リースバックは本当にやばい？よくあるリスクや後悔しないためのポイントを解説！

リースバック（セール・アンド・リースバック）とは、自宅などの不動産を売却し、その後も賃貸契約を結んで住み続けられる仕組みです。資金調達の手段として注目されていますが、インターネットで検索すると、「やばい」「やめとけ」といわれていることもあります。このような書き込みを見て、不安に感じている方も多いのではないでしょうか。

なぜ、リースバックに対する辛口評価が見られるのか。そこで本記事では、リースバックのリスクや注意点を分かりやすく整理します。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

リースバックが「やばい」「やめとけ」といわれる10の理由

リースバックは、自宅を売却しながら住み続けられる仕組みです。似た仕組みに「リバースモーゲージ」がありますが、リースバックが「不動産の売却」であり、所有権を手放して賃料を払うのに対し、リバースモーゲージは「自宅を担保にした融資（借金）」です。所有権を持ったまま住み続ける仕組みであり、両者は根本的に異なります。

目的に応じて使い分ければよいのですが、どちらのサービスにも「契約して後悔した」といった声が見られます。そこで今回は、リースバックに焦点を当て、その注意点を10の視点から解説した上で、契約前に確認すべきポイントをまとめました。

金銭的な負担に関するトラブル

リースバックは資金調達の手段として魅力的に見えますが、思わぬ金銭的負担が発生することがあり、「結局損をする」といった書き込みが目立ちます。

1.売却価格が相場より安くなりやすい

リースバックでは、通常の不動産売却に比べて安く買い取られるケースが多いです。業者は、再販や賃貸のリスク、管理コストなどを考慮して、市場価格より低い買取価格を提示する傾向があります。これは「悪質な買い叩き」というより仕組み上の特性といえますが、「もっと高く売れたかもしれなかった……」と後悔する方もいます。

適正価格で売却するためには、事前に家の市場価値を調べ、リースバック以外の資金調達方法とも比較検討することが重要です。

2.賃料が割高になりやすい

リースバック後の家賃は、周辺の賃貸物件と比べて高く設定されることが多い傾向がありますが、契約条件によっては相場と同程度になるケースもあります。一般的には、家賃は「（買取価格）×（利回り）÷12か月」などの方式で算出され、業者が利益を確保するため、割高になることが多いです。

また、長期間住み続けると支払総額が増え、結果的に大きな負担となる可能性があります。家賃の支払いが滞納すると、一定期間の督促を経て退去を求められるリスクもあるため、契約前に負担が継続可能か慎重に確認し、難しい場合は他の選択肢も検討することが重要です。

3.聞いていたより諸費用が高い

リースバックでは、売却と賃貸の両方に関わる諸費用が発生します。一般的に、家を売却する際には以下のような費用がかかります。

• 印紙税（5,000円～3万円）
• 登記変更費用（2万円～5万円）
• 抵当権抹消費用（2,000円～4,000円、司法書士報酬1万5,000円～3万円）
• 事務手数料
• 仲介手数料（3％＋6万円）
• 譲渡益課税

さらに、賃貸借契約を結ぶ際には、次のような費用が必要になることがあります。

• 敷金（家賃1か月分）
• 保証料（0.3～1か月分）
• 家賃保証料（家賃1か月分）
• 火災保険料（2万円～5万円）
• 家財保険料（年間1万円前後）
• 事務手数料（家賃1か月分）

このように、リースバックには細かい費用がかかるため、事前に把握しておくことが重要です。また、一部の業者では「諸費用がかからない」と説明しながら、契約直前に高額な費用を提示するケースも報告されています。こうしたトラブルを避けるため、契約前に諸費用について十分に確認し、自分でも調べておきましょう。

契約や所有権に関するトラブル

リースバックでは、契約の仕組みや所有権の移転に伴うリスクがあるため、慎重な確認が必要です。

4.リースバック後の修繕費負担があいまい

リースバックでは、契約内容によっては修繕費の支払い責任があいまいになることがあります。多くの場合、室内の修繕は借主が負担し、大規模な修繕は所有者が対応します。これは、リースバックにより所有権が入居者から所有者へ移行するためです。

しかし、一部の業者では「もともと付いていた傷なので自分で直してほしい」と説明し、本来所有者が負担するべき修繕を借主に求めることがあります。このようなトラブルを避けるため、修繕責任の所在を事前に契約で明確にしておくことが重要です。また、リースバック前に家の状態を記録し、傷や劣化箇所を写真に残しておくことで、後のトラブルを防ぐことができます。

5.契約更新や退去リスクがある

リースバック契約の多くは定期借家契約であり、契約期間が終了しても更新できるとは限りません。満了後には退去を求められることがあり、「住み続けられる」と思って契約しても、内容次第では数年後に転居せざるを得ない場合があります。

また、リースバックでは所有権が完全に移転し、基本的に子どもや家族へ不動産を相続することはできません。買い戻しが可能な契約もありますが、条件によっては難しくなるため、慎重に判断する必要があります。

6.物件の買い戻しが困難

「将来的に買い戻せる」と思っていても、市場価格の変動により買い戻し価格が高くなることがあります。また、多くの場合、買い戻す際には住宅ローンを利用することになりますが、審査に通らなければ購入は難しくなります。こうした要因により、結果的に再取得が困難になるリスクがあるため、契約時に買い戻し条件を十分に確認することが重要です。

7.オーナーチェンジによる契約変更のリスク

リースバックで物件を購入した業者が、第三者に転売することがあります。このように、所有者が変わることをオーナーチェンジといいます。新しい所有者の意向によって賃貸条件が変更されたり、契約更新を拒否されたりする可能性があるため、契約時に転売リスクを確認することが重要です。

また、不動産業者が倒産した場合も、競売や売却を経てオーナーチェンジが発生することがあります。その結果、家賃の値上げや契約更新の拒否、立ち退きを求められるリスクが生じることがあります。事前に通知されず、後から知らされるケースもあるため注意が必要です。

中には、「所有者が変わっても契約内容は変わらない」と説明しながら、後になって賃貸条件を変更する業者もいます。さらに、「勝手に売却しない」と約束していたにもかかわらず転売されるケースもあり、トラブルの原因になります。

オーナーチェンジが発生しても、原則として賃貸借契約は新しい所有者に引き継がれます。しかし例外もあるため、契約を結ぶ際には「オーナーチェンジがあっても契約内容を維持する」といった条件を、書面で明確にしておくことが大切です。

業者に関するトラブル

リースバック市場には、悪質な業者も存在するため、注意が必要です。

8.契約直前に断られる

一部の業者は、契約できるかのように話を進めながら、直前になって「やはりできない」と断ることがあります。特に、住宅ローンの返済を急がなければ競売にかけられるような緊急性の高いケースでは、契約が成立しなかった場合、資金繰りが悪化し深刻な問題につながることもあります。例えば、住宅ローンの残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の状態では、リースバックの利用が難しくなるのが一般的です。

また、一部の業者は十分な知識を持たずに営業を行ったり、ノルマ達成のために無理に契約を進めたりすることがあります。その結果、リースバックが成立せず、最終的に競売にかけられてしまうリスクもあるため、契約前に条件をしっかり確認することが重要です。

9.勧誘がしつこい

しつこい勧誘に根負けし、契約してしまうトラブルも報告されています。中には、長時間の説明を受け、断り切れずに契約に至ったケースもあります。また、強引な勧誘によって安価な売却契約を結んでしまい、後から解約を申し出ても断られたり、高額な解約料を請求されたりすることがあります。

勧誘がどれほどしつこくても、納得できない内容であれば契約しないことが大切です。契約を急かされても、一度持ち帰り、十分に検討した上で判断しましょう。

10.明らかな悪徳業者がいる

「高齢者を狙った詐欺だ」という強い意見も見られます。仕組み自体は合法ですが、一部に悪質な業者が存在し、老後資金や相続への不安につけ込んで、判断能力が十分でないうちに契約を迫る事例が報告されています。

リースバックの契約では、相続人のサインは必須ではありません。そのため、親族の同意を得ずに契約が進められるケースもあり、高齢者が子どもの承諾なしに自宅を売却してしまう例も見受けられます。こうした売却は、相続を予定していた家族との口論や、後から知った家族が高額な解約料を請求されるといったトラブルに発展することがあります。

「やばい」といわれる意見を踏まえた上でリースバックの利用が向いている人

リースバックにはさまざまな問題や見極めが必要だと理解した上で、それでもリースバックの利用が向いているのは、次のような方です。

• 長年住んだ愛着のある家から引っ越したくない
• 金融機関のローンを借りることができなかった
• 近隣の人に家を売ったことを知られたくない
• 早めに相続対策や資産の整理をしたい
• 子どもたちに財産を平等に残したいが、家を引っ越すのは難しいため現金化しておきたい

次の章で、「やばい」事態に陥らないための注意点を理解しておきましょう。

リースバックで「やばい」事態にならないための注意点

リースバックに限った話ではありませんが、契約内容を十分に確認しないと予想外のトラブルに見舞われる可能性があります。ここでは、リースバックを利用する際に注意すべきポイントを整理します。

契約内容を十分に確認する

契約の内容次第で、将来的な住まいや資金計画に大きく影響を及ぼします。特に以下の点をしっかり確認しましょう。

契約の種類を確認する

リースバックの賃貸契約には、大きく分けて「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。

• 普通借家契約：基本的に契約更新が可能で、長期間住み続けられる可能性が高い。
• 定期借家契約：契約期間満了後に再契約ができないことが多く、退去を求められるリスクがある。

家賃の条件を明確にする

契約時に決めた家賃が、その後どのように変動する可能性があるのかを確認しましょう。

• 固定家賃か変動制か：契約期間中の家賃が固定されているか、それとも貸主の判断で変更できるか。
• 値上げの条件：家賃が値上げされる場合、どのような条件で変更されるのか。

買い戻し条件を確認する

将来的に自宅を買い戻したい場合は、契約時に買い戻しの条件を明確にしておく必要があります。

• 買い戻し価格の決め方：事前に固定されているのか、それとも市場価格に応じて変動するのか。
• 買い戻し期限：一定期間内にしか買い戻しができないケースもある。
• 手数料や追加費用：買い戻しの際に別途手数料が発生する場合がある。

リースバック後の生活設計を考える

リースバックは一時的にまとまった資金を得られるメリットがありますが、長期的な視点で生活設計を立てることが重要です。資金計画や退去リスクを想定せずに契約すると、住み続けることが難しくなる可能性があります。

退去リスクを見越しておく

リースバック契約の内容によっては、契約期間満了後に退去を求められる可能性があります。

• 契約満了後に住み続けられるかどうかを事前に確認する。
• 退去が避けられない場合は、次の住まいを確保するための計画を立てる。急な退去を求められても困らないよう、早めに対応策を考えておきましょう。

将来的な資金計画を立てる

リースバックで得た資金をどのように活用するか、長期的な視点で資金計画を立てることが重要です。

• 家賃の支払いが長期的に可能かを確認する。
• 老後の生活費や医療費の確保も考慮する。
• 資金の減少に備えて、新たな収入源を確保することも検討する。

信頼できる業者を選ぶ

リースバックを提供する業者によって契約条件や対応が大きく異なるため、信頼性を見極めることが大切です。不透明な手数料がかかる、買い戻しの条件が厳しいなどのトラブルを避けるためにも、事前に業者の実績や口コミを確認し、信頼できる企業を選ぶことが重要です。

業者の評判や実績を確認する

リースバック業者の中には、不利な契約を押し付ける悪質な業者も存在します。契約前に以下の点を確認しましょう。

• 過去の取引実績：リースバックの実績が豊富な業者かどうか。
• 利用者の口コミや評判：ネット上のレビューや実際の利用者の声をチェックする。
• 営業の姿勢：メリットばかりを強調したり、「今すぐ決めないと条件が悪くなる」といった形で契約を急かしたりしないか。
• 契約の透明性：契約条件を分かりやすく説明してくれるかどうか。

複数の業者を比較する

1社だけの提案を鵜呑みにせず、必ず複数の業者から見積もりを取って比較することが重要です。

• 買取価格や家賃設定に大きな違いがないか確認する。
• 買い戻し条件や手数料の有無をチェックし、総合的に最も有利な条件を選ぶ。
• オーナーチェンジのリスクを避けるため、経営安定性にも目を向ける。
• リースバック以外の選択肢も含めて提案できるかどうかも確認する。

最後の点は見落としがちですが、重要な視点です。リースバックはあくまで不動産活用の一手段であり、すべての人に最適とは限りません。そのため、売却、買取、仲介、住み替えなど、複数の選択肢を比較した上で提案してくれる業者のほうが状況に応じた判断がしやすくなります。

「おうちのリースバック」が選ばれる理由

リアルエステートの「おうちのリースバック」は、不動産の売却を検討している方や資金確保に悩む方に対し、単なる買取サービスではなく、総合的なサポートを提供しています。

2011年の設立以来、不動産コンサルティングや土地活用・相続に関するさまざまな問題に対応し、豊富な実績を積み上げてきました。契約にあたり、親族間での意見の相違やトラブルが予想される場合でも、弁護士や税理士などの専門家と連携し、最適な解決策を提案できる体制を整えています。

また、他社が買い取りを渋るような物件についても、柔軟に対応し、前向きに買い取りを検討する姿勢を持っています。さらに、お客様のライフプランに合わせた提案を行うことで、単に住み続ける選択肢だけでなく、将来的な資金計画や住み替えの可能性まで考慮した最適なサポートを提供します。

まとめ

「買取価格が相場より低くなりやすい」「家賃が割高になる可能性がある」「契約内容によっては退去リスクがある」など、リースバックには慎重に検討すべき点も多くあります。業者選びを誤ると、契約後に思わぬトラブルに直面することもあるため、契約内容の確認や複数業者の比較が重要です。

「おうちのリースバック」は、不動産コンサルティングや相続対策の豊富な実績を生かし、お客様のライフプランに合わせた柔軟な提案を行っています。安心してご利用いただけるよう、最適なプランを提案していますので、まずはお気軽にご相談ください。

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エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける