リースバックはトラブルが多い？トラブルに合わないための方法も紹介していきます。

今回はリースバックのトラブルについて紹介していきます。リースバックのトラブルや予防策について知りたいという方にはオススメの記事になっています。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

リースバックとは

リースバックとは、自宅を売却して現金を得た後も、そのまま住み続けられるサービスのことです。

自宅を売却することで現金を得て賃貸契約を結ぶことで住み続けることができるため、「セール・アンド・リース」とも呼ばれます。

売却後の所有権は、物件を買い取った相手になります。資金用途は自由なので、売却して得たお金を何に使うかは利用者の自由です。対象物件は、戸建てだけでなくマンションも含まれます。

リースバックの利用者は増加傾向にあります。国土交通省の資料によると、リースバックの取引件数は年々増え続けています。2016年には256件、2017年には340件、2018年には745件と、2016年から2018年のたった2年間で650件以上も増加しています。

リースバックへのニーズが高まっている裏側としては、持ち家世代の高齢化や老後の資金を安定させたい人、若い世代の収入減少による住宅ローン返済ができないことなどが挙げられます。持ち家世代が高齢化し、老後の資金を確保したい人が増えていることから、リースバックへのニーズが高まっています。

また、若い世代でも収入減少によって住宅ローンを返済できなくなり、リースバックを利用するケースが増えています。独立行政法人住宅金融支援機構が調べたものによると、住宅ローンの返済もしくは遅れている人の割合は、決して少なくありません。

過去5年間で、住宅ローンの返済に何らかの問題を抱えている人は25人に1人程度いるという結果が出ています。リースバックへのニーズは、価値観の多様化や社会情勢など、さまざまな要因が影響しています。

リースバックは、従来の住宅の売却や賃貸とは異なる新たなライフスタイルを実現する選択肢の一つです。今後もリースバックへのニーズは高まっていくと考えられます。

リースバックのメリットについて

次は、リースバックのメリットについて紹介していきます。

住み慣れた自宅に住み続けられる

通常、自宅を売却すると新しい住まいを探す必要があります。しかし、リースバックを利用すれば、自宅を売却した後もそのまま住み続けられます。そのため、引っ越しの手間や費用を省くことができ、住み慣れた環境で生活を続けられます。

売却を近所に知られずに済む

リースバックは一般的な不動産売却とは異なるため、売却情報が広く出回ることはありません。売却を近所に知られたくない人でも、安心して利用できます。

将来的に自宅を買い戻せる

通常、不動産を売却すると買い戻すことは難しいでしょう。しかし、リースバックを利用すれば、将来的に自宅を買い戻すことが可能です。将来的に自宅を買い戻す予定がある場合は、リースバック契約時に「買い戻し特約」もしくは「買い戻し予約」を契約しておく必要があります。

買い戻し特約とは、売却後一定期間が経過した後に、売却代金を支払うことで、不動産を買い戻せるといった内容の契約であり、買い戻しを希望する意思を示す予約契約です。またこれらは、売買契約と同時に結ぶ必要があります。買い戻しできる期間は、売買契約時に取り決めていなければ、5年が期限です。最長は10年です。

これらにかかる費用は、売却代金と諸費用を上乗せした金額の範囲内と定められています。一方で買い戻し特約を結んでいても、家賃を滞納した時や期限までに資金を準備できない時は、再購入できません。また買い戻しの費用は売却時よりも高くなる傾向にあります。

まとまった資金を短期間で手に入れられる

リースバックを利用すると、自宅を売却して現金を手に入れ、そのまま住み続けられるため、まとまった資金を短期間で手に入れることができます。資金用途は自由なので、老後の生活や事業の資金などに活用できます。

一般的な不動産売却では、買い手が見つかるまでに数ヵ月～半年以上かかることもありますが、リースバックは1週間程度で手続きが完了します。ただし、入金までの期間は業者によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

維持費を負担する必要がない

リースバックでは、自宅の所有権を業者に譲渡するため、固定資産税や都市計画税などの維持費を負担する必要がありません。

また、火災保険料や修繕費などの維持費も、業者が負担します。ただし、契約内容によっては、建物の修繕費を負担するケースもあります。

リースバックでありがちなトラブルについて

リースバックのメリットを紹介していきましたが、トラブルが起こりやすい契約でもあります。この章ではリースバックのトラブルについて紹介していきます。

買い戻しトラブルが最も多い

リースバックで最も多いトラブルは、買い戻しに関するものです。「買い戻せると聞いていたのに、買い戻させてもらえなかった」「聞いていたより高い金額を指定されて、結局買い戻せなかった」「結局買い戻すことが無理なら家賃の安い賃貸に移ればよかった」といった時があります。

このようなトラブルを防ぐためには、契約内容に買い戻しに関する規定を明確にしておくことが大切です。リースバック契約では、買い戻しができるかどうか、買い戻しにはいくら必要なのかといった条件がすべて契約で決まります。

口約束では、後から条件を変えられてしまう危険性があるので、契約書に買い戻しに関する規定を記載しておきましょう。

リースバックができないケース

リースバックは利用制限が少ないものの、中には利用できないケースがあります。そのようなケースで、リースバックできると言われて契約を進めても、直前で「やはりできない」と断られることがあります。

このような事態に陥りやすいのは、住宅ローンの残債が家の売却価格を越えているオーバーローンの状態などです。十分な知識を持たない不動産業者や、営業ノルマが厳しい不動産業者では、現実ではリースバックが不可能な人にでも勧めてきます。

その結果、リースバックをすることができず、家が競売にかけられることもあります。

このような事態を避けるために、リースバックの利用条件を事前に確認しておくことが大切です。

家賃が高額になる

リースバックでは、家賃は「買取価格」と「利回り」を元に算定されます。そのため、リースバックの家賃は、一般的な賃貸物件に比べて高額になる傾向があります。

家賃が高額なため、長く住むほど家賃の負担は大きくなります。また、家賃を滞納すると、最悪の場合、強制退去になる可能性があります。

そのため、リースバックを検討する際には、家賃をきちんと支払っていけるのかを慎重に検討する必要があります。もし支払いが難しい時は、リースバック以外の方法を検討したほうがよいでしょう

リースバックにかかる費用は意外と高い

リースバックでは、売却と賃貸のために諸費用がかかります。

売却時にかかる費用は、

• 印紙税
• 登記変更費用
• 抵当権抹消費用
• 事務手数料
• 仲介手数料
• 譲渡益課税

賃貸借契約時にかかる費用は、

• 敷金
• 保証料
• 家賃保証料
• 火災保険料
• 家財保険料
• 事務手数料

このように、リースバックには意外と細かい費用がかかります。しかし、悪質な業者の中には、諸費用がかからないと嘘をついて、契約の直前に高額な諸費用を提示してくる業者もいます。

そのような被害に遭わないために、リースバックにかかる費用について事前に自分で調査すべきです。また、リースバック業者に見積もりを出してもらう時は、その他の費用も含んだ見積もりを出してもらうとよいでしょう。

オーナーチェンジのリスク

不動産業者が倒産してしまった時などに、急に不動産の所有者が変わることがあります。これをオーナーチェンジといいます。

オーナーチェンジによって、賃貸借の方針が変化し、契約の更新を拒絶されたり、いきなりに立ち退きを求められたり、家賃を値上げされたりするリスクがあります。オーナーチェンジは事前に通達されず、事後にも伝えられないこともあります。

また、悪質な業者の中には、オーナーチェンジを装って、家を転売するケースもあります。この時は、契約内容が変更される可能性があります。オーナーの変更が起こってもリースバックの契約の変化は無いのが基本です。そのため、契約を結ぶときには、オーナーチェンジが起こっても契約内容を維持する旨を約束させましょう。

トラブルに合わないためには

リースバックを行っても先述したようなトラブル逢えば、非情に損をしてしまいます。それらのトラブルを避けるためには大手の業者にリースバックを依頼することをオススメします。理由は以下の通りです。

大手を選ぶメリット

資金力

大手は資金力があるため、買取代金を迅速に支払うことができます。また、倒産などのリスクも低いため、安心して利用できます。

サポート

大手は豊富な経験とノウハウを有しており、さまざまなサポートを受けることができます。例えば、セゾンのリースバックでは、税務や不動産に関する相談、リフォームなどのサービスを無料で提供しています。

支払い方法

大手はさまざまな支払い方法に対応しているため、利用者のニーズに合わせて選ぶことができます。例えば、クレジットカード払いや口座振替などに対応している業者もあります。

以上のことから手厚いサービスなどがあるため、非情にオススメです。もしリースバックを検討しているなら、一度は大手の業者などに相談することをオススメします。

まとめ

いかがでしょうかリースバックとは、自宅を売却して現金を得ながら、そのまま住み続けられるサービスのことです。メリットとしては、住み慣れた自宅に住み続けられる、売却を近所に知られずに済む、将来的に自宅を買い戻せる、まとまった資金を短期間で手に入れられる、維持費を負担する必要がないなどが挙げられます。しかし、トラブルが起こりやすい契約でもあるので、注意が必要です。

トラブルとしては、買い戻しトラブル、リースバックができないケース、家賃が高額になる、リースバックにかかる費用が意外と高い、オーナーチェンジのリスクなどが挙げられます。これらのトラブルを避けるために、契約内容をよく確認し、大手の業者に依頼することをオススメします。

最後までお読みいただきありがとうございました。この記事がリースバックの参考になればと思います。

参考サイト

REAL ESTATEhttps://re-estate.co.jp/

ズバット不動産売却https://zba.jp/real-estate/

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける