住宅ローンが残っている人はリースバックができるのか？リースバックと住宅ローンの関係性について紹介していきます。

今回はリースバックと住宅ローンについての関係性について紹介していきます。住宅ローンが残っているけどリースバックを検討したいという方にはオススメの記事になっています。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

リースバックとは

リースバックとは、自宅を売却し、その売却代金で自宅を賃貸借するサービスです。

従来は、法人向けのサービスとして、自社ビルや営業用車両などの売却と賃貸を組み合わせて活用されていました。しかし、近年では個人向けのサービスも増えており、老後資金や事業資金などの調達手段として利用されています。

次にリースバックの利用シーンをご紹介します。

後資金確保・相続対策

リースバックを使えば、まとまった資金を調達することができます。この資金を老後資金や相続対策に充てることができます。

老後資金

老後は、住み慣れた我が家でゆとりのある生活を送りたいものです。リースバックを使えば、老後資金を確保し、住み慣れた我が家で安心して暮らすことができます。

相続対策

リースバックを使えば、自宅を現金化して、子どもたちに公平に財産を分けることができます。

自宅の買い替え・住み替え

リースバックは、自宅を売却して現金化し、そのまま賃貸物件として住み続けることができる不動産売却方法です。この仕組みを活用することで、自宅を買い替えたり、住み替えたりするために必要な資金を調達することができます。

自宅の買い替え

自宅の買い替えを検討しているが、頭金が足りない場合、リースバックを利用することで、自宅の買い替えを実現することができます。リースバックを利用すれば、自宅を売却した代金を頭金として利用できるため、新居の購入に必要な資金を準備することができます。

住み替え

住み替えしたいけれど、住宅ローンが残っている場合、リースバックを利用することで、住宅ローンの残額を清算し、住み替えを実現することができます。リースバックを利用すれば、自宅を売却した代金で住宅ローンを完済できるため、新居の購入に必要な資金を準備することができます。

ローンの完済に

リースバックを使えば、住宅ローンの返すことを軽減することができます。

住宅ローンの返すことが苦しい

住宅ローンの返すことが苦しい際、リースバックを使えば、住宅ローンの返すことを軽減し、生活を安定させることができます。

早く住宅ローンを完済したい

早く住宅ローンを完済したい際、リースバックを使えば、住宅ローンを早く完済し、新たなことにチャレンジすることができます。

事業・運転資金の調達

リースバックを使えば、事業用の手元資金を確保することができます。

事業用の手元資金を確保したい

事業用の手元資金を確保したい際、リースバックを使えば、事業を拡大したり、新たな事業を始めたりすることができます。

自宅は店舗・事務所が併設されているため移転したくない

自宅は店舗・事務所が併設されているため移転したくない際、リースバックを使えば、事業を継続しながら、資金を調達することができます。

またリースバックの傾向としては、通常の不動産売却よりも売る値段が安くなる傾向にあります。これは、リースバック会社が自宅を賃貸物件として貸し出す収益性を確保するためです。リースバック会社は、自宅を買い取った後、家賃収入で利益を出す必要があります。そのため、売る値段を安くすることで、家賃収入を増やし、利益を確保しようとします。

リースバックの売る値段の目安は、市場取引価格の60〜90%です。例としてあげると、市場価値が2,000万円の不動産の際、だいたい1,200万円〜1,800万円となります。

ただし、リースバック会社によって売る値段は異なるため、複数の不動産会社から査定を受けることをオススメします。

売る値段を高くしたい際は、以下の方法があります。

• 売却後の家賃設定を高くする
• リースバック会社と交渉する

売却後の家賃設定を高くすることで、リースバック会社がより高い売る値段を提示してくれる場合があります。また、リースバック会社と交渉することで、売る値段を上げてもらうことができる場合もあります。

リースバックは住宅ローンがあっても可能なのか？

住宅ローンを利用して自宅を購入した方は、住宅ローンの残債が残っているため、リースバックを利用することは可能です。しかし、リースバックでは、自宅を売却して現金化し、そのまま賃貸物件として住み続けることができるため、売却価格は市場価格よりも低く設定されます。

そのため、リースバックでの売却価格はローンの残額を上回ることが基本となります。

例としてあげると、住宅ローンの残りが3000万円で、リースバックでの売る値段が4000万円の際に、売る価格のほうが高いため、リースバックを使える場合があります。

しかし売却額が無い際は、銀行側は旨味を感じないため、リースバックを許可しない場合があります。

これは、住宅ローンの契約ではローンを返せなくなった場合に「家を強制的に売却」して返す、という決まりになっています。

ローンの残っているほうが多い際だと家を売られてしまうと緊急時に換金できるはずの家が使えなくなってしまいます。そのためローンが終わらない場合が上がってしまうことから、銀行側はリースバックを認めないことが多いです。

住宅ローンがあるからこそリースバックも検討すべき

住宅ローンが残っていても利用者がリースバックを行べきであるメリットは何点かあります。

まとまった現金が必要な際に助かる

リースバックを使うと、自宅を売却して売却代金を一括で受け取ることができます。そのため、まとまった現金が必要な際に役立ちます。

例としてあげると、以下のようなケースで活用できるでしょう。

• 子供の教育費
• 老後の生活費
• 医療費
• 事業資金

売却代金の使い道には決まりがなく、資金の使い道は人によります。

また事業者の事業ローンの代用として利用されています。事業資金を準備するさいに通常利用されるのは「事業ローン」ですが、もちろんですが利用前に審査があります。スタートアップしてから月日の浅い企業の事業者などは審査が落ちやすいです。そのため資金を得ることができません。

リースバックを利用すれば、審査なしでまとまった資金を調達することができます。そのため、事業者が事業ローンの代わりに使うケースが増えています。

住み慣れた家に住み続けられる

リースバックを使うと、自宅を売却しても、そのまま住み続けることができます。そのため、住宅ローンの滞納による競売を避けることができます。

リースバックで住み続けられるメリットは、以下のとおりです。

引っ越しの手間や費用がかからない

• 家を売ったことが周囲に気付かれにくい
• 子供を転校させなくて済む
• ペットを飼い続けられる

住宅ローンの滞納を放置すると、最終的に自宅の競売が行われてしまい、違う人の所有物になってしまいます。せっかく手に入れたマイホームを失うことになり、生活が一変することになります。

リースバックを使えば、住宅ローンの滞納による競売を避け、住み慣れた家に住み続けることができます。

リースバックの注意点も把握しよう

リースバックでは、自宅を売却して売却代金を一括で受け取り、その売却代金で自宅を賃貸借するという形で行われるため、売却額とローン残債のバランスが重要となります。

売却額は、自宅の価値や市場動向などによって変動します。築年数が古い家や、人気のないエリアにある家は、売却額が下がる傾向にあります。また、買い手が見つからなければ、さらに売却額を下げる必要があります。

一方、住宅ローンの残債は、毎月の返すこと額によって減っていきます。リースバックの売却額がローン残債よりも少ないと、リースバック会社は住宅ローンを一括返済することができず、リースバックが成立しない可能性があります。

そのため、リースバックを考える時は、売るお金とローン残額の調整をしっかりと考える必要があります。

リースバックの売却額の基準は、市場取引価格の60〜90%位になります。例としてあげると市場価値が3000万円の不動産なら、おおむね1800万円〜2700万円となります。ただし、リースバック会社によって売却額は異なるため、複数のリースバック会社から査定を受けることをオススメします。

リースバックは自宅を売却した後、買い戻すこともできます。一方で買い戻し価格は売る時の値段よりも高くなるため注意が必要です。

買い戻し価格は、売却額にリースバック会社の利益が上乗せされた金額となります。一般的には、売却額の1.1〜1.3倍程度です。

またリースバックには買い戻しできる期間に限度があります。リースバック契約は「定期賃貸借契約」という契約が結ばれ、契約が終われば、退居しなければなりません。

契約期間は使う会社によって違いますが、通常3年ほどです。より長く契約が可能な会社もあります。しかしこの期間が長期間になれば売る額は安くなりやすいです。

将来的に買い戻しを考えている人は、買い戻しの際の条件をよくチェックしておくことをオススメします。買い戻しの条件は、リースバック会社によって異なります。主な条件は以下のとおりです。

• 買い戻し価格の支払い
• 買い戻し手数料の支払い
• ローンの完済

リースバックでは、自宅を賃貸借するため、家賃を支払わなければなりません。家賃は物件価格に応じて変わることから、状況によっては相場の賃料よりも高くなる場合があります。

家賃の月額は、売却額の10%前後を12で割った金額が目安となります。例としてあげると、売却額が1,000万円だった際、家賃は月額83,333円となります。

ただし、リースバック会社によって家賃は異なるため、複数の会社から査定を受けることをオススメします。

賃料が高くなる場合は、リースバックの大きなデメリットの一つです。賃料が高くなると、毎月の家計への負担が大きくなります。また、リースバックでは、売却額が通常の売る値段よりも安くなるため、家賃を払っても元本を返せないことがあります。

まとめ

いかがでしょうかリースバックとは、自宅を売却し、その売却代金で自宅を賃貸借するサービスです。

リースバックは、以下のシーンで利用できます。

• 老後資金確保
• 相続対策
• 自宅の買い替え
• 住み替え
• ローンの完済
• 事業・運転資金の調達

住宅ローンがあっても、リースバックを使うことは可能です。ただし、住宅ローンの残債よりもリースバックでの売る値段のほうが高額であることが条件となります。

リースバックでは、売却額とローン残債のバランスが重要となります。また、買い戻し価格は売却時の価格よりも高くなるため注意が必要です。また、リースバックでは、自宅を賃貸借するため、家賃を支払わなければなりません。

リースバックは、まとまった現金が必要な際に活用できるサービスです。ただし、売却額とローン残債のバランスや買い戻し価格、家賃などの注意点も把握しておきましょう。

最後までお読みいただきありがとうございました。

参考サイト

常陽銀行https://www.joyobank.co.jp/

リースバックプラスhttps://leaseback.hajime-kensetsu.co.jp/

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける