マンションを売却してそのまま住む/マンションはリースバックできるの？

今回の記事は、このような方にオススメです。

「マンションを売却したい方」

「リースバックに興味がある方」

「マンションのリースバックに不安がある方」

「マンションのリースバックについて知りたい方」

この記事では、マンションのリースバックについて初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。

.マンションを売却してそのまま住む「リースバック」という方法

マンションを売却してそのまま住み続けるにはリースバックという手法がおすすめです。

リースバックは「セール・アンド・リースバック」の略称です。自宅を売却し、買主と賃貸借契約を結んで、引き続き住み続けるサービスです。高齢化社会や新型コロナウイルスの影響により、セカンドライフの資金確保や住宅ローンに不安を感じる人が増え、リースバックが広まりました。

このサービスは、住宅ローンの返済が厳しくなった際の最後の手段とされることもありますが、メリットやデメリットを正しく理解することが重要です。高齢者にとってはセカンドライフの資金源として利用されることもあります。同時に、不動産の相続問題を回避する手段としても注目されています。

ただし、リースバックを利用する際には慎重な検討が必要で、契約内容や将来的な不測の事態に備えることが大切です。特に、相続関連のトラブルを避けるためにも、正しい理解が重要です。

リースバック5つのメリット

買取代金は一括で支払い

買取代金は一括で支払われ、その資金の使い道はあなた次第です。例えば、このお金を日常の生活費やローンの返済、または自身の事業の資金にも利用できます。このように自由に計画し資金を有効に活用できます。

マンションを売却してもそのまま住み続けられる

リースバックは、自宅を売却して得た資金を手にしつつ、引き続きその住まいで暮らす方法です。一般の売却では引っ越しが必要ですが、リースバックではその手間をかけずに、自分の大切な場所で生活できるのが特徴です。

これは、自宅に愛着がある方や周りに知られずに手軽に手続きしたい方にとって大きな利点となります。

引越しが不要

一般的な家の売却では、新しい場所への引っ越しや手続きが待っていますが、リースバックはそのようなストレスから解放される方法です。リースバックでは、自宅を売却しながらも引っ越しの必要がありません。

これは、買主と賃貸契約を結ぶことで、今まで通りの生活をそのまま維持できる仕組みです。したがって、新たな住まいを見つけたり引っ越しの手続きに費やす時間や費用が不要となり、ストレスなく快適に暮らし続けることができます。

将来的に再度購入も可能

リースバック契約に「再売買予約権」がついている場合、将来的に自宅を買い戻せる可能性があります。これは、一時的に売却しつつ、将来的な購入を検討している方にとっては魅力的です。

同時に、例えば子供が住宅ローンを組める場合、買い戻しの取り決めをし、将来の売買契約を改めて締結するケースも考えられます。これにより、リースバックを活用しつつ、家族の将来の住まいに関する柔軟な選択肢を持つことができます。

固定資産税がかからない

リースバックすると、住宅の所有権がリースバックの売主から買主のリースバック専門業者へと所有権が変わり、リースバック専門業者の所有物となります。したがって、固定資産の所有者に課税される固定資産税は支払う必要がなくなります。

リースバック3つのデメリット

家賃を支払わないといけない

リースバックにおいて大きなデメリットは、賃貸借契約に伴う家賃の発生です。住宅ローンや固定資産税の負担が軽減される一方で、家賃が発生することになります。さらに、家賃が周辺の賃貸物件よりも高くなる可能性があります。物件によって異なりますが、一般的な目安としては、売却価格の8～10％程度の家賃が考えられます。

売却価格だけに目を向けるのではなく、将来の生活費に影響を与える部分となるので、考慮して資金計画を立てることが重要です。

ずっと住み続けられることは保証されていない

リースバックでは、自宅を売却しても引っ越すことなく住み続けることができるのが特徴です。ただし、この際に通常「定期借家契約」と呼ばれる期間を定めた賃貸契約が結ばれます。契約期間が終了しても再契約が可能な場合がありますが、再契約が保証されているわけではありません。

一方で、普通借家契約が選択できる業者もあります。普通借家契約は期間の拘束がなく、より柔軟性がありますが、提供している業者によって条件が異なります。契約の選択肢や条件、将来の住まいに関するポイントを確認することで、より安心してリースバックを活用できます。

売却価格が相場より低くなることが多い

リースバックの売却金額は、通常周辺相場よりも低くなることが一般的です。売却金額が通常周辺相場よりも低くなる理由は、主に2つあります。

①賃料収入の重視：

リースバック業者は、売却後も物件を賃貸して収益を上げることを考慮します。そのため、通常の住宅売却よりも賃貸収入の見込みを重視して査定が行われ、結果的に売却金額が相対的に低くなります。

②市場変動のリスク：

リースバック期間終了後の不動産市場の変動リスクも考慮されます。将来の市況変動や需要供給の変化が不確定であるため、業者はそれを考慮して売買価格を設定します。これにより、リースバックの売却金額が通常の住宅売却に比べて60～90％程度にとどまることが一般的です。

このため、リースバックを検討する際には、売却金額だけでなく、将来の住み替えや再買取の可能性、契約条件などを検討することが重要です。

リースバックが利用できない

住宅ローン残債がある場合、リースバックを利用するには注意が必要です。マンションの売却時には住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。もし売却価格がローン残債を上回ればスムーズですが、逆の場合は問題が生じます。この状態ではリースバックを利用できず、対策が必要です。

オーバーローンの場合、自己資金で差額を返済するか、任意売却とリースバックを組み合わせることが考えられます。任意売却では市場価格よりも低い価格で売却することがあるため、その後のリースバック契約で補填する形となります。したがって、慎重な計画が必要です。

5.リバースモーゲージはマンションに適用されにくい

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとリースバックは、どちらも不動産を現金化する手段ですが、基本的な仕組みや利点には違いがあります。

リバースモーゲージは、銀行から融資を受け、自宅を担保にしています。この場合、利用者は借金を背負いながらも自宅に住み続けられます。契約終了時には担保の不動産を売却し、その代金で融資を返済します。しかし、金利の上昇や担保価値の低下により早期返済の要求が生じる可能性があります。

一方、リースバックは不動産を買い取り、賃貸借契約を結ぶ形式です。所有者は担保権を失い、一括で現金を受け取ります。リースバックの方が柔軟性があり、リバースモーゲージよりも制約が少ない傾向があります。返済の心配がなく、現金を受け取ることで自由に利用できる点が魅力です。

リバースモーゲージは条件が多く、利用者の生活状況や金利の変動に影響を受けやすい一方、リースバックは比較的シンプルで、所有者にとって柔軟な選択肢となります。

リバースモーゲージをマンションで利用する

マンションでリバースモーゲージを利用するには、特定の条件をクリアすることが必要となります。まず、物件が大都市圏に位置していることが求められます。大都市圏の物件は将来の売却において資産価値が比較的安定しやすいため、金融機関が対象としている傾向があります。

次に、利用者の年齢が60歳以上である必要があります。高齢者が対象とされるのは、リバースモーゲージ契約終了時に返済が発生するためです。また、物件の築年数も考慮され、一般的な条件として築10年以内が求められることがあります。

これらの条件をクリアすることで、金融機関がリバースモーゲージを提供するマンションを利用できます。しかし、対象物件はすべてのマンションではなく、一定の基準をクリアした物件に限られており、マンションを扱っている金融機関も少ない点に留意が必要です。

まとめ・終わりに

今回は、マンションを売却してそのまま住む方法について解説しました。

マンションを売却してそのまま住むリースバックは、「セール・アンド・リースバック」の略称で、自宅を売却し、買主と賃貸契約を締結して住み続ける手法です。高齢者や住宅ローンの返済に不安を感じる人々にとって、セカンドライフの資金源として注目されています。そのメリットとして、一括で支払われる買取代金は自由に利用可能で、引越し不要で将来的な再購入も可能です。さらに、リースバック契約に再売買予約権がつく場合、将来的な買い戻しの可能性も考えられます。

しかし、デメリットも存在します。リースバックに伴う家賃が、周辺物件よりも高くなる可能性があり、定期借家契約で契約期間が終了しても再契約が保証されていないことが挙げられます。また、リースバックの売却金額は通常の相場よりも低くなる傾向があり、これは主に賃料収入の重視や市場変動のリスクを考慮した結果です。

リバースモーゲージと比較すると、リバースモーゲージは金融機関から融資を受けて自宅に住み続ける形式で、条件や制約が多く、マンションを取り扱っている金融機関は多くありません。対象物件は大都市圏に位置し、利用者の年齢や物件の築年数に一定の制限があります。一方で、リースバックは比較的シンプルで柔軟性があり、所有権を失いながらも一括で現金を受け取ります。

以上のようにマンションを売却してそのまま住み続けるにはそれぞれのメリットとデメリットを理解しておくことが大切です。

そのためには、以下のことを理解しておいてください。

1. リースバックはマンション売却後も住み続けることができる。
2. リースバックはマンション売却後、ずっと住み続けられる保証はない。

マンションを売却する際にはこの記事を参考にしてみてください。