家を売ってもそのまま住める、リースバックとは！？

「自宅を売りたいけど、どうしたら良いんだろう？」

「家を売っても住めると噂のリースバックを知りたい！」

このような考えを持つ人は必見です。リースバックに興味はあるけど何から始めてみればいいのか分からない方に向けて、この記事では、リースバックの基本から利用者の口コミをまとめています。

リースバックに興味のある方は、ぜひ最後までご覧ください。

リースバックの基本情報

はじめに、リースバックについて知らない方も多くいらっしゃると思うので、簡単にご説明します。また、不動産投資や老後の資金調達などに興味がある方も、知っておく必要があるでしょう。リースバックとは、資金調達を目的として利用されます。具体的には、不動産売却後（自宅）も業者と賃貸契約を結び、自宅に住み続けることが出来るサービスをいいます。契約の種類次第では、売却した住まいを買い戻せる場合もあります。住宅や車のローン返済、老後の資金、保険、そして医療費などの資金調達のために最近では利用者が増加傾向にあります。そこで1つの疑問があがるのが、リバースモーゲージとの違いです。リバースモーゲージとは、自分の家を担保に生活資金を借入れ行い、自らの持ち家に継続して生涯住み、借入した対象者が亡くなった際に担保としていた不動産を処分し、借入金を返済するシステムです。簡単に両者の特徴をまとめます。　　　　　　　　　　　　

リースバック

• 契約の形態：不動産売却・賃貸借契約
• 対象物件：不動産全般（一定の基準を満たしているもの）
• 年齢制限：無
• 借入の有無：無
• 転居の要否：無
• 所有権の移転：有
• 資金使途：自由

リバースモーゲージ

• 契約の形態：金銭消費賃貸契約
• 対象物件：制限有
• 年齢制限：有
• 借入の有無：有
• 転居の要否：無
• 所有権の移転：無
• 資金使途：基本、生活資金

リースバックとリバースモーゲージは頻繁に比較されるサービスですが、両者の特徴を把握し、自分にとってどちらがメリットが多いかを判断する必要があります。

また、リースバックは自宅を活用した便利なサービスですが、生活に欠かせない自宅という資産を運用するため安易な判断は危険です。情報の取捨選択や何を目的にするかなど、計画的に取り組むことをオススメします。　

リースバックメリット

次に、リースバックのメリットについて具体的に3点ご説明をします。ここでは、①引っ越しが不要②まとまった資金が手に入る③買い戻せるという3つの観点から説明します。

①引っ越しが不要

当たり前のことではありますが、自宅を売却をすると新居を探したり、荷造り等の引っ越しの手間がかかったりします。ですが、リースバックでは生活環境が変わらないので、心身ともにストレスを減らせます。また、リースバックでは不動産会社と直接契約を交わすため、自宅を売却していることは周囲にバレません。そのため「よからぬ噂が立つかもしれない」などの心配もないです。

②まとまった資金が手に入る

不動産を売却することによって、まとまった資金を一括で得られます。そのため、今必要なことにお金を回せるので、生活において多くの選択肢を持てます。リバースモーゲージはマンションは対象外になるケースが多いですが、リースバックは不動産すべてが対象という点からもオススメします。

③買い戻せる

リースバックには買い戻しの制度があります。そのため、一時的にお金が必要でリースバックのサービスを利用し売却をした場合でも、不動産会社から自宅を買い戻せます。そのときに合わせて賃貸として住むのか、マイホームとして住むのかを選べます。

リースバックデメリット

続いて、リースバックのデメリットついて具体的に3点ご説明をします。ここでは、①売却価格が安くなる場合がある②賃貸借期間は無期限ではない③家賃を払うという3つの観点から説明します。

①売却価格が安くなる場合がある

自宅のリースバックを行う際の売却価格は、主に利回りで設定されています。業者からみると、不動産買取価格と買取後の家賃収入などを踏まえて、どのくらいの利益がでるかが査定の基準です。リースバックは利回りを重きにおいているため、売却価格は市場価格よりも低くなると言われています。また、売却価格が高くなると家賃も高くなります。そのため、リースバックのサービスを使用する場合は、売却価格が高いことが一概に良いとは限らないです。

②賃貸借期間は無期限ではない

リースバックでは、2年以内の契約期間で（更新を前提としない）定期賃貸借契約が基本の賃貸借契約です。定期賃貸借契約では、契約期間終了後に、貸主と借主の合意のうえであれば、再契約を結ぶことが出来るので継続することも可能です。しかし、貸主が拒むことも出来るので、その際は再契約出来ず、引っ越しをしなければいけない可能性もあります。このようなこと場合を避けるため、定期借家契約の契約期間を長期で設定をすることや契約期間がない普通借家契約を結ぶことをオススメします。

③家賃を払う

リースバックの基本ですが、毎月家賃を支払います。そのため、資金を得られても毎月の家賃が支払えない場合は、賃貸借契約の解除事由に当てはまるため、退去させられます。慎重に家賃を決めることが大切です。また、家賃を低く抑えるには、複数の不動産会社に相談をし、家賃の低い会社を探すことや今後の生活を考えながら、自分に合った価格を不動産会社に相談することです。

リースバック契約までの流れ

リースバックの契約までの流れについてご説明します。下記が大枠の流れになります。

①仮査定の提示→②物件の調査→③契約条件の提示→④契約                                                

これだけでは分かりにくい部分が多々あると思うので、より細かく説明します。

①リースバック会社の選定

基本は、現在所有している物件の状況を把握するための質問、売却価格・家賃などの希望する条件について確認されます。な問題がない際は、仮査定の申込を行います。仮査定を行う際の注意点は2点あります。1点目は、仮査定の段階では固定資産税やマンションでは、管理費や共益費の確認をされることがあるため、把握したうえで相談をすることです。2点目は、複数の会社に相談をし、比較したうえで申し込みを行うことです。

②仮査定の提示（売却価格や家賃など）→本査定

仮査定は、大体3日〜10日程度で提示をされます。ここでは、リースバック契約後の賃貸の費用がどのくらい必要なのかも把握をします。そして、仮査定額に満足した際は本査定へと進みます。仮査定では、机上の内容から算定した金額です。そのため本査定では、図面との照らし合わせや現在の物件の質の確認などを細かく実施し、現地調査を基本に本査定を行い、最終的な売却価格や家賃を確定します。

③確定した契約条件の提示（売却価格や家賃など）

物件の買い取り価格や家賃などが確定すると、不動産会社から契約条件が提示されます。その内容を確認し、契約の段階に進めるか判断をします。ここでは、複数の契約条件が提示される場合があるため、疑問点がある際は、必ず聞くことや家賃の調整の相談をします。

④契約

契約の希望を不動産会社に伝えると、具体的な契約日の設定と必要書類の説明をしてもらえます。ここで押さえておくことは、リースバックの契約自体が基本的に「売買契約」と「賃貸借契約」の2種類であるという点です。しかし、買い戻しを希望した際は「再売買の予約契約」も締結する会社もあるため注意が必要です。

⑤契約成立→賃貸開始

契約終了後は、物件の所有権は運営会社に移転されます。それに伴い、毎月賃料の支払いが始まります。　

リースバックの評判

今後、皆さんがリースバックを使用するうえで知っておくべき情報は、利用者の意見です。意見を取り入れる方法として、ブログやSNSなどから情報収集をします。理由としては、利用するまでの過程が細かく記入されていることや、評判・体験談などを知ることが出来るからです。しかし、やはりリースバックのサービスは複雑で理解するのが難しいので、良い噂だけでなく、悪い噂も実際のところ少なくないです。ただ、サービスが理解できれば皆さんの生活にゆとりを持ってもらえるため、この記事ではブログや企業の口コミなどからとくに挙げられていた内容を2つ紹介します。

①「夫婦のみの生活で、住宅ローンが残っていましたが、定年退職をし年金生活では不安がありました。しかし、リースバックを利用し生活にゆとりを持つことが出来ました」

→退職後は収入が減ってしまう方が多いので、住宅ローンが残っていると生活が苦しくなる可能性が高いです。その際に、リースバックのサービスを利用することで、老後資金の調達に適しています。固定費や修繕費などの出費を抑えられることや、不動産を残さないため相続対策にもなります。

②「生活資金に困っていることから自宅の売却も検討していたため、リースバックの査定をしていただきました。その際に不安だったのが、リースバックの査定では、基本査定金額が相場以下になるという噂を聞いていたことです。しかし、査定をしてもらうと予想を上回る金額が提示され、大変驚きました」　　　　　　　　　　　　　

→地域にもよりますが、公示地価は上昇傾向です。そのため、相場が値上がりしたことにより、予想を上回る査定結果に繋がったと考えられます。しかし、注意点としては、売却価格が高いと、その金額相当の家賃になる場合もあります。そのため、今後の家賃の金額も不動産会社と相談したうえで、リースバックを利用することが大切です。

まとめ

リースバックは優れているサービスですが、もちろん欠点はあります。例えば、自宅を高額で売却できたとしても、その分賃料も高くなる場合があります。不動産会社も多くのリスクがあるため、仕方がないことです。しかし、安くなるにしても高くなるにしても、適正な価格であれば問題はないです。ただ、利用者にとっての大きな問題は、不当に自宅を安く購入される場合や、賃料を相場よりも著しく高く設定をすること、途中で値上げをする場合です。リースバックはまだまだ新しいサービスのため、細かな点まで法が整っていないです。そのため、利用者である私達自身が情報の整理をする必要があります。そんな私たちがするべきことは、多くの不動産会社に査定を依頼し比較することです。いくつかの査定結果を見比べれば、初心者の方でもどの会社が信用できるか判断できます。そして、自分自身に合ったタイミングで利用することをオススメします。この記事が、リースバックへのアクションを起こすきっかけになると幸いです。最後までお読みいただき、ありがとうございました。