最終更新⽇時
2024/08/08リースバックに不安がある方に
- リースバック
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
今回の記事は、以下のような方にお勧めです。
- リースバックに興味はあるが不安な方
- 物件売却に不安がある方
Contents
1.失敗ケースと対策
リースバックとインターネットで検索した場合、【リースバック 失敗】、【リースバック やばい】、【リースバック 罠】などマイナスな印象を抱くワードが出てくることが多いです。
リースバックに対して不安を抱いている方、物件売却に置いて不安がある方も多くいられるかと思います。
リースバックを活用するにあたって物件売却は絶対に行わなければいけないステップの1つであり、失敗するわけにはいかない一番重要な部分でもあります。
なので、今回はリースバックを検討中の方に後悔や失敗がないよう、物件売却について解説していきます。
失敗ケース①売却査定金額が高額という理由で不動産を決定してしまう
物件を査定依頼すると、もちろんその金額は不動産会社によって低かったり高かったりと様々です。
リースバックを活用するにあたって、まとまった資金調達は一番の目的ともいえます。よって、売却価格は高ければ高いほど良い！と認識してしまうと思います。その誤った認識により一番高い売却価格を提示してきた不動産会社に依頼を決定してしまうケースが多々あります。それは危険です。
仲介手数料欲しさに一番高い金額で釣るパターンはありがちで、後々、結局物件が売れないからといって価格を下げざるを得なくなるよう仕向けてくる不動産もあります。
対策：物件売却相場から大きく外れていない査定金額で信頼を持てる不動産を選ぶ
物件の査定金額が高いからといって惑わされずに、数社で必ず比較するのは必須です。その中で信頼を置ける不動産を選ぶようにしましょう。
失敗ケース②物件売却に適していないタイミングで売却してしまう
物件売却には、売却に適したタイミングと、そうでないタイミングがあります。
売却に適さないタイミングとして一番多いのが、購入者が見つかりづらい時期に売りに出してしまうことです。
年末年始やお盆休みなど、長期休暇は大体の方が旅行へ行ったり、帰省したり、お休みを楽しんでいる方が多いので不動産も休業しているパターンmぽ考えられます。
物件売却したタイミングが上記で述べたような時期だと売却が想定より長引くことも考えられます。
物件売却が長引けば長引くほど売却価格を下げて売ることになりがちです。
そうなると、リースバックを活用して得られる資金も必然的に低くなりますので要注意です。
対策：物件売却は9月や2～3月が良好
上記のような失敗を回避するためには、物件売却に適したタイミングに売ることが重要です！
一般的に夏休みやお盆休みが終わるとされる9月あたり、年末年始が終わり少し落ち着いてくるころでもある年度末の2～3月が物件売却に適した時期と言えます。
売却価格で損をしないため、売れるまでの期間を長引かせないためにも、適していない売却時期がいつかを理解しておくことが大切です。
失敗ケース③物件売り出し価格を高く設定しすぎてしまったせいで物件が中々売れない
物件の売り出し価格が一般的な相場よりかなり高く設定してしまうと、当然中々書いては見つかりません。
リースバックは活用するけれど、資金調達も急いでいなくて、物件をすぐに売らなくてもいいといった場合は高く設定しすぎてしまうことはよくあります。これも要注意です。
高すぎると買う人がいない→不動産が推してくれなくなる→ますます買い手が見つからなくなるといった負の連鎖に陥りやすいパターンです。
対策：物件売り出し価格は希望価格より高すぎるのではなく少し高いくらいに設定すべき
前述でも述べましたが、リースバックを活用するにあたって、資金調達を急いでいても、急いでいなくても、必ず数社の不動産に査定を依頼してください。
複数の不動産による査定結果を比較すれば、その物件の大体の相場が見えてきます。
査定価格をわざと高めで伝えてきて契約を取ろうとする不動産があることにも触れましたが、自分自身で最低限の相場を理解することでそういった失敗は未然に防ぐ事が出来ます！
信頼をおける不動産のアドバイスや意見を聞いて契約を進めていくことが重要です。
大体の方が物件を売却するというのは何度も経験することではありません。初めてのことで右も左も分からない！といった方がいるのも当然です。
大事な自宅であり、まとまった資金をちゃんと得たいと思うあまり不安に思ったり、心配になるのも当たり前です。
ついつい設定価格を高くしすぎてしまうケースも多々見られます。
売り出し価格を高く設定しすぎてしまうことは問題ではありません。
なぜその価格設定なのか、理由や内訳をしっかり理解していないままにその価格で売却してしまうことが問題なのです。
このように誤った価格設定をしてしまい後悔しないためにも、数社に査定を依頼し、比較し、そのうえで物件の相場を理解する。なぜその価格になるのか理由や内容も把握することが重要です。
失敗ケース④両手仲介の不動産に依頼してしまう
両手仲介を行っている不動産には要注意です。
(両手仲介は、売手と買手の両方の仲介を、ひとつの不動産が担当することです)
両手仲介の場合、不動産にとっては契約を取り、手数料を稼ぐことが最優先となります。
ですので、売却価格を下げられたり他の会社に物件を全然紹介してもらえなかったり、売手には不利なことが起こってしまうケースがあるので注意が必要です。
よくあるケースですと、相続税対策で物件売却する場合、期限が伴います。
そうなると、不動産はより一層契約成立を急かしてきます。そうなると早く売るために必ず値下げを要求されます。海外では利益相反取引として禁止されているのですが、日本では大手仲介業者の取引の半分が両手仲介となっています。
必ずしも両手仲介が良くないという訳ではありません。
ですが、両手仲介の場合は不動産がご自身にとって納得のいくよう最善を尽くしてはくれない可能性があるということをしっかり理解しておくことが大事です。
対策：両手仲介には要注意！悪質な不動産に依頼することのないように
両手仲介を行っている不動産に限らず、物件の売主ではなく会社の利益を最優先してしまう不動産は意外にも多く存在するのは事実です。
このような親身になってくれない不動産を選んでしまうと物件売却で失敗して後悔してしまいます。
そうならないためにも利益だけを目的にはせず、信頼できる不動産を選ぶことが失敗回避のポイントです。
不動産選びは時間も労力もかかるので、ついつい手間を惜しんで妥協して決めてしまうパターンも多いです。
その手間を惜しまず、しっかり見極めることでリースバック成功に繋がりますので決して諦めないことが重要です。
また会社として見ることももちろん大事なポイントではありますが、担当者の雰囲気や話し方、実績や態度も1つの決め手になるでしょう。リースバックを活用すると単なる物件売却ではないので、担当者との関係構築も大切です。
失敗パターン⑤売却を急ぐあまりかなり安くたたき売りされてしまう
物件売却の際は、買い手に物件を買っていただく立場になるので、つい自分が下手に出てしまって相場よりかなり安く値段を設定しすぎてしまって失敗してしまうケースもよくあります。
特に、相続税対策で物件を売却する場合、相続開始後10カ月以内という納税の期限があるので、現金で相続税を払えないとなれば、物件を早く売らなくてはいけないという理由から安く売られてしまうということになりかねません。
物件の売り出し価格が高すぎても買い手はなかなか見つかりませんし、逆に安くしすぎても自分自身が損をしてしまうという難しい問題ということになります。
対策：売り出し価格は随時不動産にちゃんと相談する
早く売りたいからといって想定よりもかなり安く売られてしまうと元も子もありません。
よほど資金調達を急いでいない限りは、焦らずに価格設定を誤らないようにすることが重要です。
不動産のアドバイスもしっかり聞くようにしましょう。
2.後悔しないために大事なこと
リースバックを活用するうえで大事なポイントとなるのが物件売却です。物件売却がうまくいけば、得られる資金も多くなります。
以下では物件売却を成功させるため、失敗や後悔を回避するためのポイントについて解説します。
まずは、物件売却の基本的な流れをしっかり把握すること、前述でも何度も述べてきましたが、必ず信頼できる不動産を選ぶこと、この２つがとても大事なポイントとなります。
物件売却を成功させるために欠かせないポイントとして、物件売却の基本的な流れをしっかり把握し、そのための必要な期間をちゃんと確保することです。
やむを得ない事情があり、高くなくてもいいからとにかく資金調達を急いでいるという場合でない限りにおいては、早く売りたいと思って焦ってしまうことは禁物です！
焦ると想定よりも安い価格で売却してしまうことにもなりかねません。
リースバック活用を検討している方は、出来るだけ売却機関には余裕をみていてほしいです。
前述でも伝えましたが、事情によりまとまった資金が今すぐ必要！という場合は除きます。
資金調達できる金額にも大きく左右してくるので焦りは禁物です。
そして、もう1つ大切なのが物件売却は必ず信頼できる不動産を見つけて依頼することです。
物件を売却するのは多くの人が一生に一度あるかないか位しか経験しないことです。
初めてのことで右も左もわからず、知識も少ない中で進めていかなければいけないケースがほとんどです。
不安も心配もありつつも、失敗したくないという気持ちは皆さま同じだと思います。
そんな不安な気持ちを汲み取って物件売却を進めてくれるのが他でもない不動産です。
会社の利益だけを最優先せずに親身になって相談に乗ってくれたり、分からないことを丁寧に教えてくれる不動産を選ぶ事が出来れば、物件売却の成功は格段に近づきます。
それはリースバックの成功にも繋がります。
逆に不親切な不動産に売却を依頼してしまうと、本当に自分のためになる売却活動を全くしてくれなかったり、買い手との交渉を売り手に有利になるようには進めてくれず、大きな損失となってしまう可能性があります。
ですので、不動産選び、またそれに伴って一生懸命になってくれる担当者に出会うことも、リースバックで後悔しないためにも大切になります。
あとは基本的なことにはなりますが、契約内容をよく確認することです。
契約の際は、売却価格(納得のいく価格で売却できるか)、賃貸価格(無理なく支払っていけるか)、契約期間(希望通りの期間)、契約形態など内容をしっかりと確認することが必要です。
前述でも述べましたが自宅に長く住み続けたい場合は、普通借家契約か定期借家契約かについても確認が必須です。
また、今急ぎでまとまった資金が必要なだけで、将来的には自宅を買い戻しを検討しているという場合は、買い戻し特約がちゃんと契約内容に含まれているか、第三者に売却する制限の有無を確認しておくことも大切です。
あとは、将来のことも考えて納得のいく物件売却価格と無理のない家賃価格をちゃんと決定することです。
物件売却価格とその後払っていく家賃の価格は今後の生活に大きく左右するため、慎重に検討しなくてはなりません。
リースバックに不安がある方や、物件売却に不安がある方も、今回の記事を参考にして、失敗や後悔のないよう慎重に検討するようにしてください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
