実施日までに家全体の掃除や片付けをするのが良いでしょう。

契約条件・内容の確認

机上査定と訪問査定をもとに売却価格と毎月の家賃、リースバックの期間などを決めます。ここでは、自分の条件とリースバックの業者と意見をすり合わせられるかがポイントになってきます。

売却価格は適正な価格で自分が求める金額になっているか、賃料は適切か、リースバックの期間に無理はないかを確認しましょう。

リースバックの業者の利益の関係で売却価格が上がると、賃料も高くなります。反対に、売却価格が低いと家賃も安くなる傾向にあるので、自分の毎月の支払いを想定し「このくらいの家賃なら払える」という考えを持って、価格と家賃の相談をしましょう。

また、リースバックは契約時の内容に特約を組み込むことで、もう一度自分の家を買い戻すことが可能です。その優先的に買い戻せる期間もここで決めるので、自分の将来設計をしっかりと考え、契約期間を決めましょう。

契約の締結

契約内容を確認し、条件に納得した場合には契約を行います。

契約の内容は、「権利と義務」「販売価格」「家賃」「契約期間」などが書いてあり、リースバックについてのことも書いてあります。契約書に署名をすると契約が成立するため、契約内容の見落としや間違いがないか、じっくりと目を通すことが大切です。

売買代金の受け取り・賃貸開始

契約が締結すると、業者から売買代金が支払われます。一度に大きな金額を手にすることが可能です。しかし、そこから賃貸開始となるので家賃の支払いもはじまります。売却後にはまとまった資金が入りますが、計画性のあるお金の使い方をしましょう。

以上がリースバックを行う際の手順になります。その他リースバックにおいての査定から売却までの期間や活用方法もまとめているので参考にしてみてください。

査定から売却までの期間

リースバックを利用してから家を売却するまでの期間は、最短2週間から1か月ほどが平均です。契約が結ばれると、すぐに業者からお金が振り込まれます。

通常、不動産売却までの期間は平均半年ほどかかってしまうので、リースバックを利用すると短期間で家を売却でき、その後も家に住み続けられるというメリットがあります。

リースバックの活用方法

リースバックは、家を売っても同じ家に住み続けたいという人だけが活用する方法ではありません。新しい家を購入したい人にもリースバックはオススメです。新しい家を購入する際のお金をリースバックで資金を調達でき、新しい家に引っ越すまでに住み続けられるので、仮住まいの引っ越し費用や敷金・礼金を払う必要がなく、無駄なお金を支払う必要がありません。

他にも、シニア世代にもオススメです。不動産の相続はお金ではないため、公平に分けることができません。しかし、リースバックを活用することにより不動産資産を現金化し、相続が可能です。そのため、複数人で一つの不動産を相続するか考えているシニア世代にもリースバックはオススメです。

シニア世代のリースバック

はじめて結婚した年齢のことを「初婚年齢」といいます。1980年の男性初婚年齢の平均は27.8歳、女性は25.2歳でしたが、2021年の男性の平均初婚年齢は31.0歳、女性は29.5歳と初婚年齢が徐々に上がってきており、近年では「晩婚化」と言われるようになりました。それに伴いマイホームの購入年齢も上がってきており、30歳から34歳の間で購入している人が多く、平均年齢は32.3歳というデータがあります。

初婚年齢、不動産取得年齢は上昇傾向にあり、ローン返済が終わる年齢も上昇しています。

ローン返済中にもかかわらず老後資金を貯めなければならないのに、ローンを払い終えることができないまま定年を迎えてしまうといったケースもあります。そのため、ローンの返済がきつくなった場合にリースバックを活用するケースが多くあります。

現金で遺産を相続したい場合

リースバックは、終活をしているシニア世代にもオススメの方法です。不動産などは相続をする際にトラブルになることが多いです。しかし、リースバックを利用して家を現金化することにより、不動産の相続はなくなり現金のみとなります。そのため、相続する人が複数いる場合や、相続トラブルになりそうな場合は、先にリースバックを利用することによってトラブルを防げます。家賃を支払うことによって、今まで住んでいた家にも住み続けられるので、シニア世代にもリースバックはオススメです。

相続する人がいない場合

近年の晩婚化の影響などもあり、子供がいない家族も増えました。そのため、家族は自分とパートナーだけという人も多いのではないでしょうか。その結果、遺産を相続する人がおらず、どちらも亡くなったあとは空き家になってしまうというリスクがあります。その場合、ある程度の年齢になった際にリースバックを活用することによって、すべてを現金化し、その後の生活を送るという手段もあります。リースバックを活用すると、家はリースバック業者のものになっているので、住んでいる人が死亡した際も相続の手続きをすることなく、リースバック業者がすべて行ってくれるので、遺産を相続する人がいないシニア世代にもオススメです。

リースバックでよくある質問

リースバックを利用したいけど、住宅ローンが残っている場合でも大丈夫ですか？

リースバックを利用する際は、残っている住宅ローンの価格より売却価格が高い必要があります。しかし、リースバックを扱っている会社によってはローンが残っていても利用できる会社はあります。しかし、抵当権を抹消する必要があります。

また、残ったローンと家賃を支払い続ける必要があるので、どちらも支払い続けられるかを一度シミュレーションをすることをオススメします。

家賃を安くするにはどうしたらいいですか？

家賃を安くすることは可能です。リースバックでは、売却価格が高くなると家賃が高くなります。 反対に、売却価格が低いと家賃も安くなるので、家賃を抑えたい場合は売却価格も低くなるように業者に相談しましょう。

リースバックを活用するときは、その後の生活を想像し家賃の支払いは「◯◯円位」と決めると、もし自宅を買い戻すとなってもお金が足りないという事態を防げます。

手元にお金がない！どのくらいお金がかかりますか？

リースバックの査定は無料で行ってくれる会社がほとんどです。リースバックにかかる「仲介手数料」は売却価格の3％と60,000円、「抵当権の抹消費用」は10,000〜30,000円、「売買契約の印紙代」は10,000円程度かかります。また、賃貸契約にかかる「資金・礼金」は家賃の1〜2ヶ月分、「保証料」が家賃1ヶ月分、「火災保険」は20,000円〜50,000円、「事務手数料」は1ヶ月分の諸経費がかかります。しかし、手元にお金がなくても売却代金から諸費用を支払うので、いま現在手元にお金がなくてもリースバックは利用できます。

年金をもらっているけどリースバックを利用できますか？

リースバックは高齢の人でも、年金をもらっていても利用できます。リースバックは年齢、収入などにかかわらずどんな人でも利用できます。気になる方は一度リースバックを扱っている業者に相談してみましょう。

リースバックは聞き馴染みのない言葉でわからないことも多いと思いますが、活用するとさまざまなメリットがあります。

まとめ

今回は、自宅に住みながら家を売却し、そして家を売ったお金がまとまってすぐ手に入るリースバックという仕組みを紹介しました。リースバックは、近年需要が増えたことから取り扱う会社が増えてきています。そのため、リースバックを手軽に利用しやすひとつの家の売却方法として浸透しつつあります。

「自分の家に住み続けたいけどローンの支払いが厳しい」「子供の教育資金がなくて困っている」「事業の資金を一時的に欲しい」など、お金に困っている人から年齢を重ね「老後資金を集めたい人」「亡くなった後に相続手間を省きたい人」などにオススメの売却方法です。

リースバックを利用する際は、査定から売却までの期間が短いですが、決める条件は複数あるので自分の希望とすり合わせる内容が数多くあります。一つ一つ慎重に決めることでその後のトラブルを防げるので、急がず身長に契約を決めましょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける