リースバックで損しないために注意しておくべきこととは・・？

リースバックは、現金をすぐに得られる点や相続対策になる点など、非常に魅力が多い不動産取引形態です。しかし、必ずしも得だけで損はしないというわけではありません。最近有名になってきたリースバックという取引形態には、注意しなければいけないポイントやトラブルに発展する可能性も多く潜んでいます。そこで今回は、リースバックで後悔しないために事前に気を付けるポイントを紹介します。

リースバックの問題点とは

リースバックのおさらい

まず、簡単にリースバックの仕組みについておさらいします。リースバックとは、持ち家などの不動産を売却し、その後はリース契約を交わしてその不動産を利用し続ける不動産取引形態のことを指します。リースバックは近年増加している不動産取引であり、まだまだ知らない方も多いかもしれません。とくに、リースバックは高齢者の利用者が多く、その情報量不足に付け込んで悪質な業者が取引を持ち掛けることなどの事例もあります。この記事では、そうした悪徳業者とトラブルを避けるために、実際のトラブル事例なども踏まえながらリースバックについて紹介します。

リースバックのメリットは多く存在しますが、最も大きなメリットとしては、一気にまとまった資金を即座に得られる点が挙げられるでしょう。通常の不動産売却であれば、買い取り主が見つかるまで早くても数ヶ月、長くて数年の期間を有します。しかし、リースバックであれば、買い取り主は不動産会社などのリースバック業者になるため、すぐに買い手が見つかり、即座に現金を得られます。期間としては、リースバック契約を交わして数週間で得られる場合が多いようです。

また、この記事では、持ち家のリースバックについて解説します。そのため、この記事で出てくるリースバックは、持ち家をリースバックする際の事柄だと捉えてください。

事前に知っておきたいリースバックの問題点

家賃の支払いが必要

リースバック契約を交わす前までは、持ち家であるため家賃の支払いは必要ありませんが、リースバック契約を交わすと賃貸契約になるため、家賃の支払いが必要になります。当然住宅ローンの支払いが残っていればその分も支払う必要があります。しかし、多くのリースバック利用者は、住宅ローンの支払いが残っていれば、リースバックにより得た資金でまとめてローンの返済に充てます。そのため、二重に住宅ローンと家賃を支払わなければならないという懸念は必要ありません。

買取価格が相場よりも高くなる可能性がある

リースバックにおいては、物件の買取価格が周辺の相場価格よりも下がってしまう可能性があります。この理由としては、リースバック業者の利益を残すためです。リースバック業者は、自由に買い取った不動産を売買できず、家賃収入でのみしか利益を得られないという難点を抱えています。そのため、買取価格を低くして家賃収入を上げることで利益を得る必要があるのです。こうした背景があるため、リースバックを検討する際には買取価格が低くなってしまうことを念頭に置いておきましょう。

家賃が相場価格よりも高くなってしまう

先述した内容と重複する部分もありますが、リースバックでは家賃価格が周辺の相場価格よりも高く設定されてしまう可能性があります。その理由としては、先程述べたことと同じように家賃収入でしかリースバック業者は利益を得られないためです。リースバック契約の特性上、どうしてもリースバック業者は相場価格よりも高く設定する必要があるのです。

ずっと住み続けられるとは限らない

リースバックにおいては、決してずっと同じ家に住み続けられるというわけではありません。リースバックの契約は賃貸契約となり、その契約には契約期間の定めがあります。通常は定期借家契約という契約形態になるため、契約期間は2年程度になることが多いようです。それ以上の契約期間は、リースバック業者との話し合いや交渉によりますが、中には契約更新してくれない業者もいます。しかし、契約書に明記されていなければ契約更新しないことは違法ではありません。リースバック契約時には契約書をじっくりと確認するようにしましょう。

買戻しの価格が高くなってしまう傾向にある

リースバック契約のメリットとして買戻しできるということが挙げられますが、買戻しの価格が高くなってしまう傾向があります。なぜなら、リースバックの契約期間中にリースバック業者が負担していた諸経費などの費用が上乗せされるためです。通常、買戻し時には売却価格の1～3割増し程度で買い戻すようになってしまいます。

買取の流れ

この項では、リースバック時の物件の買い取る流れについてまとめています。

リースバックの買取の流れ

仮審査

まず、リースバック契約する際には物件の仮審査が行われます。氏名や住所等の基本情報や物件の簡単な情報を参考に、物件の売買価格や家賃設定の見積もりを算定してもらいます。この仮審査の段階では自宅を訪問されることはなく、リースバック業者の社内やネット上で行われます。そのため、審査機関に時間を要さず、最短で1～2日で査定結果を出してもらえます。ただし、あくまで仮審査の結果は概算であるため、実際の本審査と計算結果にずれが生じる可能性があります。仮審査の結果に了承し、問題なくリースバックを検討できると考えれば、実際の本審査の段階に移れます。

本審査

仮審査後には、実際に現地調査する本審査が実施されます。本審査では、仮審査では判断できなかった部分の検査が主に行われ、より細かく審査されます。本審査では、物件の詳細情報だけではなく、本人の審査も行われるため、さまざまな書類等が必要になります。

審査時の買取価格算出について

リースバックにおいて、物件の買取価格は審査後の査定結果により判明します。この買取価格の査定に関しては、通常の売却であれば物件の状態や相場価格、築年数などが大きく影響しています。しかし、リースバックにおいては、通常の売却よりも2割ほど低い価格で見積もられることが多いようです。先述したように、リースバック業者の利益を守るためです。加えて、リースバック業者は固定資産税や維持管理費などの費用も負担しなければなりません。そうした負担も考慮して、こうした買取価格になってしまうのです。

買取価格に納得できない場合には・・

・まずは理由を聞く

想定していた金額よりも大幅に低く見積もられていた場合には、まずはその理由を尋ねてみましょう。その価格が買取価格の上限である場合や、物件に大きな損失点がある場合なども考えられます。まず交渉する前に理由をヒアリングし、その理由をもとに交渉するようにしましょう。

・複数の業者に見積もり依頼を出す

想定していた金額よりも低い買取金額であれば、他のリースバック業者にも査定してもらいましょう。このことを相見積もりと言います。複数の業者に見積もりしてもらうことで、「○○会社ではこの金額ではなくもう少し高い金額で査定してもらえました」と交渉できます。あくまでも不動産の買取価格は業者の判断ですべて決まり、一つの契約を失うことで数百万円分の非常に大きな利益を失うことになります。そのため、こうした交渉をすることで、買取価格を高く設定してくれることがあります。

・買取価格の上限を確認する

リースバック業者は、できるだけ安い価格で買い取ろうとしてきます。そのため、初めから上限の買取価格で提示してくることは少ないようです。上限価格を聞くことで、交渉の余地があることになるため、この情報をもとに交渉を進めていくのです。

リースバックにおけるトラブル事例

リースバックは非常に魅力的な不動産取引ですが、その分トラブルもつきものです。この項では、リースバックで実際に想定されるトラブルについて説明します。

想定よりも費用が高くなりトラブルになる

リースバックでは、さまざまな諸費用がかかります。しかし、当初想定していたよりも費用がかかったり、そもそも必要な費用に関して計算していなかったという理由でトラブルになるケースがあります。必要な費用としては、印紙税、登記変更費用、抵当権抹消費用、事務手数料、譲渡益課税、司法書士報酬、敷金礼金、各種保証料、各種保険料などがかかります。このように、リースバック契約にはさまざまな細かい費用が発生します。

自宅のリフォームができなくなることによるトラブル

リースバック後は、元の自宅のリフォームができなくなり、それを知らずにリースバックしてしまうとトラブルになってしまいます。元の自宅の所有権を手放すことになるため、自分で自由に建て替えたりリフォームしたりできなくなってしまいます。そのため、どうしてもリフォームしたい箇所がある場合には、リースバック前にしておくことをオススメします。

買戻しできないことによるトラブル

リースバックのメリット、魅力の一つに買戻しができることが挙げられますが、リースバック契約の中には買戻しを許されない契約もあります。その理由としては、買戻しのための資金を用意できなかったり、契約期間後にすでに買い手が見つかっていたりする場合があるためです。そもそも、買戻しの費用は買取価格の10～30％増の費用になり、非常に大きな負担となってしまいます。そのため、結局買戻しができずに金額面などでトラブルが発生するケースがあるのです。

リースバックを気持ちよく利用するために・・

以上でリースバックについて詳しく述べてきましたが、いかがでしたでしょうか。トラブル事例や注意点を中心に述べてきましたが、そうは言ってもリースバックは魅力の多い不動産取引形態です。そこで、リースバックを気持ちよく利用するために重要なことは、「口約束ではなく契約書に明文化すること」を徹底することです。リースバックに関する条項はすべて明文化し、口頭のみで説明された条項がないようにしましょう。そうしなければ、契約後に条件を変えられても何も主張できなくなります。後から条件を変えるという打診があればまだいいかもしれませんが、そもそも「そのようなことは話していません」と口約束すらなかったことにされる可能性もあります。そのため、筆者は契約内容を明文化することを強くオススメします。リースバック契約時には、ぜひ再度この記事を読み返してみてください。

それでは、最後までご覧いただきありがとうございました。