買い替え、住み替えを検討中の方、リースバックを活用してみては？

今回の記事は、以下のような方にお勧めです。

• 買い替えなどで、仮住まいをしたくない方
• リースバックを利用した住み替え方法について知りたい方

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

売却した家に住む方法はあるのか？

家を住み替えたことはありますか？家を住み替える際は、現在の家を売って、その後に新しい住居を購入するといった段階を踏みます。

住み替えをする際に、おすすめしたいのが【リースバック】です。その理由を以下では詳しく説明していきます。

そもそもリースバックとは何なのか？

簡単にいうと、家を売って住み続けるための1つの方法です。

リースバックを活用すれば、以前と変わらず自宅に住み続けながら、物件を売却することで住宅ローンを解消することが可能です。

このリースバックという方法は、【セールス・アンド・リースバック】と呼ばれることもあり、実は昔から用いられてきているのです。

リースバックは、自宅や事務所など所有している不動産を売ると同時に、買主と賃貸借契約を締結するので、自宅の所有権は失います。しかし、それと同時に賃借人として自宅に住めるようになるという仕組みです。

最近では、自宅を売却しなくてはいけないけど、引っ越せない、もしくは引っ越したくない事情がある場合に、リースバックを活用してそのまま住み続ける人が増えています。

リースバックが選ばれる理由

利用する人の中には、住宅ローン返済が厳しく、打開策を検討している人がいます。

住宅ローンの返済を滞納しつづけると、自宅が競売にかけられ、最終的には退去しなくてはなりません。

リースバックの場合なら、物件自体の所有権は失うものの、退去の必要はありません。売却代金をローン返済に充てることもできるので、負担を減らすことも可能。

ただし住宅ローンの残債額が多すぎる場合は売却できない可能性も出てくるので、必ず事前に確認して下さい。

さらに、リースバックは転居時期を区切りの良いタイミングまで延ばすことが可能です。

自宅を売却した上で転居を検討しているが、すぐに引っ越すのは中々難しいといったケースにも、リースバックは最適と言えます。

他にも、売却時に短期間でまとまったお金が一括で得られるのも、リースバックの魅力です。

住宅ローンの返済は問題なく行えていても、様々な理由により、まとまったお金が必要な場合に、リースバックを利用するケースも多く見られます。

リースバックと聞くと、なんとなく老後資金を調達する手段として高齢者が利用する仕組みと思う方が多いかもしれません。実際は、売却資金の資金使途に制限がないので、30代や40代の若い世代が自宅の住み替えで利用しているケースも多いです。

リースバックを利用するにあたって、注意しておくべきポイントは、住宅ローンが残っているとリースバックが利用できないケースがあるという点です。

住宅ローンが残っていても、買取額で完済できるのであれば、利用できる可能性はあります。しかしながら、買取額でローンが完済できない場合は、リースバックが利用できない可能性が高くなります。

住宅ローンの方が買取額よりも高くなってしまうと、ローンを滞納してしまった時に換金できる家がなくなってしまうので、基本的に銀行は売却を許可しません。

実際に売却金額でローンを完済できない場合どうすれば良いのか？

その場合は、住宅ローンの完済に足りない分のお金を、自己資金(貯金など)から用意しなくてはいけません。

その他にも条件によっては、リースバックを利用できない場合があるので要注意です。

活用前に、内容をしっかり確認するようにしましょう。

住み替えでリースバックを利用するメリット

前述でも30代や40代といった若い世代が自宅の住み替えでリースバックを利用しているケースが多いと触れましたが実際、住み替え時にはリースバックがとても便利です。

住宅ローンの審査も通りやすくなるとも言われています。

以下では、リースバックを利用した住み替え方法、そのメリットについて解説します。

リースバックを利用することで、売却した自宅に住み続けながら、新居を探すことができます。

新居を探す際にリースバックを活用するメリットは、仮住まいに引っ越す必要がないことです。そうなると、引っ越しが1回で済みます！

通常の物件売却だと売却後、新居に移るまでの間、仮住まいに住まなくてはいけません。仮住まいが不要になれば、引っ越し費用の軽減、移動の手間を省くことができます。さらには、売却代金を住宅ローンの返済や引っ越し費用に充てることも可能です。

売却代金で旧住居のローンを返済できれば、新居購入のために新たな住宅ローンを組んだとしてもダブルローンにはなりません！

売却後は賃貸借契約になるので、賃貸借期間中は家賃を払わなくてはいけませんが、固定資産税等を払う義務は無くなります。

住み替えにおけるリースバックの基本を確認したところで、次は住み替えにおいてリースバックを利用するメリットについて紹介していきます。

通常の住み替えだと、今住んでいる家の売却と新たな家の購入をほぼ同時並行で進めなければいけません。

売り先行の場合は、仮住まいの手配や複数回の引越しが必要になり負担も大きいです。

反対に、買い先行の場合は、ダブルローンとなるので経済的な負担が発生します。

こうした住み替えの際に生じるデメリットを解消する方法として、リースバックの利用が注目されています。

以下では、メリットについて詳しく説明していきます。

現金化までの期間が早い

まず、1つ目のメリットとして短期間で現金を得られるという点が挙げられます。

売り先行で自宅を売却する場合、新しい居住者が見つかるまで時間がかかるケースがあり、現金化するまでにある程度の時間がかかってしまいます。一方、リースバックの場合は不動産会社が一括で買取するケースが大半なので、短期間で現金を得られます。

そのまま自宅に住み続けられる

住み替えにおけるメリットの2つ目として、売却後も自宅に住み続けられるという点が挙げられます。

売り先行で住み替えを行うと、売却後に自宅を引き渡さなくてはいけないため、新居を購入するまでの間、仮住まいに住む必要があります。そうなると、仮住まいの手配や引越しの手続きは避けては通れません。引っ越しも2回になるので、費用も疲れもかなり負担になってしまいます。

ですが、リースバックを活用すれば、売却先の不動産会社と賃貸借契約を結び、売却後はそのまま元の自宅に住み続けながら、新居探しができるのがメリットです。家賃は毎月腹縄くてはいけませんが、自己所有ではなくなるので、固定資産税などの負担は軽減されます。

住宅ローンの審査が通りやすい

売却で得られる資金額が確定すると、新居購入の資金計画が立てやすいという点がメリットとして挙げられます。この点は、リースバックによる住み替えにも共通のメリットです。

リースバックでの売却代金で旧居の住宅ローンを払い終えることができれば、新居購入時に新たな住宅ローンを組んだとしても、ダブルローンを回避できます！

そうなれば、必然的に住宅ローンの審査が通りやすくなります。

これは大きなメリットと言えるでしょう。

買い替え、住み替えが必要なケース

では一体住み替えのタイミングとはいつなのか？

住み替えるタイミングとしては下記のようなタイミングが一般的と言われています。

結婚して新しく家が必要になったとき、子供が生まれたりペットを飼ったり今よりも大きな家がひつようになったとき、子供が家を出て今ほど広い家である必要がなくなったとき、転職や転勤など仕事の影響により住み替える必要が生じたとき、2拠点住居生活を送ることを決意したとき、が住み替えを選択する理由としてよく挙げられるケースです。

例えば、子供が大きくなり、今の実家の跡地に家を建てることにしたケースを例に挙げて、詳しく説明します。

そもそも今のマンションが売れないことには新たに住宅ローンを組むことはできません。

仮に、売れたとしても仮住まいが必要になるとなれば、2回も引っ越しをしなくてはならなくなります。

近くで適当な仮住まいが見つかりそうになかったことから、リースバック活用を決意しました。

マンション自体の売却代金は少し安くなってしまいましたが、引っ越しの手間や費用を考えれば、利用して良かったという結果になりました。

このケースの場合は、新しい家が建ってからも、不用品などを処分しながら時間をかけて引っ越すこともできたのも良かった点だったみたいです。

こういったケースにもリースバック活用は最適です。

買い替えや住み替えを希望する際、基本的には今の家を売ってからでないと新しい家を購入したり建てたりできないことが大半です。

リースバックを利用すれば、家の売却代金を得た後に、ゆっくり新しい家の準備ができます。買い替えや住み替えの際に生じる負担を減らすことが可能です。

最後に

皆さんの中には、リースバックを活用した住み替えに興味や関心があっても、リースバック自体に関する知識があまりないため、躊躇している方もいらっしゃるかもしれません。

上記のような注意点やデメリットも踏まえながら、住み替え時にリースバックを検討することをおすすめします。

なぜなら、リースバックを利用して住み替えると、引っ越しが一回で済むからです。

通常、住み替える際には最低でも二回は引っ越しが必要となります。リースバックで定期借家契約さえ交わしておけば、引っ越し回数は一回で済みますし、その間に新しい家を探せます。新居が見つかれば、あとは余裕をもって引っ越しの準備をするだけです。

住み替え時にリースバックを利用すると、大きく手間を省けるのです。

この記事では、リースバックをおすすめできる理由について解説してきましたが、住み替えが必要な際や老後の生活のためにも有効な策であることを理解していただけたのではないでしょうか。内容や条件を確認しながら活用してみてください。

それでは、最後までご覧いただきありがとうございました。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける