古い家を高く売るには？？古い家のリースバックに関するお得情報まとめ！

リースバックは、持ち家を売却してそのまま賃貸という形で使い続ける不動産取引の一つです。とはいえ、古くなった持ち家でもリースバックは可能でしょうか。

今回は、古くなった持ち家があり売却しようか悩んでいる人や、リースバック後の賃料を抑えたい人へ向けて、さまざまなお得情報を中心にまとめました。

ぜひ最後までご覧ください。

リースバックの魅力

リースバックとは、持ち家を売却し売却益を得て、そのまま賃貸契約を交わして住み続けるという不動産取引形態です。資金調達方法の一つとして近年大きく注目を集めており、今後ますます利用者は増加すると考えられます。

リースバックの魅力としては、売却後も同じ家に住み続けられる点や、手に入れた現金の使い道は自由であるという点、余裕ができれば買い戻せる点などが挙げられます。リースバックを利用する人の特徴としては、充実したセカンドライフを送りたいという人や、リバースモーゲージよりも資金の使い道の制限がないためという人、住宅ローンの負担を減らしたい人などが多いようです。

古い家のリースバックは可能なのか？

そもそも古い家をリースバックすることは可能なのか？

結論、古い家でもリースバック可能です。ただし、リースバック業者が定める条件に当てはまっていれば可能となり、業者によりその条件は異なります。例えば、持ち家の名義人すべてがリースバックに同意していることや、抵当権解除の手続きが済んでいることなどの条件があり、これらを満たしていれば築年数が経った持ち家でもリースバックは可能です。しかし、すべてのリースバック業者において可能というわけではなく、田舎の流通性が低い物件や事故物件などに関しては対応できないケースが多いとされています。

「古い」の定義

そもそも、古い家のリースバック、と言ってもどこからどこまでが「古い」に該当するのでしょうか。一般的には、不動産の判断基準として耐用年数と耐震性が基準として設けられることが多いようです。

・耐用年数

耐用年数とは、固定資産において価値を持っている期間のことを指します。法律上、木造住宅の場合は、耐用年数は20～22年と定められており、RC造のマンションなどの場合は、耐用年数は47年と定められています。RC造のマンションでは、木造住宅の倍以上の耐用年数があります。つまり、木造住宅の場合は22年、RC造のマンションの場合は47年を超えた築年数の物件であれば、その物件の担保価値はほとんどないとされるのです。とはいえ、耐用年数を超えたからと言って住めなくなるというわけではなく、あくまでも金融機関からの担保価値が著しく低くなってしまうということになります。

・耐震性

耐震性とは、地震に対する強度のことを指します。1981年に施行された耐震基準では、震度6強から7程度の揺れによって倒壊しないことを条件に、物件を建てることが認められます。それ以前の旧耐震性基準においては、震度5程度の揺れで倒壊しなければ問題ありませんでした。そのため、旧耐震性の基準で作られた1981年より前にできた物件は、耐震性の観点から「古い家」と認識されるようになります。

リースバックの利用条件

・家賃の支払い能力がある

リースバックでは、毎月の家賃を支払う必要があります。そのため、当然ですが家賃の支払い能力がなければ、リースバック契約を締結できません。判断材料としては、年金収入や持ち家の売却益、現在の収入などが見られます。

・事故物件ではないこと

事故物件は家の価値を大きく下げてしまい、リースバック契約できない可能性が高いようです。事故物件は、通常の市場価格よりも2～3割低い価格になってしまい、そうなると業者として収益化は難しいと判断され、断られるのです。

・持ち家の名義人全員の同意がある

リースバック時には、名義人全員の同意が必要になります。現在その家に住んでいるかどうかは関係なく、別の家に住んでいる人がいればその人の同意も必要になります。

・売却価格＞ローン残高ならOK

リースバック契約時には、売却価格がローン残高よりも高い必要があります。これは前述した家賃の支払い能力にも関係しますが、ローン残高のほうが高ければ毎月の支払額は非常に大きくなってしまい、支払い能力に疑問が生じてくるためです。

古い家を高く売るためには・・！

上項にて、古い家でもリースバックすることは可能だということがわかりました。しかし、どうしても古い家は価値が付きにくく、高く売れにくいというのが現状です。そこで、この項では古い家を高く売るためのポイントを解説します。

事前にリフォームして売りに出す

たとえ古い家でも、リフォームすることでその物件の価値を上げられます。そのため、売りに出す前にリフォームしておくことをオススメします。実際、古い家と最新の家とを比較すると、水回りや電気などの設備は大きく異なり、それらを改善するだけでも家の価値がまったく異なります。ただし、古い持ち家の場合であればなかなかリフォームすることは難しいでしょう。なぜなら、戸建ての持ち家であれば相当な修繕費がかかるためです。想像以上の修繕費がかかる可能性があるため、リフォーム前に現在の売却想定価格やリフォーム規模などを比較検討し、リフォームするべきかどうか判断したほうがいいでしょう。

複数の業者に見積もりを出す

少しでもリースバックで高く売却したいのであれば、複数のリースバック業者に頼ることをオススメします。その際には、金額の交渉や、高く買い取ってほしい旨を伝えるといいでしょう。リースバックの売却価格は都会かどうかによって異なったり、流動性が高い地域かどうかで異なったりするため、一概にどうすればいいと言えるわけではありません。また、売却価格が高くなると、その分リースバック後の賃料も高くなってしまいます。そのため、やみくもに高く売却することだけを考えるのではなく、無理なく家賃を支払い続けられる妥協点で売却を検討するのもいいでしょう。

リースバック業者の選び方

・買戻し条件を見る

リースバック後、資金に余裕があれば買戻しオプションを利用し再び所有権を自分に戻したいと考える人も多いでしょう。そのため、リースバック契約に買戻しオプションについての記載があるかは非常に重要です。買戻しに関する条件を確認し、幅広く対応してくれる業者を選定することをオススメします。

・賃貸契約の種類を見る

賃貸契約には、定期借家契約と普通借家契約の二種類あり、その業者でのリースバックはどちらに該当するのかを確認します。長期的にリースバックにより住み続けたいと考えるのであれば、契約期間を更新できる普通借家契約で賃貸契約できる業者を選ぶことをオススメします。

リースバック後の家賃を抑えるためには・・？

リースバックにおいて、高く売却して売却益をたくさん得たいという考えと、月々の家賃をできるだけ抑えたいというジレンマが発生することがよくあります。高く売却しようと思うとその分家賃が高くなり、家賃を抑えようとすると売却益が少なくなってしまうのです。そのため、両者のメリットを得られる分岐点で売却することが好ましいのですが、その分岐点を探す際のポイントをこの項では紹介します。

一括査定を受け、複数の業者に頼る

上項でも説明しましたが、まずは複数のリースバック業者に相談するところから始めましょう。リースバック業者によって期待利回りは異なるため、複数の業者に相談することで家賃を比較検討することが可能になります。また、期待利回りだけではなく、賃貸期間もリースバック業者により異なるため、自分のライフプランや資金計画に合ったリースバック契約を交わしてくれる業者を選定することが肝要です。

とはいえ、複数の業者に相談すると言っても、一社ずつ問い合わせし、相談し、査定してもらうことは時間も手間もかかります。そこで、リースバックの一括査定のサービスを利用することをオススメします。リースバックの一括査定とは、リースバックの一括査定を専門にしたサイトにて、無料で見積もりについて比較できるサービスです。ただでさえリースバックを取り扱っている不動産会社やファイナンス会社を見つけることが困難であるため、こうしたサイトを利用することで非常に効率的になるでしょう。査定前には、自分の資金計画やライフプランを精査しておきましょう。

各リースバック業者のサービス内容を把握しておく

上述しましたが、リースバック業者によりリースバックのサービス内容は異なります。そのため、各社がどのようなサービスを売りに出しているのか、どのような部分が魅力的なのかを把握しておくことは重要です。具体的には、買取金額や家賃、事務手数料、会社の社会的信用性、敷金礼金の必要性、担当窓口の人の対応、買戻しオプション有無などについて確認するといいでしょう。また、口頭での説明だけであれば信頼性は低いため、契約書に明文化されているかどうかも判断軸になります。

必要資金を把握する

リースバックの家賃を抑えるためには、売却時の売却価格を抑えることが手っ取り早いですが、それでは大きな資金を得られるチャンスを台無しにする感覚があるでしょう。そこで重要なのは、必要資金を把握することです。「○○万円まで手に入れられれば老後も安心できる」「○○万円まで手に入れられれば問題ない」というように必要資金を明確にしておき、それ以上の売却益を望まなければ、その分売却価格を抑えられます。必ずしも最大価格で売る必要がなければ、その価格をリースバック業者に提示してみるのもいいでしょう。

まとめ

• リースバックとは、持ち家を売却し売却益を得て、そのまま賃貸契約を交わして住み続けるという不動産取引形態である
• リースバックの魅力は、【売却後も同じ家に住み続けられる】【手に入れた現金の使い道は自由である】【余裕ができれば買い戻せる】など
• 古い家でもリースバックは可能であり、利用条件としては【家賃の支払い能力がある】【事故物件ではないこと】【持ち家の名義人全員の同意があること】【売却価格＞ローン残高】
• 古い家を高く売るためには、【事前にリフォームして売りに出す】【複数の業者に見積もりを出す】
• リースバック後の家賃を抑えるためには、【一括査定を受け、複数の業者に頼る】【各リースバック業者のサービス内容を把握しておく】【必要資金を把握する】