リースバックの買取相場はいくらなのか？家賃の相場なども紹介していきます。

今回はリースバックの買取相場価格について紹介していきます。リースバックはどれくらいの資金が必要か知りたいという方にはオススメの記事になっています。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

リースバックとは

老後の生活資金が不足する、住宅ローンの返済が苦しい、親の介護費用が必要になったなど、資金面で悩みを抱える人は少なくありません。

そのような場合、自宅を売却してまとまった資金を調達するという選択肢があります。しかし、自宅を手放すことには抵抗がある人も少なくないでしょう。そこで注目されているのが「リースバック」です。リースバックとは、自宅を売却した後も賃貸借契約を結んで住み続ける仕組みです。

リースバックのメリットは、以下のとおりです。

• 自宅を手放さずに住み続けられる
• まとまった資金を調達できる
• 引っ越しの手間や費用が省ける

リースバックには、以下のデメリットもあります。

• 売却価格が市場価格よりも安くなることがある
• 家賃を支払い続ける必要がある

リースバックを利用する場合には、これらのメリットとデメリットをよく理解した上で検討することが大切です。

一方でリースバックの利用者は、近年増加傾向にあります。その背景には、以下の3つの要因が考えられます。

１　少子高齢化による貯蓄不足

働き盛りの年代で貯金が少ない傾向にあることが、リースバックの利用者が増加している背景の一つです。少子高齢化が進む中で、老後の生活費や医療費などの支出が増えることが予想されます。そのため、若いうちから貯蓄を増やしておきたいと考える人が増えていますが、なかなか思うように貯まらないのが現状です。

２　住宅ローンの高額化

住宅価格の高騰や金利の上昇により、住宅ローンの返済が苦しい人も増えています。とくに、若い世帯や一人親世帯は、住宅ローンの返済負担が大きい傾向にあります。

３　ライフスタイルの多様化

定年退職後も働き続ける人が増えるなど、ライフスタイルが多様化しています。そのため、自宅を手放しても、賃貸住宅に住み続けるという選択肢が広がっています。

リースバックは、まとまった資金を調達したり、住宅ローンの返済を軽減したりする手段として有効です

リースバックを利用する場合には、これらの注意点をよく理解した上で検討することが大切です。

リースバックの家賃はどのくらいなのか

リースバックの家賃は、買主が決めます。買主は、以下の3つの要素を考慮して家賃を決めます。

１　売却価格

買主は、自社で売却するのではなく、リースバック業者に買取を依頼します。そのため、売却価格は、買主とリースバック業者が交渉して決めます。

２　期待利回り

買主は、リースバック事業で収益を上げたいと考えています。そのため、家賃は、買取価格に対して一定の利回りを確保できる金額を設定します。一般的に、リースバックの期待利回りは7～13％程度とされています。

３　周辺の家賃相場

買主は、周辺の家賃相場を参考にして、家賃を設定します。周辺の家賃相場よりも高すぎると、入居者が見つかりにくくなるため、注意が必要です。

また、社会情勢や経済状況、地価の変動なども考慮されます。

リースバックの家賃は、買主とリースバック業者の交渉によって決まります。そのため、複数の業者から見積もりを取るなどして、納得のいく家賃を設定することが大切です。

リースバックの家賃は、一般的に以下の式で求められます。

1ヶ月の家賃　＝　買取価格　×　期待利回り　÷　12カ月

期待利回りとは、不動産投資における収益率のことです。一般的に、リースバックの期待利回りは7～13％程度とされています。例えば、買取価格が900万円、期待利回りが7％という条件のケースの場合、月々の家賃は以下の通りになります。

１０００万円　×　11％　÷　12カ月　＝　訳9万1500円（年間約110万円）

リースバックの家賃は、買取価格と期待利回りによって決まります。買取価格を高く設定すると、その分家賃も高くなります。また、リースバックの賃貸借期間や買取を行う不動産会社の査定方針によっても家賃は変わります。

これらの家賃を負担に感じた場合は安くするたに定期借家契約を結ぶケースもあります。

リースバックには、普通借家契約と定期借家契約の2つの契約形態があります。

普通借家契約

普通借家契約は、賃貸借期間を更新できる契約です。そのため、家賃は、買取価格と期待利回り、周辺の家賃相場をもとにして、長期的に安定した収益を確保できる金額で設定されます。

定期借家契約

定期借家契約は、契約期間の満了によって賃貸借関係が終了する契約です。そのため、家賃は、買取価格と期待利回り、周辺の家賃相場をもとにして、短期的に高い利回りを確保できる金額で設定されます。

これらの違いについてですが、一般的に普通借家契約のほうが定期借家契約よりも家賃が高くなります。これは、普通借家契約のほうが、買主が長期的に賃貸収益を得られるため、期待利回りを高く設定できるためです。

数年後に家を買い戻す予定がないのであれば、普通借家契約をオススメします。普通借家契約であれば、買い戻しをしないまま、賃貸借期間を延長することもできます。

一方、買い戻す計画を立てているなら、定期借家契約のほうが家賃を抑えることができます。ただし、契約で定めた期間が完了すれば、不動産会社の同意がない限り住み続けることが不可能となり、契約期間内で自宅を買い戻す必要があります。

リースバックの契約形態は、家賃に大きな影響を与えます。買い戻し計画の有無を踏まえて、自分に合った契約形態を選ぶことが大切です。

リースバックの買取価格はいくらなのか

リースバックの買取価格は、一般的な不動産仲介市場価格よりも低くなる傾向があります。これは、リースバック業者が投資用不動産として運用するため、利回りを重視して買取価格を設定するためです。

買取価格の相場

リースバックの買取価格の相場は、同程度の不動産仲介市場価格の70～90%程度です。買取価格が低くなると、以下のようなメリットがあります。

• 買い戻し金額が抑えられる
• 月々の家賃が下がる
• 売却手続きが簡略化される

リースバックの買取価格は、一般的な不動産仲介市場価格よりも低くなる傾向があります。しかし、買取価格が低くなることで、買い戻しや家賃の負担が軽減されるなどのメリットがあります。

またリースバックの売却価格は、一般的な不動産仲介市場価格よりも低くなる傾向があります。これは、リースバック業者が投資用不動産として運用するため、利回りを重視して買取価格を設定するためです。買取価格が変動しやすい地域の特徴です。

地域性による相場の違い

リースバックの売却価格は、地域によっても異なります。これは、リースバック業者が不動産を売却する場合に、流動性の高い地域の方が買い手を見つけやすいためです。

流動性の高い地域

流動性の高い地域とは、不動産の売買が活発に行われており、需要と供給のバランスが取れている地域のことです。具体的には、東京や大阪、名古屋などの都市圏や、人気が高く不動産売買の需要が多いエリアが挙げられます。

流動性の低い地域

流動性の低い地域とは、不動産の売買があまり行われておらず、需要と供給のバランスが崩れている地域のことです。具体的には、地方や、人口減少や少子高齢化が進んでいる地域が挙げられます。

リースバックの売却価格は、一般的な不動産仲介市場価格よりも低くなる傾向があります。また、地域によっても相場が異なります。流動性の高い地域は売却価格が高くなる傾向があるため、売却を検討する場合には、地域性を考慮することが大切です。

またリースバックは一般的な不動産売却では不利とされている築年数の古さが武器になることもあります。リースバックの買取価格は、築年数によって変動します。一般的には、築年数が浅い方が不動産の価値が高く評価されるため、買取価格も高くなります。

しかし、リースバックの買取価格を判定する場合は、不動産の価値だけではなく、値下がりリスクも重要視されます。築年数が経過した物件の方が、今後の市場価格の下落の危険性が低いことから、不動産の価値と売却価格の関係を考慮するとプラスに働きます。リースバック後に10年間継続して住み続け、不動産を売るケースでは、築年数が新しい物件の方が価格の下落率が大きくなり、利益が減少してしまう可能性があります。

リースバックは買い戻せるか

リースバックで売却した物件は、原則として買い戻すことができます。ただし、契約書に記載されている条件を満たしていないと、買い戻すことができません。

リースバックの買い戻しには、以下の条件を満たす必要があります。

• 契約書に定められた買い戻し期間内に買い戻しを申し出る
• 買い戻し価格を支払う

以下のようなケースでは、買い戻しが難しいことがあります。

• 家賃を滞納した場合
• 契約書に定められた買い戻し期間を過ぎた場合
• リースバック運営会社が倒産した場合

最後のリースバック運営会社が倒産した場合ですが、倒産後に物件の取り扱われ加方によって、買い戻せなくなることがあります。

• 倒産したリースバック運営会社が物件を第三者に売却した場合、買い戻しができなくなる可能性があります。
• 倒産したリースバック運営会社が物件を保有し続けた場合、買い戻しができる可能性があります。

リースバックで売却した物件は、原則として買い戻すことができます。ただし、契約書に記載されている条件を満たしていないと、買い戻すことができません。また、リースバック運営会社の倒産などによっても、買い戻しが難しくなることがあります。

これらからリースバックを行う場合にはある程度大手や安定した中小企業などに依頼することをオススメします。

まとめ

いかがでしょうかリースバックは、自宅を売却した後も賃貸借契約を結んで住み続ける仕組みです。メリットとして、自宅を手放さずに住み続けられる、まとまった資金を調達できる、引っ越しの手間や費用が省けるなどが挙げられます。デメリットとして、売却価格が市場価格よりも安く、家賃を支払い続ける必要があります。

リースバックの買取価格は、一般的な不動産仲介市場価格よりも低くなる傾向があります。買取価格は、築年数や地域性によっても異なります。また、リースバックで売却した物件は、原則として買い戻すことができます。ただし、契約書に記載されている条件を満たしていないと、買い戻すことができません。

リースバックは、さまざまなニーズに対応できる仕組みです。自分に合ったリースバックを見つけて、安心して利用しましょう。

最後までお読みいただきありがとうございました。参考サイト

お家のいろはhttps://ouchi-iroha.jp/

三井のリハウスhttps://www.rehouse.co.jp/

リースバックプラスhttps://leaseback.hajime-kensetsu.co.jp/

住まいとお金の知恵袋https://www.sbi-efinance.co.jp/contents/

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける