リースバック業者の選び方についてよく知ろう！大手の業務のメリット、デメリットも紹介していきます。

今回はリースバックの業者について紹介していきます。リースバックの業者選びで迷っている方にはオススメの記事になっています。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

リースバックについて

リースバックとは、自宅を売却して、その代金を元手に賃貸契約を結び、そのまま住み続ける仕組みです。

具体的には、自宅をリースバック事業者に売却し、その代金を現金化します。その後、リースバック事業者から賃貸借契約を結び、そのまま自宅に住み続けます。

リースバックは、以下の不安を持っている方にピッタリな仕組みです。

• 住宅ローンの返済が苦しいが、住み慣れた家に住み続けたい方
• 老後の資金が足りないが、住み慣れた家に住み続けたい方
• まとまった資金が必要だが、引っ越したくない方

ただし、リースバックは大切な住まいを売ることから、利用の際は注意をする必要があります。

• 売却価格が市場相場よりも低くなる可能性がある
• 賃料が市場相場よりも高くなる可能性がある
• 定期借家契約となるため、いつまでも住み続けられるわけではない

リースバックは、時間をかけずに資金調達をしたいものの、今の家に住み続けたい方にオススメの手段です。ただし、利用する際にはメリットと注意点をよく理解しておきましょう。

リースバックは何を基準に比較すればいいのか

リースバック業者を選択する際に、なるべく多くの業者から見積もりをしてもらうことが大切です。査定面や支払い額、賃貸期間など、それぞれの会社で変わるため、比較することで自分に合った業者を見つけることができます。具体的な比較内容をいかに紹介していきます。

・リースバックの査定面

リースバックにおける物件の査定額は、業者によって異なります。査定額は、物件の市場価格の70%～80%程度が相場です。

具体的には、以下の例が挙げられます。

• 市場価値が1,500万円の物件の際、査定額は1,050万円～1,200万円
• 市場価値が2,000万円の物件の際、査定額は1,400万円～1,600万円

査定額が高いほど、必要な資金の額を確保しやすくなります。しかし、査定額が高くなると、毎月の家賃も高くなるため、注意が必要です。まとまった資金を手に入れることが可能かつ、支払いが無理のない範囲で調整してくれる業者は良いリースバック業者と判断していいでしょう。

賃貸借契約の種類

リースバックを利用する際は、賃貸借契約の「種類」を確認することが大切です。賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

「普通借家契約」の際、契約期間満了時には更新が原則であるため、長期にわたって住み続けられます。一方、「定期借家契約」の際、契約期間が終了すると契約が打ち切りになるため、長期にわたって住み続けたい際には不向きです。

すべてのリースバック会社が「普通借家契約」に対応しているわけではありません。リースバック会社によっては、定期賃貸借契約だとしても期間が終わった後に同じ条件で再び契約ができることがあります。前もって賃貸借契約の確認しておきましょう。

大切になってくるのは、自分が望む期間、自宅に住み続けられることです。そのため、リースバック会社を選択するときは、普通借家か定期借家で契約を結ぶのか必ずチェックし、自分が望む期間住んでいられるかを確認しましょう。

契約内容

リースバック会社を選択するときは、賃貸借契約の内容をよく確認することが大切です。とくに大切な点は、以下のとおりです。

• 家賃の金額
• 希望する限り住み続けられるかどうか
• 敷金、礼金、更新料の要否や金額
• 保証人の要否
• 保証会社の有無

家賃の金額が想定よりも高くなると、途中で払えなくなり、退去を求められる問題があります。また、敷金、礼金、更新料の要否や金額も、事前に確認しておきましょう。保証人や保証会社の有無も、大切なポイントです。

契約書の内容は、すべて目を通して理解し、納得してから署名押印しましょう。後悔しないためにも、契約書の内容をよく確認することが大切です。

リースバック業者の強み

リースバック会社によって、得意とする物件の種類が異なる際があります。たとえば、ファミリータイプのマンションが得意分野で取り扱っているリースバック会社もあれば、一戸建てに注力した業者もあります。

自分が住んでいる家によってリースバック会社に依頼する所を絞りやすくなるため、より柔軟かつ的確な対応をしてもらいやすくなります。リースバック会社の業績が明かされている時は、これまでの実績から得意な物件なども掲載されています。リースバック会社を選択する際には、そういった実績なども参考にして、得意な物件が利用したい物件と相性がいい業者を選ぶことをオススメします。

業務の対応の良さ

リースバック会社を選択する際には、担当している人の対応も大切なポイントです。リースバックでは、担当している人が査定額や家賃面での話し合いを行います。担当している人の対応がずさんだと、リースバックの契約条件も良くならない可能性があります。

コミュニケーションが取りやすく、誠実で丁寧な対応をする担当している人であれば、安心してリースバックを進めることができます。任したいと思えるリースバック会社を選びましょう。

 リースバック業者の失敗しない選び方

前の章では基準について紹介していきましたが、この章ではリースバック業者を選択する際には、以下のポイントに注意しましょう。

古参企業と新参企業の違いについて知る

リースバック業者は、実績件数やノウハウを多く持っている古参企業と、革新的なサービスを売り出している新規参入企業に分かれます。古参企業は、多くの知識と実務的な経験を活用することで、買取価格と家賃を無理のない範囲の水準に調整したり、金融機関と時間をかけて交渉したりするなどの調整力が魅力です。

一方、新規参入企業は、古参企業が提供していなかった新しいサービスを提供している際があります。以上の特徴を踏まえて、自分に合ったリースバック業者を選択するとよいでしょう。

一社の見積もりのみで判断しない

リースバック業者は、いくつかの社から見積もりを取ることをオススメします。なぜなら、買取価格、毎月の家賃、再売買条件など、業者によって条件が異なるからです。

見積もりを取らないと、これらの違いを比較することができず、自分に合った業者を選択することができません。見積書でそれぞれの条件を確認して、ご自身に合った業者を選びましょう。

担当している人との相性も大切なポイントです。

実績のあるリースバック業者でも、担当している人とコミュニケーションが取れないと、最適なプランを実現することは難しいでしょう。なぜなら、担当している人はプラン立案に欠かせない、お客様のお悩みやご希望をヒアリングする役割を担っているからです。リースバック業者のみばかりに目を向けず、担当している人も任せられるかを見ておきましょう。

大手のリースバック業者のメリット、デメリット

やはり業者を選択する際にやはり大手は非情に魅力的にうつると思います。実際に大手に一度見積もりをしてもらうのは非常に有効な手段です。しかし見積もりを出してもらう前に、メリットやデメリットについて確認を行ってから判断することをオススメします。

この章では大手のリースバック業者のメリット、デメリットを紹介していきます。

倒産リスクが低い

上場企業や大手企業の際、倒産するリスクが非常に低いです。また途中でオーナーが変わってしまうなどのリスクも起こりにくいです。

上場企業や大手企業は、資金力があり、経営が安定しています。そのため、倒産するリスクが低いといえます。また、オーナーが入れ替わると、リースバック契約の内容が変更になる可能性もありますが、上場企業や大手企業は、そのようなトラブルが起こりにくくなっています。

コンプライアンスが遵守されている

上場企業や大手企業の際、コンプライアンスが遵守されており、情報漏洩なども起こりにくく心強いです。しかし先ほどもいった通り、企業の大小ではなく、信頼できる企業なのかどうかがで結論を出すことが大切です。

上場している企業や大手は、世間に知られていることからコンプライアンスの意識が高いです。そのため、情報漏洩などのトラブルが起こりにくく、安心して利用することができます。ただし、先述した通り、企業の大きさよりも、任すことのできる企業なのかどうかが大切です。

高品質なサービスが提供される

上場企業や大手企業の場合、資金力を活かしたサービスが豊富です。

これらの企業は、資金力があるため、質の高いサービスを提供することができます。例えば、担当している人の対応が丁寧だったり、豊富なノウハウを活かして最適なプランを提案してくれるなど、安心して利用できるサービスを提供してくれる可能性があります。

途中で住めなくなる、再び売買することができないリスクが低い

経営が軌道に乗っている企業が多いことから、居住期間が長期間に及んだとしてもオーナーが変更されたり、倒産などが起こったりと突然住めなくなるケースはすくないです。将来再売買が不可能なケースは少ないといえます。

上場企業や大手企業は、経営が安定しているため、途中で住めなくなるリスクや再売買できなくなるリスクが低いといえます。

次にデメリットを紹介していきます。

査定額が低くなる傾向がある

大手企業は、資金力があり、多くの物件を保有しています。そのため、物件を売却する際には、仲介手数料や融資手数料などのコストがかかります。そのため、査定額は低くなりがちです。

家賃が高くなりやすい

リースバック業者は、物件を保有することで利回りを得ています。そのため、期待利回りが高いほど、家賃は高額に設定される可能性があります。

これらの点に注意して大手のリースバック業者を見ていきましょう。

まとめ

いかがでしょうかリースバックは、自宅を売却して、その代金を元手に賃貸契約を結び、そのまま住み続ける仕組みです。

リースバック業者を選択する際には、いくつかの社から見積もりを取ることが大切です。査定額や家賃、賃貸借契約の種類など、業者によって異なるため、比較することで自分に合った業者を見つけることができます。

また、古参企業と新参企業の違いや、担当している人との相性も大切なポイントです。大手のリースバック業者は、倒産リスクが低く、コンプライアンスが遵守されているなどのメリットがある一方、査定額が低くなりやすく、家賃が高くなりやすいなどのデメリットがあります。これらの点に注意して、自分に合ったリースバック業者を選びましょう。

最後までお読みいただきありがとうございました。

参考サイト

三井のリハウスhttps://www.rehouse.co.jp/

イエするhttps://iesuru.jp/

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける