リースバックはやばいの？

今回の記事は、このような方にオススメです！

「リースバックの評判を知りたい方」

「リースバックはやばいと聞いた方」

この記事では、リースバックがやばいと言われていることについてわかりやすく解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。

リースバックとは、今住んでいる自宅を売却した後、賃貸として住み続ける方法です。売却なのでまとまったお金を短期間で得ることができます。

リースバックをする理由

　歴史として、昔から利用されてきたリースバックですが、なぜリースバックするのか解説します。

　資金が必要になり、家を売却しようとしたが、すぐには引っ越しができないという人にとって、メリットがあるのがリースバックです。

　よって理由としてあげられるのは、「自宅に愛着があるから」、「引っ越しをすると転校や転職をしなければいけないから」というようなことです。

リースバックはなぜやばいと言われるのか

　住宅ローンの返済が大変な場合や、子どもに財産を平等に分けてあげたい場合など、家を売って引っ越す以外でも対処法はあります。その方法がリースバックです。

　簡単に説明すると、専門の業者に家を買い取ってもらうと同時に、賃貸借契約を結んで自宅に住み続けられる仕組みのものです。

　しかし、特殊な方法であるためあまり知られておらず、インターネットで検索すると「やばい」という言葉を目にすることもよくあると思います。なぜそのようなネガティブな意見が存在するのか、解説します。

①家賃が高めに設定される

　リースバックの家賃は周辺相場よりも高めに定められます。

一般的な計算式は、買取価格 × 期待利回り ÷ １２ヶ月です。

　家賃を支払えなくなると強制退去になる可能性があります。そうならないためには、支払いが続けられるかどうかを契約前に確認すると良いです。難しそうであれば、リースバックではない方法を選ぶのをお勧めします。

②家賃を値上げされる

　家賃は、契約中に値上げされることもあります。その原因としては、オーナーが変わったために、契約内容が変更されるということです。通常は、オーナーが変わっても契約内容は変わらず引き継がれることが多いですが、場合によっては家賃などが変更されるケースもあります。

③買い戻しができない

　将来、自宅を買い戻しするつもりでリースバック契約をしたのに買い戻しができなくなることもあります。その原因はいくつかあります。

　まず、契約する時に買い戻しについての内容を契約書に記載していない場合です。契約する時に、買い戻しをする時期や金額を決めておくとスムーズに進められるでしょう。

　次に、買い戻しの価格が高いことから、支払いが不可能になる場合です。買い戻し価格は、売却価格の１０〜３０％ほど上乗せした価格に加えて、手数料がかかることもあります。

　買い戻しについての決まりを契約内容に定めておくと、このようなトラブルを防ぐことができます。

④キャッチコピーが怪しい

　「売却しても住み続けられる」と言われていることがほとんどですが、これが罠だと思われてしまうのです。一般的な不動産売却では、売却後に住み続けることはできません。このイメージが強いので、怪しいと思われてしまいます。

⑤親族とトラブルになる

　親族への相談なしに契約を結ぶと、後からトラブルに繋がる可能性があります。

　リースバックの契約時は、相続人のサインは要りません。そのため、同意を得ずに契約を決める人が多く見られます。特に、高齢の方が子どもの同意を得ずに契約してしまうことが多いです。親族への相談なく自宅を売却したことによって、相続する予定だった親族と口論に発展したこともあります。

⑥悪徳業者の疑い

　リースバック会社の中には、契約時に担当者が十分な説明をしない会社があります。説明が十分でなかった結果、トラブルにつながるのです。

　リースバックを利用するときは、どんな契約内容なのかを理解したうえで進めることが重要です。以下の特徴に当てはまる会社は、利用しない方が良いでしょう。

• 質問に対する答えが明確ではない
• 契約書の内容が不明瞭
• デメリットや注意点に触れず、メリットばかり強調してくる
• 契約締結を急かす

リースバックの仕組みをおさらい

　リースバックとは一言で言うと「家を売却してそのまま賃貸として住み続けられる」契約のことです。正式名称は「セール・アンド・リースバック」です。

　流れは以下の通りです。

• 事業者に相談をする
• 自宅の査定をしてもらう
• 買取価格の提示、条件の提案
• 事業者と売買契約締結
• 支払い
• 事業者と賃貸借契約締結
• 家賃の支払いが始まる

　リースバックのメリットは以下の通りです。

• 引越しの必要がない
• 家を所有するコストやリスクがなくなる
• 資金を調達できる
• 売却して得た資金の使い道は自由

　以下のデメリットもあります。

• 通常の売買に比べて買取価格は安くなる
• 所有権がなくなる
• 連帯保証人が必要になる
• 契約内容によっては更新ができない

　家賃の支払いや契約内容には注意しましょう。

実際のトラブル

ここでは実際にあったトラブルを紹介します。

かなり安く売ってしまった

　リースバックの売却価格は、他の売却に比べると売却価格が低くなりやすいですが、業者によっては相場よりもかなり安く買取価格を提示してくることもあります。その状態で売ってしまうと、贈与と見なされる恐れがあります。また、税金が発生したり、住宅ローンが残っている状態だと、金融機関の債権者から訴えられたりすることもないとは言い切れません。

勝手に売却された

　無断で物件を売却されたという事例があります。売却はしないと約束したにもかかわらず、会社などの都合で他の業者に売られてしまうということです。

　契約内容は新しい所有者にも引き継がれます。しかし、代わりに元の所有者は住んでいる人に相談や報告をせずに、売却できてしまいます。売却自体は違法ではありませんが、いつの間にか所有者が変わっているのは、住んでいる人にとって不安要素になります。

修繕費をどちらが負担するのか

　通常の賃貸借契約では、借主の意図的な損傷でなければ、貸主が修繕費を負担するのが一般的です。しかし、設備の不具合などの発見が難しいため、特約により元所有者の借主が修繕費を負担することになっています。契約前に特約の内容をよく確認することが重要です。

諸費用を請求された

　耐震補強費用や事務手数料を請求してくる会社も存在します。主に、印紙税や抵当権抹消手続き、交通費、郵送費などです。

請求されたときは、詳細を担当の人に確認することが大切です。

リースバックを利用する前に押さえておくこと

　リースバックを安心して利用するために、契約前に押さえておきたい４つのポイントを紹介します。

①複数の事業者に相談する

　契約の前には、１つの事業者ではなく、複数の事業者に相談して査定してもらいましょう。１つの事業者で決めてしまうと、売却価格で数百万円の違いが出ることもあるので、損をする恐れがあります。

　複数の事業者に査定してもらえば、売却価格の相場と適正価格を知ることができます。売却価格は家賃にも関係するため、正しい価格で売却するようにしてください。

②支払いのシミュレーションをする

　家賃などの支払いのシミュレーションをして、無理なく支払えるかどうか考えましょう。住宅ローンの支払いが終わってからも、家賃で苦しんでしまっては元も子もありません。

　シミュレーションの結果次第では、低い家賃で借りられる可能性があります。

③契約内容を確認する

　プランや契約内容をよく確認することが重要です。「なぜこのプランが良いのか」など、提示された内容を確認し、他の選択肢の有無・内容についても確認しましょう。

④他者に相談する

　契約を決めるときは1人で決めるのではなく、誰かに相談してから決めましょう。

　リースバックについての相談相手はなるべく専門知識を持つ人が良いでしょう。リースバックは比較的新しいサービスなことから内容も多様なので、不動産取引の経験者や金融について詳しい人に相談すると安心できます。

　そもそも自宅を売却するかどうかについては家族と十分に話し合うことが大切です。

契約書チェック項目

トラブルが起きるケースは、契約書を確認していれば防げることがほとんどです。具体的に、何を確認すれば、トラブルを防ぐことができるのかを説明します。

売却価格について

　複数の業者に見積もりを出してもらったうえで、大体いくらで売れるのかを把握しましょう。極端に高かったり、安かったりする場合は理由を聞くようにすると良いです。明確で納得がいく根拠を示してくれれば問題ありませんが、うやむやにされた場合、その業者は利用しない方が良いです。

賃貸借契約の内容と契約期間について

　今の自宅にずっと住み続けたいなら普通借家契約を、ゆくゆくは転居して家族と同居する予定があるなら定期借家契約を選ぶと良いです。目的に応じて契約形態を使い分けることが大切です。

買い戻しの期間や価格について

　将来、買い戻しをしたい場合は、必ず契約書で書面に買い戻しの有無や条件を盛り込みましょう。口約束では、実際買い戻しをしたいときにトラブルになりやすいです。契約前に希望を伝えて、正式な契約書を作成する前に一度見せてもらうのも良いでしょう。

　さらに、買い戻しの特約の登記をしておくことも効果的です。法的に強い証拠能力を持てるため、もし売却した家が他の投資家などに転売された場合、買い戻しの主張ができます。

おわりに

　今回は、リースバックがやばいと言われていることについて解説しました。

リースバックがなぜやばいというイメージがついているのか、ご理解いただけたと思います。

リースバックを利用したいときは、様々な情報を収集したうえで焦らずゆっくり考えましょう。