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2025/11/27おとり物件とは？見分け方と避けるための対策をご紹介
- 不動産の知識
- その他
投資や賃貸目的で物件を探していると、魅力的な条件の物件を見つけたものの、問い合わせると「すでに契約済み」といわれた経験はありませんか。
インターネットでは入所募集中と書かれているものの、実際には契約済みで取引できない物件が掲載されている広告を「おとり広告」と呼びます。
おとり広告は身近に潜んでおり、誰でも遭遇する可能性があります。おとり広告の特徴や見分け方を理解しておけば、物件探しに関するトラブルを未然に防止することが可能です。この記事では、おとり物件の特徴や存在している理由、遭遇した場合の対処法を解説します。
- おとり物件は誰でも遭遇する可能性があるので、対策や回避策、特徴を知っておく必要がある
- 相場より安すぎる物件や内見不可などの特徴を押さえておくことで、おとり広告に引っかかるリスクを押さえられる
- おとり物件に惑わされないためにも、信頼できる不動産会社を見極めることがポイントである
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
すでに契約済みで利用できない物件
おとり物件とは、すでに契約済みであるにもかかわらず、集客目的で広告に掲載されている部屋のことを指します。
賃貸の募集において、すでに決まっているのを把握しているのにインターネット上に空室として掲載しています。
実際に問い合わせしてきた人には物件がすでに決まったことを伝え、別の部屋を紹介します。
おとり物件は、不動産業界でも大きな問題になっています。
インターネットでの部屋探しが主流になる前からすでに行われていた行為です。
借主にとっては、住みたいと思った部屋が本当は借りられないわけですから、一種の背任行為といっても過言ではありません。
不動産会社にとって、決してやってはいけない行為です。
不動産会社の集客手段としての利用
おとり物件が存在している理由として、ふたつの理由があるといわれています。
ひとつ目は、募集している部屋の数が多いように見せたいためです。
不動産会社は、多くの情報を持っている方が集客に繋がりますので、多くの情報を掲載しておきたいと考えます。
すでに決まっている部屋も掲載し、情報の数を水増ししているのです。
情報を持っているように思わせる方法としておとりを活用します。
もう一つの理由は、問い合わせ数を増やすためです。
おとり物件の内容は、依然決まった情報をそのまま掲載しているケースもあれば、問い合わせされやすいように、募集内容を下げて掲載しているケースもあります。
興味を持った借主から問い合わせがあるため、他に誘導しやすくなるためです。
紹介される別の物件の実態
問い合わせがあった場合、不動産会社からは別の物件を紹介されます。
問い合わせを行ったら、「たったいま決まった」と返答され、他を紹介されるというのが定番のパターンです。
集客用なので、問い合わせの数を増やし、別の物件へ誘導するのが大きな目的です。
ひどいケースになると内見予約を入れていても、予約当日に理由をつけて内見を断られます。
内見希望者はせっかく出向いたのに内見ができません。
空振りで帰りたくはないので、他にいい条件の部屋はないかと探す流れになります。
おとり物件をしている不動産会社の狙い通りです。
部屋の紹介を頼まれたので、似たような部屋を紹介します。
おとりで引き付けて他の部屋を紹介するというのが、大きな役割といえるでしょう。
違法性とその対応策
おとり物件の掲載は、宅建業法違反となり違法行為です。
違反した場合、一定期間の業務停止が主な罰則になります。
一定期間の業務停止となっている不動産会社なども実際にありますので、非常に重い罰則といえるでしょう。
違反が繰り返される不動産会社は、最悪の場合、宅建業の免許が取り消される可能性もあります。
おとり物件を使った広告は現在もしばしば見受けられ、無くなる気配はありません。
無くならない理由は、おとり物件なのか、単純に不動産会社がチェックしていなかった可能性もあります。サイト自体の更新遅れが原因かもしれず見分けがつきにくいのです。
必要な情報を更新していなかった場合は、募集している不動産会社に過失があり、処分の対象となります。サイトの更新遅れはどうしようもないので見分けがつきにくく、摘発がやりにくいといった問題点も挙げられるでしょう。
おとり広告の件数年々増加傾向にある
不動産分野を含むおとり広告は年々増加傾向にあり、業界の構造的な問題で完全にゼロにするのは難しいとされています。
公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会の調査によると、2022年度から2024年度の違反物件とおとり広告の件数の推移は、以下の通りです。
調査年度 違反物件件数（全国） うち契約済みで取引できないおとり広告の件数
| 調査年度 | 違反物件件数（全国） | うち契約済みで取引できないおとり広告の件数 |
| 2022年度 | 963件 | 126件 |
| 2023年度 | 1,275件 | 313件 |
| 2024年度 | 1,133件 | 363件 |
このように、2022年度にはおとり広告が126件確認されましたが、2023年度には313件、2024年度には363件へと増え続けています。2年間で237件も増加しており、消費者トラブルとして深刻度が増している状況です。
前述の通り、おとり広告が完全に解消されない背景には、悪徳業者による意図的な掲載に加え、物件の契約成立から広告反映までの時間差が生じることも挙げられます。このような故意ではないケースは業界の課題でもあり、今後企業ごとで対策を講じる必要があります。
参考：『公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会 2022年度の違反物件情報等の共有結果』
参考：『公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会 2023年度の違反物件情報等の共有結果』
（参考：『公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会 2024年度の違反物件情報等の共有結果』
実際に報告されているおとり物件に関するトラブル事例
ここでは、実際に国や自治体が公表しているおとり物件に関するトラブル事例をいくつか紹介します。
物件を賃貸しようと来店したら「すでに契約済み」といわれたケース
東京都では、インターネット広告で見つけたアパートを賃貸しようと宅建業者Yに電話で問い合わせた上で来店したところ、「すでに契約済み」といわれ、他の物件を案内された事例が報告されています。
本事例では、電話問い合わせ時には契約済みであるとの説明はなかったとされています。
契約済みの物件を3カ月以掲載・面積などを改ざんして掲載したケース
契約済みとなったにもかかわらず、長いもので3カ月半以上、短いもので28日間広告を継続していた事例も報告されています。
また、自社で管理していた物件の賃料や面積、間取りなどを改ざんした広告も確認されており、実際には取引できない物件が掲載されていました。
参考：『公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会 不動産広告における違反事例』
契約済み物件を広告し続けたことで処分されたケース
先ほど紹介した事例と同様に、契約済みで取引できない物件を、あたかも募集中であるかのように掲載し続けていたケースです。
広告内容と実際の状況に大きな食い違いがあった他、本来は「媒介」として取り扱う必要のある取引態様を「一般」と誤って表示していた点も問題視されています。本事例は、虚偽の広告に該当するとして10日間の業務全部停止処分が行われています。
※取引態様とは「物件を自社で直接取引するのか」「仲介として取引するのか」といった不動産会社の立場を示す区分です。
（参考：『東京都住宅政策本部民間住宅部不動産課 不動産取引に関する相談及び宅地建物取引業者指導等の概要（令和4年度）』
不動産ビギナーさんおとり広告は結構身近に潜んでいるのですね。
山口智暉実際の行政処分事例を見ると、誰でも遭遇し得る身近な問題です。
おとり物件の見分け方とは？チェックポイント4つ
「せっかく気に入った物件を見つけたのに問い合わせしたらすでに決まっていた」部屋探しの側に立つと、非常に迷惑ですので、おとり物件に引っかかりたくはありません。
ではおとり物件を見分けるための特徴はどういったものがあるのでしょうか。
おとり物件の見分け方について解説します。
募集家賃が相場より異常に安い
他の部屋に誘導させる集客目的ですので、他よりもいい条件でなければいけません。
募集家賃が近隣相場と比較しても明らかに安い場合や、初期費用がほとんどかからないなど、お部屋探しの借主が興味を引く条件になっています。
明らかに相場よりも条件がよすぎる場合は、おとり物件かもしれません。
好条件なので、他の物件より決まりやすく、問い合わせの少し前に決まった可能性も考えられます。
おとり物件である疑いは捨てきれません。
好条件の募集には要注意です。
内見ができない
内見ができない物件は、おとり物件である可能性が高いです。
すでに決まっているかウソの募集ですので、内見はできる訳がありません。
最もひどいケースでは、内見当日になって内見を断られます。
部屋を探す目的で来店している場合などは、内見がだめになると他の物件でも決めないといけない気持ちになり、別の部屋に誘導されやすいのです。
内見が可能な状況なのに、内見を断られてしまった場合は、おとり物件の可能性が非常に高いといえるでしょう。
募集登録日が古い
物件が募集登録されている日にちが古い場合も要注意です。
見分け方で、相場より家賃が安い物件は、おとりの可能性があることを述べました。
相場より家賃が安く、募集登録日が古いとおとり物件である可能性が非常に高いといえます。
条件がいいのに募集登録から日が経っている理由は、他に重要な問題があるかおとり物件であるからといえるでしょう。
募集物件登録日が古いのに問い合わせしたら決まっている場合は、募集している不動産会社は決まっているのを理解した上で掲載しています。
募集活動が怪しい不動産会社には、依頼しない方がいいでしょう。
特定サイトのみで掲載されている
近年の不動産募集は、ネット掲載が主流です。
自社のHPだけではなく、複数の不動産検索サイトに掲載して募集します。
一つのサイトだけでしか掲載されていない場合、おとり物件である可能性が高いです。
不動産検索サイトは複数あり、同じ物件が複数のサイトで掲載されていることがほとんどです。
ひとつのサイトしか掲載されていない条件がいい物件の場合は、おとり物件の可能性が高いです。
掲載されているサイトが非常に少ない場合は要注意といえます。
おとり物件を避けるための対策方法
おとり物件のような虚偽の広告に引っかからず、お部屋探しをスムーズに行いたいものですが、おとり物件に引っかからない対策にはどのようなものがあるのでしょうか。
詳細な住所や物件名を確認する
おとり物件の特徴として、詳細な住所や名前が伏せられている場合もあります。
現在ある物件ではありますので、余計なトラブルを防ぐためです。
おとり物件でなければ、住所や物件名をわざわざ隠す必要はありません。
気になる物件は、詳細な住所や名前を不動産会社に問い合わせてみましょう。
おとり物件でなければ、まったく問題なく回答してくれます。
来店時に教えるなどの回答があった場合は、おとり物件である可能性が非常に高いでしょう。
別の不動産会社に問い合わせする
賃貸募集の方法では特定の不動産会社しか取り扱っていない場合もあります。
特定の不動産会社しか取り扱っていないケースは新築の場合が多く、中古の賃貸アパートなどは多くの不動産会社が取り扱っているケースが多いのです。
募集方法が一般的となっている部屋に関しては、複数の不動産会社で募集できます。
一般での募集なのに複数の不動産会社で募集していない場合は、別の不動産会社に問い合わせてみるのもオススメです。
おとりではない場合、問い合わせした別の不動産会社でも取り扱いは可能ですので、仲介は可能という回答がもらえるでしょう。
仲介ができないといわれてしまうと、おとり物件の可能性が非常に高くなってしまいます。
現地で内見を依頼する
現地で内見を依頼してみましょう。
不動産会社に訪問して同行するのではなく、現地集合で内見を希望します。
おとり物件の場合、部屋は空いていないわけですので、内見はできるはずがありません。
現地集合ができず、不動産会社への来店をすすめられた場合は虚偽の可能性が高いといえます。
他にもいろいろな部屋を揃えているといわれても、おとりから引き込んでいるので、条件がいい部屋ではないかもしれません。
虚偽の広告だった場合、不動産会社がいくら情報を多く持っていたとしても、借主を再度だます可能性も考えられます。
現地集合により不動産会社の動向を探るのも効果的な方法です。
物件を掲載している不動産会社の評判を確認する
物件を掲載している不動産会社の評判を調べるのも効果的です。
悪い口コミの中におとり物件があったとの記載があった場合は、あまりオススメできない不動産会社である可能性が高いといえます。
おとり物件で引っかかった人も多いでしょうから、不動産会社の評判を調べるのも効果的な方法です。
- 不動産ビギナーさん
おとり物件を避けるには、入念な物件探しが欠かせないですね。
- 山口智暉
先に物件や業者に関する情報を調べてから契約を検討しましょう。
おとり物件が発覚した場合の対応手順
おとり物件は、不動産会社の集客のために利用されることが多く、基本的に、借主のためには何もなっていません。
借主が、ようやく気に入った物件がおとり物件だったとなると、無駄な期待と無駄な時間をかけただけになります。
おとり物件をそのまま放置しておくとおとり物件の数は減らず、募集物件の信頼性を大きく損ないます。
おとり物件を募集されていることが判明した時にはどうしたらいいのでしょうか。
不動産会社への直接忠告
不動産会社に直接忠告してもいいでしょう。おとり物件は、前述したように宅建業法違反行為です。
業務停止などにもなりかねません。虚偽の広告が掲載されていることを忠告し、改善を促しましょう。
掲載サイトに通報する
不動産募集サイトに通報してみるのも良いでしょう。
おとり物件は業法違反ですので、不動産募集サイトもおとり物件を掲載しているとなると、掲載されたサイトは信頼性を大きく損なってしまいます。
おとり物件であることを通報し、決まっている部屋が掲載されていることが確認できると物件情報を取り下げます。
違反が続く不動産会社に関しては、一定期間の掲載禁止といったペナルティを受けることもありますので、虚偽広告の減少につながるといえるでしょう。
公的な機関に相談する
おとり物件の掲載に対し、不動産会社に忠告したのに不動産会社の対応が不誠実な場合などは、公的な機関に通報するといいでしょう。
各都道府県には宅地建物取引業協会があり、通報すると確認や注意を行い、是正に向けた対応をします。
消費者庁への通報も効果的です。
重い行政処分が下る可能性も考えられます。
おとり物件に遭遇しないための不動産会社選びのコツ
おとり物件に遭遇しないためには、内見で現地の状況を確認するだけでなく、対応する不動産会社が信頼できるかどうかを見極める必要があります。優良物件に出会うためにも、事前に会社選びのコツを知っておきましょう。
ここでは、おとり物件を避けるための不動産会社の選び方のコツを4つ紹介します。
宅建業免許の更新回数が2以上になっているか
信頼できる不動産会社を選ぶ基準として、宅建業免許の更新回数があります。不動産仲介業務を営むには、宅建業免許を5年に一度更新しなければなりません。これは、宅地建物取引業法第3条2項で定められています。
宅建業免許は会社ごとに番号が振り分けられており、以下のように明記されます。
国土交通大臣（2）第〇〇〇〇号
東京都知事（5）第3〇〇〇〇号
免許の更新回数は、カッコの中の数字を見れば判断が可能です。例えば、（2）と記載されていれば、5年以上不動産仲介業務を営んでいることになります。（5）であれば、これまで4回の更新を終えて20年以上にわたって営業していることを意味します。
更新回数が多いほど長く事業を継続してきた実績があり、一定の信頼性がある不動産会社と判断できます。
ただし、免許の更新回数が（1）の会社が悪徳業者というわけではありません。あくまで会社を選ぶための指標として捉え、担当者の対応や説明の丁寧さなど、他の要素と合わせて総合的に優良会社を見極めましょう。
担当者が親身になって相談に乗ってくれるか
担当者が疑問や不明点に対し、親身になってくれるかどうかも重要なチェックポイントです。希望条件をしっかり聞いた上で提案してくれる担当者は、物件選びの方向性がぶれにくく、納得のいく契約につながるでしょう。
また、質問に迅速に回答してくれる担当者は信頼性が高く、契約手続きがスムーズに進みやすくなります。収益性が高い物件や人気エリアの物件は、すぐに埋まってしまいます。情報共有や連絡が滞ると、せっかくの好条件を逃す可能性があるので、対応力の高い担当者に出会えるかどうかは重要なポイントです。
メリットだけでなくデメリットも説明してくれる
物件を紹介する際に、良い部分だけでなく注意点や不利な条件まで説明してくれる担当者かどうかをチェックしましょう。
例えば、賃貸物件であれば立地や設備の古さ、セキュリティ対策の甘さなど、契約前に知っておいた方が良いデメリットが存在する場合があります。マイナス要素が目立たない物件も存在しますが、デメリットをあえて伝えない場合、その担当者は目先の契約を優先している可能性があります。
また、不動産投資や賃貸経営で物件を探している場合、空室リスクや家賃滞納リスクなどを把握しておかなければなりません。
良い面だけを強調するのではなく、懸念点まで丁寧に説明してくれる担当者であれば、契約後のギャップを減らしやすくなります。
契約を急かさずに検討の時間を与えてくれるか
優良な不動産会社の場合、契約を急かさずに冷静に判断する時間を確保してくれます。「今すぐ契約しないと後悔する」「今日中に返事が欲しい」など、強引な姿勢が見られる担当者は注意が必要です。このような対応をされると、物件比較が十分にできないまま契約してしまう恐れがあり、後悔につながる可能性があります。
ただし、本当に人気エリアですぐに埋まってしまう場合、担当者がそのリスクを踏まえて「早めに契約した方が良い」と伝えるケースがあります。判断が難しいですが、さまざまな物件を比較して決めたいときは、即決できない理由をしっかり伝えましょう。
- 不動産ビギナーさん
自分の意思を伝えて、納得のいく契約につなげたいと思います。
- 山口智暉
会社選びのコツを知って、おとり物件を回避しましょう。
まとめ：おとり物件の特徴と防ぐためのポイント
おとり物件が掲載されている場合も、管理ミスがあった場合も、不動産会社に責任があります。
おとり物件だと思ったら、掲載している不動産会社への依頼は直ちにやめて、他の不動産会社に依頼しましょう。
失敗しない物件探しのためにもおとり物件を見分けて、信頼できる不動産会社への依頼が大切です。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
