家に住みながら家を売る方法を知ろう。リースバックとリバースモーゲージの違いと注意点

今回は、自宅を売却して資金調達したいけど引っ越しはしたくない。そんな方にオススメである「リースバック」について紹介していきます。自宅を売却した後も、賃貸契約を結んで住み続けられます。リースバックについて知りたいという方にはオススメの記事になっています。

リースバックを利用すれば家に住みながら家を売ることができる！

リースバックとは、持ち家を売却して得た資金を、別の目的に充てるための仕組みです。具体的には、住宅ローンの返済、事業資金の調達、教育費の捻出、老後の資金づくりなどが挙げられます。

リースバックの仕組みは、以下のとおりです。

1. リースバック業者に査定を受ける
2. 売買契約を締結する
3. 売却代金を受け取る
4. 賃貸借契約を締結する
5. 自宅に住み続ける

リースバックには、以下のメリットがあります。

• 自宅を売却して現金を手に入れることができる
• 引っ越しの必要がない
• 住宅ローンの返済を続けながら住み続けることができる

一方で、リースバックの売却代金は市場価格より安くなる傾向があります。これはリースバック事業者は、購入した住宅を収益不動産として運用することを目的としており、そのために一定の利回りを確保する必要があることからです。

またリースバックでは、リースバック事業者に毎月家賃を支払う必要があります。その金額は、通常の賃貸料よりも高くなる傾向があります。これはリースバック事業者が、売却代金と家賃収入の差額を利益として得ることを目的としているためです。

賃貸借契約の期間は、一般的に3年から5年です。契約期間が満了すると、再契約するか、買い戻すかを選択できます。

住みながら家を売る際に注意したい点とは？

家を売却する際、住んでいる間に売るべきか、引っ越してから売るべきか悩む人もいるかもしれません。ここでは、家を売却しながら住み続ける場合に注意すべき点をいくつか紹介します。

内覧の準備をしっかりと行う

内覧は、売却の成否を左右する重要なイベントです。内覧希望者がいつ訪れても対応できるように、日頃から心構えや準備を整えておく必要があります。

内覧の準備として、以下の点が挙げられます。

• 室内を清潔に保つ
• 家具や家電を整頓する
• 生活感を出さない
• 明るく開放的な印象にする

とくに室内を清潔に保つことは重要です。内覧者は、室内の清潔感を重視して物件を評価します。また、家具や家電は生活感を出さないように整頓しておきましょう。生活感があると物件の印象が悪くなってしまいます。

内覧の際には購入希望者に良い印象を与えられるように、以下の点に注意しましょう。

• 笑顔で迎え入れる
• 質問に丁寧に答える
• 物件の魅力をアピールする

内覧は、売主と購入希望者が初めて顔を合わせる機会です。笑顔で迎え入れ、質問に丁寧に答えることで、好印象を与えられます。また、物件の魅力をアピールすることで、購入希望者の興味を惹きつけられます。内覧の準備をしっかりと整え、購入希望者に良い印象を与えることで、売却の成約率を高めます。

引っ越し先の準備

自宅の売却が決まったら、転居先を早急に見つけなければなりません。引っ越し先が見つからないと、仮住まいを余儀なくされ、費用や手間がかかります。

そのため、引っ越し先は早い段階から調べ、転居先を早めにおさえておく必要があります。

引っ越し先を選ぶ際には、以下の点に注意しましょう。

• 予算に合っていること
• 希望のエリアにあること
• 必要な間取りや設備があること
• 学校や職場へのアクセスが良好であること

加えて、引っ越し先を調査する際には以下の点に注意しましょう。

• 実際に物件を内覧して、イメージと合っているか確認する
• 周辺環境や交通機関の利便性を調べる
• 周辺の治安を確認する

引っ越し先をしっかりと調査し、自分に合った物件を見つけることで、スムーズな引っ越しを実現できます。

内覧資料を作成する

内覧資料は内覧者の購入意欲を高め、売却の成約率を高める効果があります。

内覧資料を用意しておくことで、以下のようなメリットがあります。

• 内覧の時間が短くても、物件について詳しく知ることができる
• 内覧後に物件を検討する際にも役立つ
• 売り手からの丁寧な対応を印象づける

内覧資料は、以下の内容を盛り込むとよいでしょう。

• 物件の基本情報（所在地、間取り、築年数、価格など）
• 物件の魅力（立地、設備、周辺環境など）
• 売り手からのメッセージ

内覧資料はA4サイズの用紙にまとめておくと、内覧者が持ち帰りやすいです。また、写真やイラストを活用すると物件の魅力をより効果的に伝えられます。内覧資料を作成して、内覧者に渡すことで、売却の成約率を高めましょう。

さまざまな業者に依頼する

物件を高値で売却するためには、内覧件数を増やすことが重要です。内覧件数を増やすためには、複数の不動産会社に依頼することがポイントです。

複数の不動産会社に依頼することで、以下のメリットがあります。

• より多くの人に物件を知ってもらえる
• 複数の不動産会社から売却査定を受けられる
• 競争が生まれ、高値で売却できる可能性がある

不動産会社に依頼する際には、以下の点に注意しましょう。

• 実績や評判の良い会社を選ぶ
• 複数の会社に依頼して比較する
• 売却条件を明確にする

複数の不動産会社に依頼することで内覧件数を増やし、高値で売却する可能性が高まります。

リースバックの契約の流れを知ろう

リースバックは、オーナーが資金が必要なときに選択できる新しい資金調達方法です。売買契約とサブリース契約の締結手順は、以下の通りです。

1.リースバック会社を選ぶ

リースバックを利用するには、まずリースバック会社を選ぶ必要があります。

リースバック会社は全国に数多くあるので、自分のニーズに合った会社を比較検討することが大切です。

業者選びの際には、以下の点を考慮すると良いでしょう。

• 買取価格：自宅の評価額が高ければ、売却代金も高くなります。
• 家賃：家賃が安ければ、支払う費用を抑えられます。
• 契約期間：契約期間が長ければ、長期にわたって住み続けられます。
• サポート体制：トラブルが発生した際に、迅速に対応してくれるかどうかも重要です。
• 主なレビュー：実際に利用した人の口コミや評判を参考にするのも良いでしょう。

リースバック会社を選ぶ際には、これらの点を踏まえて、慎重に検討しましょう

2.本査定

仮査定額に納得したら、本査定を受けましょう。

本査定では、業者がご自宅を訪問して、以下の調査を行います。

• 物件の状態
• 図面による確認
• 限度額の確認
• 周辺環境
• 近隣取引価格

調査結果をもとに、業者が正式な買取価格およびレンタル価格を算出します。

3. 確定した契約条件の提示

査定結果をもとに、業者が正式な買取価格と賃貸料を算出します。算出された結果は、業者から連絡があるので、必ず確認しましょう。

最終的な契約条件は、以下の通りです。

• 買取価格
• 賃貸料
• 契約期間
• 更新条件
• キャンセル条項
• 修理費用の負担
• その他

不明な点があれば、業者に問い合わせしましょう。また、一定の範囲内であれば、価格や賃料を調整できる場合もあります。

4.契約

契約内容に問題がなければ、正式な契約手続きを開始します。業者に契約したい旨を伝えると、必要書類の提出や契約日の調整が行われます。

リースバック契約には、以下の2種類の契約が必要です。

• 売買契約：自宅を業者に売却する契約
• 賃貸借契約：自宅を業者から賃貸する契約

買い取りを希望する場合は、以下の契約も可能です。

• 再販予約契約：将来的に自宅を再購入する権利を留保する契約

売買契約または賃貸契約を締結する際には、以下の費用がかかります。

• 登録免許税
• 預金

5.契約完了後

契約手続きが完了すると、住宅の売却代金が振り込まれます。これで、上記の2つの契約は完了です。

売買契約が成立すると、所有権は運営者に譲渡されます。賃貸借契約が締結された後、入居者は契約者に毎月の家賃を支払います。

家を買い戻す場合は、「買い戻し契約」を締結する必要があります。買い戻し契約には、購入時期、価格、購入者などの条件が規定されています。買戻し期間は、通常5年から10年程度です。買戻し価格は売値よりも高くなる可能性があります。通常、買い戻しを行う人は保険契約者または契約時に指定された家族です。

契約書には、解約条件を明確に記載してください。買い戻しが口頭合意のみに基づいている場合、後から条件が変更されたり、買い戻しが拒否される可能性があります。

リバースモーゲージとリースバックの違いとは？

リースバックとリバースモーゲージは、どちらも自宅を活用して資金を調達する方法です。大きく異なる点は、不動産を売買するか、融資を受けるかです。

「リースバック」とは、自宅を売却し、その売却代金で賃貸に出す方法です。所有権は売主に移りますが、賃貸契約に基づいて住めます。

「リバースモーゲージ」は、自宅を担保に融資を受ける方法です。所有権はそのままですが、融資の返済は亡くなった後に担保となった自宅を売却した代金で行うことになります。

分かりやすくまとめると以下の通りです。

「リースバック：売買と賃貸を組み合わせた不動産取引」

「リバースモーゲージ：自宅を担保に融資を行う金融商品」

• 自宅を担保にしてローンを組む
• 自宅の所有権を維持する
• 自分の死後、担保にしていた家を売却してローンを返済する

まとめ

いかがでしょうか。リースバックとは、自宅を売却してその代金を元手に、自宅を賃貸借する方法です。所有権は売却先に移りますが、賃貸借契約に基づいて、引き続き自宅に住み続けられます。

リースバックのメリットは、以下の通りです。

• 自宅を売却して現金を手に入れることができる
• 引っ越しの必要がない
• 住宅ローンの返済を続けながら住み続けることができる

一方で、リースバックのデメリットは、以下の通りです。

• 売却代金が市場価格より安くなる
• 毎月家賃を支払う必要がある

リースバックは、自宅を活用して資金調達をしたい場合に検討できる方法です。メリットとデメリットをよく理解したうえで、利用を検討しましょう。

また自宅を活用して資金を調達する方法は、不動産を売買するリースバックと、不動産を担保に融資を受けるリバースモーゲージの2種類があります。

リースバックは、所有権が売却先に移るため、賃貸料を支払う必要があります。一方で、リバースモーゲージは、所有権がそのままのため、亡くなった後に担保となった自宅を売却して返済します。両者の違いをよく認識することをオススメします。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。