家の新しい売却方法。自宅に住み続けながら売却できるリースバックとは

近年の物価上昇で、生活が苦しいと感じることはありませんか？

お金が一時的に必要だけど、お金を借りるか悩んでいる人はいませんか？

今回は借金やローンでお金を借りずに、一時的にお金を手に入れられる方法を紹介します。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

家を売って住み続ける方法

今、早急にまとまったお金が必要となった際、みなさんはどうしますか？ローンを組んで、お金を借りますか？高い金利を払ってキャッシングをしますか？ここでは、家を売却してまとまったお金を得ながら、自宅に住み続けられる「リースバック」について紹介します。

リースバックとは

リースバックは、家を不動産会社や投資家に売却し、その後に賃貸契約して、毎月家賃を払うことで、そのまま自分の家に住み続けるというサービスです。自宅に住みながらまとまった資金を調達できるので、一時的にある程度のお金が必要な人や、環境を変えずに住み続けたい人などにオススメの売却方法です。

リースバックのメリット

リースバックを活用すると、さまざまなメリットがあります。まず、住み慣れた家で暮らし続けることができます。そのおかげでストレスなく家の売却ができます。また、引っ越しの手間がないので、大きな家具家電などを動かさずに済み、引っ越しの費用もかかりません。加えてリースバックは契約が締結するまでの期間が短いので、短期間でまとまったお金を受け取れます。このように、リースバックを利用すると多くのメリットがあります。

リースバックデメリット

リースバックではもちろんメリットだけでなく、デメリットもあります。リースバックは通常の家の売却期間が短いことが特徴ですが、売却価格が通常の価格よりも安い場合がほとんどです。しかし、売却価格が安いと自宅を買い戻す時の価格も抑えらえられます。「売却価格が安いからサービスとして悪い」という訳ではなく、「売却価格が安いと自宅を買い戻す時の価格も安く済みやすい」と考えるようにしましょう。

家の売却後には月々の家賃を不動産会社や投資家、リースバック業者に支払うことになります。家賃は周辺の相場よりも高くなる可能性が高いです。そのため、計画的に売却時のお金を使うことをオススメします。

リースバックがオススメ人

リースバックで家を売却する方法がオススメの人は、「家族が居るので引越しをしたくない」「今の家が気に入っているので引っ越しは避けたいけど、一時的にまとまったお金が必要」という人にオススメです。老人や子供と一緒に住んでいる場合であればとくに、引越しによる環境の変化を受け入れるまでには時間がかかります。そのため、今住んでいる環境を変えたくない。引越しをしたくないという人にリースバックはオススメです。

また、今の家が気に入っており、一時的にまとまったお金が必要という場合であっても、リースバックでは契約内容によって自宅の買戻しができるようになっています。自宅を買い戻すつもりの人は、契約する際に必ず業者に買戻しが可能か、そして買戻しの際の金額を相談しておきましょう。

そして、意外とオススメな人は「新たに家を買おうか迷っている人」です。「今の家を売って違う家に住みたいけれど、お金が心配」と思っている人にもリースバックの活用をオススメできます。新しい家に住み替えをする際には、まとまったお金が必要です。リースバックで売ったお金を新しい家の購入費用に充てられ、また新しい家が決まるまで前の家に住み続けられるので、度重なる引越しの面倒や費用もかからず、スムーズに新しい家に引越しできます。

リースバックで家を売ることによって、無駄なお金を払わず賢く家の売買ができるのでオススメです。

リースバックの契約をする際に気をつけた方がいいこと

リースバックを契約する際に気をつけたいポイントが複数あります。家を売却して、賃貸契約をする際に「普通借家契約」か「定期借家契約」かを確認しましょう。「定期借家契約」は普通借家契約と違って、契約期間に制限が設けられている、契約の更新ができない、途中解約ができない等問題が発生しやすいです。可能であれば、リースバックで賃貸契約をする場合は普通借家契約で契約をしましょう。普通借家契約で契約できない場合は「定期借家契約」で契約することになります。その場合は、いつまで住めるのか、契約更新ができるのかなどに注意して契約することをオススメします。

リースバックをして物件を買戻すには

ここでは、リースバックで家を売り、その後もう一度買戻す際にどうしたらいいのか、どのような点に気をつけるべきなのかを紹介します。リースバックで売却した物件を買戻す場合、一般的に1.1倍〜1.3倍のお金を支払えば買戻し可能と言われています。しかし、「家賃を滞納してしまった」など、契約時に決められた約束を守れなかった場合には、「再売買予約権」が無効になってしまい、買戻しができなくなってしまいます。更に、「何年以内に買い戻す」と契約している場合は、期限内にお金を払わなければ買い戻せなくなるので、注意が必要です。

買戻し方法

リースバックで売却した物件を買戻す方法は、2通りあります。

特約

「売買契約書に特約」は、法律の拘束力が強いので優先的に買戻しをさせてもらえます。契約を交わしたら、決まった期間に必ず買戻しをしなければなりません。最長10年以内が平均です。この特約は契約時に伝えて、契約書に記載されているか必ず確認しましょう。買戻し特約は条件が厳しいので、買戻し特約を採用しているリースバック業者は少ないです。

リースバックで売った家を買戻したい場合は、買戻し特約を採用している業者を見つけてリースバックを行いましょう。

「売買予約契約」

売買予約は、法的拘束力が弱いですが買い戻しの期間や要件を自由に決められます。

売買予約券は、買戻しの期間が決まっていないため「お金の準備ができたらいつか買戻ししたい」とフワッと思っている人が多く利用しています。契約の際に買い戻しの期間を言われない場合、通常は5年ほどの期限になるので注意が必要です。

法的拘束力も薄いため「売買予約契約」を採用しているリースバック業者が多いです。

物件を買戻すかまだわからない場合は、売買予約で買戻しがオススメです。

買い戻しするときに注意するポイント

リースバックで家を売却して、まとまったお金の準備ができたら買戻しをしたいという場合は、契約時に「いづれは買戻しをしたい」ということを事前に業者に伝えておきましょう。前もって買戻す旨を伝えていないと、断られてしまう可能性があります。契約する前にしっかりと伝えておきましょう。

また、リースバックの契約内容によっては買戻しが認められないケースがあるので、こちらも併せて契約時の内容を確認することが大切です。

買戻しをする場合は、最低でも売却価格と同じ金額を準備しなければなりません。なので、普段から買戻し資金を準備しておくことが重要です。買戻しはローンを使えない場合が多く、ローンが使えたとしても金利が高い銀行になります。高い金利でローンを組むより、親族から借りるなど、資金調達方法も練っておくことが大事になってきます。また、家賃を滞納すると買戻せなくなるので、必ず毎月家賃を支払いましょう。

買い戻しをする際にかかる費用

買戻しにかかる費用は、建物の価格と「登録免許税」と「印紙税」がかかります。所有権を移動させるための登記に必要な費用です。印紙税は売買契約書に貼るもので、価格によって変動します。住宅ローンを組む際は、事務手数料などもかかります。

失敗しないリースバック業者の選び方

リースバックをする際、業者選びに失敗すると家を買戻せないなど取り返しのつかない場合があります。ここでは、リースバック業者を選ぶポイントを紹介します。

得意な物件は何か？

建物にはマンション、一軒家などの種類があります。それぞれの物件によって買取価格や価値は変わってくるので、リースバック業者が得意とする物件は何なのかを調べたり、リースバックの実例を確認したりしましょう。

得意な地域は何か？

リースバック業者は、主要都市を中心に増えていますが、まだまだ世間への浸透は浅いです。例えば、東北に住んでいる人がリースバックを検討している場合、わざわざ遠くの関西や九州の業者に依頼するのではなく、住んでる地域に近いリースバック業者の活用をオススメします。自宅周辺の地元から離れている業者の場合では、地域の特徴などを把握できないケースがあります。地域のことを熟知している近くのリースバック業者か、住んでいる地域でリースバックの実例があるリースバック業者を選びましょう。

物件の買取価格は適正か

リースバックは通常の売却と違い、契約後には業者に対して家賃を支払うことになります。売却価格が高いと家賃の支払額も高く、売却後の生活が厳しくなります。反対に、売却価格が安いと受け取れるお金が少なくなるので、売約価格が適正価格であるかどうかの確認が必要です。複数の業者に査定をしてもらいましょう。

普通借家契約のができるか

リースバック後には賃貸借契約をします。その際に、契約更新がある普通借家契約が可能であるかを確認しましょう。定期賃契約だと更新が無く、家を追い出される可能性があります。普通借家契約ができるリースバック業者を選びましょう。

担当者の対応は満足できるか

リースバックをする際に、担当者と売却価格の話や家賃料金、その他の条件などを決めます。その際に、雰囲気が良く利用者の意見を聞いて取り入れてくれるかを確認しましょう。少しでも不安がある際は、他の業者を探すことをオススメします。

まとめ

今回は、家を売っても住み続けられる方法「リースバック」について紹介しました。

リースバックは、家を売却後も住み続けられる売却方法です。そのため、引越しをしたくない人、住み慣れた家に住み続けたい人にオススメできる家の新たな売却方法です。また、新しい家の購入を検討している人にもオススメできます。仮の住まいを決めなくて済むので、初期費用や引越し費用を抑えられます。

リースバックは家を売却してお金を得るというサービスなので、ローンや借金をせずに大金を手に入れられます。早急にまとまったお金が必要になった、自分の家からは離れたくないという人にはリースバックは最適でしょう。

近年は取り扱う業者も増えており、徐々に「リースバック」という言葉も浸透しつつあります。リースバックを活用する際は、複数の会社を比べましょう。査定自体は無料です。また契約を進める場合には、話し合いで自分の意見を親身になって聞いてくれる、そして対応してくれる業者と契約をすれば、買戻しの際もトラブルなく安心して進められます。

思い出のある家を売りたくないという方は、売却後も住み続けられるリースバックを検討してみてはいかがでしょうか。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける