マンションリースバックが向いている人は？

今回の記事は、このような方にオススメです。

「マンションリースバックしたい方」

「マンションリースバックに興味がある方」

「マンションリースバックに不安がある方」

「リースバックについて知りたい方」

この記事では、マンションリースバックについて初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。

リースバックとは

リースバックってと思っている人もいると思います。

リースバックは、自宅を活用した資金の調達方法で、セールアンドリースバックとも言います。自分の家を売って、お金を得ることができて、戸建て、マンション、店舗、オフィス、倉庫等、幅広く利用することができます。

リースバックの流れを説明していきましょう。

1. 利用者：リースバックを行っている会社に自分の家を売る
2. 会社：利用者へ代金を支払う
3. 家の所有権が利用者から会社へ移される
4. 会社：利用者へ家を貸し出す
5. 利用者：会社へ家賃を払う

という流れになっています。

大きなお金が動き、所有権移転登記などの手続きがありますが、利用者はみんな家に住み続けられるというとこがリースバックの特徴です。手続きの途中で一時退去などもいりません。

リースバックを利用する理由などは人によっても変わりますが、家を売ることで多額のお金を手に入れられる可能性があることが多いです。通常の方法と違って、家に住み続けられる。

引っ越しをしなくてもいいので引っ越しの費用がかからないという点が大きなメリットです。しかも、今まで負担していた固定資産税や都市計画税の支払いもしなくて良くなります。

ですが新たに毎月の家賃が発生しますので、もう住宅ローンを払い終えている場合は、これからの賃料の支払いに何か問題がないか、慎重に計算することが大切です。

個人に売る場合に比べて売買価格が下がってしまうことにも注意しましょう。

リースバックは、今までの生活を保ちながら、周りに売ったということがわからない形で資金調達ができるので、特に自分の家を持っている比率の高い高齢世帯からの需要が高まっています。

リースバックの仕組み

利用者は自宅を売り、リースバック事業者は家を売ったお金を一括で支払います。
次に、リースバックの利用者は、リースバック事業者と賃貸の借契約を結び、毎月の家賃を支払って、自宅にそのまま住みます。

リースバックにおける買主とは、リースバックの事業者や不動産会社のことです。買主は、購入した物件を収益不動産とし、元々いた所有者が退去した後に自宅の家として売り、利益を得ます。そのため、リースバックでの買取価格は市場価格より安くなっています。

リースバックは売買契約が成立したら、売買代金を利用者に一括で払われます。リースバック利用者は、売却時に賃貸借契約を結ぶと、今まで住んでいた家に家賃として支払いながら住み続けることができます。

リースとレンタルは似ている言葉なのですが、内容は違います。リースは、利用者が希望したのをリース会社が購入して、半年以上の長期間で賃貸契約を結ぶことを言います。レンタルは、CDや本などを短期間で提供する時に使われることが多いです。

マンションリースバックおすすめな人

• まとまった資金がほしい方
• 固定資産税・管理費・修繕費を抑えた方
• 老後資金を貯めたい方
• 資産整理をしたい方

リースバックは双方が合意すればすぐにまとまったお金を手に入れられるため、住み続けてきた愛着のあるマンションに住み続けつつ、急いでお金を用意しないといけない方におすすめです。

固定資産税や管理費等は所有者であるリースバックの事業者の方が負担するので、コストを抑えたい方にも向いているといえます。

マンションを買い取ってもらって、手元に資金を確保することができるので、老後資金を貯めたい方にもおすすめとなっています。

相続人が遺産分割しやすいようにマンションを現金化していきたいと考えている方にも向いています。

リースバックを考える時は、不動産会社の一般的な査定を一回受けてみることをおすすめしています。
査定額を知って、選択肢を広く持つこともでき、最終的な意思決定の材料になります。

メリット

リースバックのメリットを紹介していきます。

リースバックにはたくさんのメリットがあります。

売却後もそのまま住み慣れた家に住み続けることができる

リースバックの大きなメリットとしては、売却後もそのまま住み慣れた家に引き続き、住むことができるということです。普通の不動産売却だと、所有権が第三者になった時点で、その家から退去しないといけないので、新しい住まいの手配をしないといけません。賃貸住宅に入居する場合には礼金、仲介手数料や引越し代、地域内で賃貸住宅に住むとなると、これまでのコミュニティ内で賃貸住宅へ引越した理由を聞かれることもあり、ご近所付き合いがしづらくなる可能性もあります。

ですが、リースバックは売却後も同じ住宅をそのまま借りて住み続けることができるので、引越しにかかってくる大きな出費を抑えることができ、住まいを変えることなく、そのままで済むので、通勤や通学をそのまま変わらずにすることができます。

所有するコストがなくなる

不動産を持っていると、固定資産税や、建物の修繕費、都市計画税、建物の火災保険料といったいろんなコストを負担しないといけません。リースバックを活用して家を売却すれば、これらの費用は新たな所有者が負担することになるので、必要ありません。

最初は賃貸住宅として敷金、火災保険、保証料の費用がかかってきます。ですが、毎月家賃だけの支払いなので、住宅のローンとして家賃代を支払うと、税金、建物の修繕費のお金の負担は軽減されます。

所有するリスクがなくなる

リスクももちろんともなってきます。災害や事故で建物が壊れたり、資産価値が下がり売りたいときに希望している価格よりも下回ってしまい売却ができない場合は金利が上がってしてしまうなど予測できないものがたくさんあります。

リースバックを活用すると、同じ家に住み続けていても所有しているわけではないので、このリスク負担はなくなっていきます。

現金化までの時間が短くすむ

不動産を売却してから、現金になるまでの時間が短いというのもリースバックの大きなメリットの一つとなっているのが強いです。

一般的に売却する場合、買主を探して、さまざまな手続きにも時間がかかるので、早くても数か月はかかります。買う人がいつ見つかるか分からないので、売りたい期限までに買ってくれる人が見つからないといったケースもある可能性があります。

不動産会社や会社の専門の業者が買主で買い取ることになるので現金化までの時間が短いのです。

借金せず、老後資金を調達できる

不動産売却は、老後の資金確保でも有効です。老後の資金をもらうために、家を売りたいと思っていても、歳をとっていってしまうと、売却活動、また引越しなどが負担になってしまい、住み慣れた地域から離れたくないと感じたりする方は多いと思います。ですが、リースバックだと住み慣れた家にそのまま住み続けつつ、将来に向けてまとまった資金を確保できます。

リースバックの売却資金には使い方は自由になっているので、生活費を自由に活用できるのが魅力的です。

ローン返済から解放することができる

自分の家を購入する時には、住宅ローンを使用している方が多くなっています。ですが、住宅ローンの返済は長期にわたることが多いため、その間に収入が減少してしまったり、事故や病気で働けなくなったりしてから、返済が困難になることもあります。そんなときに、リースバックを利用しながら売却すると、引越しをせずに住宅ローン不安を解消することができるのです。

将来、売却した家を買い戻せることもある

リースバックには、一定の条件で、売却した家の買い戻し特約を付けることができる場合があります。これは、定められた期間内に契約で決めた金額を支払うことで、住宅の買戻しをすることができます。

ですが、買戻しの特約期間中でも、家賃を数か月滞納して契約条件の違反してしまうと、買い戻しをする権利がなくなってしまう場合があります。買戻しを希望している場合には、毎月の家賃を支払うほかにも、契約違反を絶対にすることがないようにすることがとても大切です。

よくあるトラブル

トラブルを防いで、安全にリースバックができるように対策しましょう。

マンションリースバックのトラブル事例を見ていきましょう。

• 家賃があっがってしまってそのまま住み続けることが難しくなってしまった
• もともとの貸主に何も言われず他社に売却されてしまった
• 適正の価格よりはるかに下回っている買取価格を提示されてしまう
• 相続予定だった親族らと揉める
• 契約満了の時に再契約しようとしたら断られてしまう
• 買い戻しに対応してもらえなかった

などなどです。

• 家賃があっがってしまってそのまま住み続けることが難しくなってしまった
• 家賃が上がってしまうと、リースバックの家賃は周辺の相場価格より高くなってしまう場合

が多いので、家賃の支払いが難しくなり退去する方もいます。

そのような事を防ぐために、家賃設定は大丈夫なのか、将来的に家賃が引き上がってしまっても対応できるのかをしっかりと確認してから契約することが大切です。

もと元の貸主に何も言われず他社に売却されてしまった

貸主が通知をすることなく他社にマンションを売却してしまった場合は、期間満了時の再契約、契約更新を断られてしまう可能性もあります。
一般的な賃貸借契約も、オーナーが契約途中に変わることもあります。

売却自体が禁止はされていないので防ぐことは厳しいですが、契約書に勝手に売却をしないことが記載されていると安心です。

適正の価格よりはるかに下回っている買取価格を提示されてしまう

リースバックの事業者は買取の後のリスクヘッジとして、周辺の相場より買取価格を低くしていることが多いです。

適正の価格を把握せずに言われた買取価格に応じてしまうと、適正の価格よりも大幅に下の買取価格で損ををしてしまうかもしれないので十分に注意することが必要になってきます。

いろんなリースバックの事業者に査定を依頼してから適正の価格を把握して、契約しましょう。

相続予定だった親族らと揉めてしまう

リースバック利用した場合、マンションの所有権は失われるため、親族と揉めてしまう可能性が出てくるので注意が必要です。

トラブルを防ぐために、リースバックを利用する前に親族と話し合った方がいいと思います。

契約満了の時に再契約を断られてしまう

定期賃貸借契約の場合、更新はされずに、住み続けたい場合、貸主に交渉したら再契約を締結します。

ですが、再契約することは、保証されているわけではないので、断られてしまう可能性があるので注意が必要です。

トラブルを回避するために、契約書に再契約可能が記載されているかしっかりと確認しましょう。

買い戻しに対応してもらえなかった

買い戻しが保証されている契約ではなく、リースバックはマンションの売却の後も賃貸物件で住み続けることができる契約になっていて、買い戻しできない可能性もあるので注意してください。

買い戻しを希望していたら、買い戻し特約があるかどうか確認して契約するようにしましょう。

まとめ

リースバックは、自宅を活用した資金の調達方法で、セールアンドリースバックとも言います。自分の家を売って、お金を得ることができて、戸建て、マンション、店舗、オフィス、倉庫等、幅広く利用することができます。

リースバックにはメリットもたくさんありますがデメリットもあり、トラブルも多いので、トラブルに巻き込まれないようにしっかりといろんなとこで比較をして専門の人に聞きつつ、自分の目で見て耳で聞いてしっかりと考えて決断しましょう。

一般的な売却と比較する、複数社に見積もりを依頼する、適正な売却価格を比較し確認する、普通借家契約を選択すること、複数の不動産会社に査定依頼をするということを意識していきましょう。