家を売却して住み続ける/リースバックとリースの違い
今回の記事は、以下のような方にお勧めです。
- リースとリースバックの違いが分からない方
- リースとリースバックどちらが自分に最適か知りたい方
リースとリースバックの違い
リースという言葉は普段からよく耳にする方も多いのではないでしょうか。
最近ではリースバックというサービスも注目されています。
リースとリースバック、一見とてもよく似た言葉ですが、そもそもリースとリースバックの違いは何なのか？
今回の記事では、リースバックとリースの違いをわかりやすく説明していきます。
リースバックとは資産(自宅)を売却した後に賃貸借をして利用するという資金調達方法の一つで、リースとはメーカーの製品を効率よく借りるという仕組みです。
リースはメーカーや販売会社から直接物や物件など、借りたものが納入されます。
リースバックは自分の所有物である資産を一度売ってから再度賃貸という形で契約します。
リースの場合は物品や物件が納入されてから、リース料の支払いが開始されます。
例えばリースするものが物件のケースだと、リース会社がリース物件など、所有権を持っているので、リース物件自体に保険をかけています。
そうなると、リース会社が物件を設置している場所(市区町村)に固定資産税を納めることになります。
リースバックの場合は、売主から買主の方に物件の所有権が移ります。新しく所有者となった買主にリース料として毎月家賃を支払います。もともと売主が支払っていた固定資産税は、所有権が移るので買主が支払っていく形になります。
リースバックとリースは、言葉自体はとても似ていますがその目的、内容や仕組みは全く別物であるということがわかっていただけたのではないでしょうか。
リースバックでは不動産を含む、さまざまな資産を対象にすることが可能になります。
利用者は主に法人であることが多いです。契約期間が短いのが特徴で、途中解約もできます。所有権は不動産会社にあるので、修繕費などは不動産会社が負担するのが一般的です。
リースバックの第一の目的として一番多いのは資金調達のため。
リースは、法人が機械設備などを新たに導入したい時に利用することが大半です。
一般的に契約期間は長く、途中解約不可能。物品の所有権はリース会社にありますが、壊れたり破損した場合、修繕する際は利用者がその費用を負担することになります。
前述でも説明した通り、リースバックとリースでは、契約期間や所有権がどちらにあるのか、途中解約ができるかどうかなど、さまざまな点が大きく異なっています。
メリットとデメリット
二つの仕組みや違いを理解したうえで、次にリースとリースバックのメリット、デメリットについて詳しく解説します。
リースバックのメリットは、利用者にとってもリースバック業者にとってもウィンウィンとなる点が非常に多いことです。
まず利用者にとってのメリットは、売却後に得た資金の使用用途に制限がないこと、短期間で現金を手にすることが可能、家を売却した後もこれまで通りその家に住むことができる、周囲に知られずに家を売却できる、現金を一括でまとめてもらえる、利用者に制限がない、条件にもよるが将来的に売却した家を買い戻すこともできる、不動産を所有していることでかる税金などの負担が軽減されるといった点がよく挙げられます。
リースバック業者にとってのメリットは、家賃として安定的な収益を作れる、その家を第三者に売れば売却益を得られる、集客を増やせるといった点です。
このように、リースバックには多数のメリットがあることがわかっていただけたと思います。
一方、リースバックのデメリットは、家を売却する際に相場より安い価格になってしまうことが多い、家賃の支払いが毎月かかってくる、毎月の家賃は相場より割高になる、不動産の所有権が業者に移ってしまう、賃貸期間が設けられていて長く住むことはできない、長く住めば住むほど家賃の負担が大きくなるといった点です。
リースにもいくつかのメリットがあるので、以下でお伝えしていきます。
まず利用者にとってのメリットは、物品を購入する必要がなく、初期費用を抑えることができる、最新の設備が開発されたらすぐに取り入れることが可能、費用の平準化ができる(経費処理の面において)といった点が挙げられます。
次に、メーカーがリースを行うことのメリットとしては、販売代金を一括で支払ってもらえる、販売に関する手間が省ける(新規開拓から代金回収まで)、リース希望者の情報をしっかり持ち合わせているので、メーカーよりも新規開拓能力に長けているといった点です。
利用者がリースをする際に生じるデメリットには、リース料には物品の本体価格以外に税金や保険料などの金利が含まれているため、支払い額が高くなる、中途解約ができない、契約を変更することもできない、物品の所有権がないので、契約を延長したい場合は追加でリース料金がかかるといった点です。
どんな場合が適しているか
リースバックとリースには、それぞれメリットもデメリットもあるということがわかっていただけたでしょうか。
それを踏まえたうえで、どういったケースや、どのような人にリースとリースバックが適しているのかを具体的に解説していきます。
リースバックに関しては、今すぐにまとまった資金が欲しい、突然経済的に苦しくなった場合、住宅ローンの支払いを完済させたい、住宅の維持費を抑えたて他のことに費用を充てたい、老後の暮らしにゆとりや余裕が欲しい、相続問題を解決したい、将来の生活に不安や心配を抱えているといった方にリースバックはおすすめです。
住宅ローンの返済、税金の支払いなどといった、老後の暮らしに不安を抱えている方や、ケガや病気で思うように働けなくなり収入が激減したなど経済的に困っている方にも、適している資金調達手段です。
リースに関しては、企業が事業でよく利用する仕組みとなります。車やその他の設備を購入すると現金が手元になくなってしまうため、リースを活用して、資金の繰りを少しでも良くしようと考える企業が多いです。
なので、リースを活用するのに適しているのは、独立して間も無く会社自体の信用力が低いため、金融機関からの資金調達が難しい場合、金融機関から後々借り入れをしたいため、お金を借りすぎると枠が減ってしまうので、借り入れ枠を温存しておきたい場合、日常的に特定の商品を使用するものの、購入するには資金が足りない時、保険加入や廃棄手続きなど、購入における面倒な手続きを省きたい人、特定の機器を長期間に渡り特定の危機を頻繁に利用することがあらかじめ分かっている場合です。
このようなケースではリース活用がおすすめです。
サブリースとは何なのか？
リースバックに似ている【サブリース】という言葉もあります。
今回はリース以外に、サブリースについても少し触れておきたいと思います。
一見サブリースとリースバックは似ていることから、間違われることも多々あります。内容や仕組みを混同しないように気を付けましょう。
サブリースは、簡単に言うと不動産会社が物件を又貸しするといった形で賃貸物件利用希望者に貸すことです。
サブリース活用に置いて出てくる登場人物は、物件の所有者と不動産会社(仲介業者)と賃貸物件を借りたい人の3者です。
不動産会社が物件所有者の代わりに賃貸物件を探している人に物件を貸すという仕組みです。
では、リースバックとサブリースの違いは何なのか？
まず、お金の流れが違います。リースバックでは、リースバック会社がもとの所有者に対して物件の売却費用を支払います。その後、もとの所有者は毎月家賃をリースバック会社へ支払うという形です。
サブリースの場合は、物件を借りている人はサブリース業者に対して家賃を払い、管理などの手数料を引いた家賃をサブリース業者が物件の所有者に支払うという形です。
さらに、所有権がどちらにあるかも異なります。
リースバックを活用すると、一度売却することになるので物件の所有権はなくなり、リースバック会社へと移ります。
サブリースを活用した場合は、物件の所有権が他に移ることはなく、もとの所有者にあり続けます。
注意点としては、リースバックの場合は、所有権を取り戻すには物件を買い戻さなくてはいけません。一方で、サブリースの場合は、物件を売却するわけではありません。なので、もとから所有権があるので買い戻し不要です。
所有権は、大きく異なる点ともいえます。
リースとリースバックでは居住する人も異なります。
リースバックの場合、物件を売却した人が家賃を支払いながら家に住む仕組みとなっています。長い間じっと住み続けられるかどうかは、契約内容によって変わりますが、基本的には居住する人は変わりません。
サブリースの場合は、貸すことが前提ですので、物件の所有者以外の第三者が住むこととなります。
まとめ
これまで、リースバックとリースについて詳しく説明してきました。
リースバックは資産を売却した後に賃貸借をするという資金調達方法で、リースとはメーカーの製品を効率よく借りる仕組みです。
リースバックの中でも賃貸借契約を結んで、資産を賃貸という形で利用するので、その点、リースの要素も入っていると言えます。言葉も似ているので間違えることないようにしましょう。
リースバックとリースでは、契約期間と所有権の所在、途中解約の可否などが、大きく異なってくる点です。もし、実際に利用するならば、混同しないよう注意が必要です。
自分がリースバックに適しているのか、リースの方が適しているのかは慎重に判断するべきです。
また、リースバックを検討する際はリースバック業者に見積もりなどを依頼すると思います。仲介の場合はいくらで売れるのかも含めて比較することをおすすめします。
仲介で売却した場合でも、買主の承諾を得ることができれば、一定期間は同じ家に住み続けることが可能です。
リースバックは、売買契約・賃貸借契約の2種類の契約を同時におこないます。そのため、内容の確認がどうしても疎かになってしまいます。
リースバックもリースも内容をよく理解したうえで利用しないと、トラブルが起こってしまう可能性が出てきます。
状況を理解し、二つの特徴や内容をよく確認したうえで、適している手段を選択するようにしましょう。
是非、この記事を参考に検討してみてください。
