権利書と登記簿の違いを徹底解説！土地権利書の重要ポイント

今回の記事では、不動産の権利書をテーマに解説します。
不動産登記は「土地や建物の所有者や権利関係を明確にする手続き」であり、この登記と権利書の違いについても解説します。

また、権利書と似ているものに「登記事項証明書」があります。

法務局で管理・保管されている「不動産の情報を記録し、必要に応じてその内容を開示すること」を目的としている「登記簿」というものがあるのですが、この登記簿の内容を証明書として発行したものが「登記事項証明書」です。

不動産権利書と混同しやすい「登記事項証明書」は、不動産の情報や権利関係を確認するための書類で、所有者を証明する権利書とは異なります。
権利書は法務局ではなく個人が管理・保管するため、これらを混同しないようにしましょう。
こちらの権利書は非常に大事な書類になるのですが、権利書を紛失してしまった際の対処方法についても本記事で説明します。

この記事を読むことで、不動産の権利書や不動産登記に対する理解が進むと思います。
それではぜひ最後までお読みください。

＼リースバックのご相談はこちら！／

【無料】電話で相談する 【無料】0120-469-543

【無料】フォームで問合せする

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

不動産権利書とは？基本情報と重要性

不動産権利書とは、不動産の売却や担保として抵当権を設定する際に必要な書類で、その物件の所有権を証明するものです。
土地やマンションや戸建てなどの不動産を購入、または相続した際にあならず受け取ることになります。
土地を取得し、その後登記を済ませた方に法務局より交付されることになります。
ちなみに、登記とは土地の地積や建物の種類、構造、床面積などの状態や土地、建物の所有者、権利関係を明確することを指します。

登記済権利書は2004年以降は発行されておらず、現在は「登記識別情報」が代わりに発行されています。
マイナンバーカードのように、12桁の英数字で構成されており、パスワードの役目を担っています。

住所・不動産番号・登記名義人などが記載されており、非常に重要な書類となっています。

＼リースバックのご相談はこちら！／

【無料】電話で相談する 【無料】0120-469-543

【無料】フォームで問合せする

不動産登記と土地権利書の違いを徹底解説

① 不動産登記
→ 土地や建物の所有者や権利関係を明確にすること

② 土地権利書
→ 所持している人が登記名義の人だと証明するもの

① 不動産登記のタイミング

土地の売買、相続、贈与、交換などで所有権が変わる場合があります。
このタイミングで「所有権移転登記」を行います。
土地を担保にして住宅ローンなどの借り入れを行う際は、金融機関が抵当権を設定するため「抵当権設定登記」が必要です。
通常、登記手続きは司法書士が代行します。

さらに、土地の概要を明確にする表示登記というのもあります。
土地を売買や相続で分割する場合は「土地分筆登記」、複数の土地をひとつにまとめる場合は「土地合筆登記」、農地を宅地するなど土地の地目変更を行う場合には「土地地目変更登記」を行います。
これらの表示登記は土地家屋調査士が代行して行います。

登記は必ずすべきことなのか？

不動産登記は、所有権や抵当権の設定に関して必須ではありません。
土地の購入、相続、贈与の場合も、登記するかどうかは所有者の判断に委ねられています。
しかし、住宅ローンを借りる際は所有権保存登記が前提条件となり、未登記の場合、将来の売却時に所有者が不明確となり取引が難しくなるため、一般的には不動産登記を行うことが推奨されます。
第三者に対して土地の所有権を明確にするためには必要な登記です。

なお、どんな不動産なのかを明確にした「表題部」については登記が義務づけられています。
不動産取得から原則1カ月以内に登記をしなかった場合は、10万円以下の過料が設定されています。

※不動産登記「表題部」とは

一筆の土地または一個の建物ごとに作成される登記記録のうち、物理的状況を示す表示登記が記載されている部分を指します。それ以外の権利に関する状況が記載されている部分は、権利部という。
権利部はさらに甲区と乙区に分かれる。土地に関する登記記録の場合、「表題部」には「所在」「地番」「地目」「地積」「原因」「所有者」が記載されている。
また建物に関する登記記録の場合、「表題部」には主たる建物の「所在」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」「原因」「所有者」が記載され、さらに付属建物についても同様の内容が記載される。土地に関する登記記録の場合、「表題部」には「所在」「地番」「地目」「地積」「原因」「所有者」が記載されている。
また建物に関する登記記録の場合、「表題部」には主たる建物の「所在」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」「原因」「所有者」が記載され、さらに付属建物についても同様の内容が記載される。

② 土地権利書の役割

前述したとおり、「土地権利書」とは不動産を売却したり、担保として抵当権を設定する際などに必要となる、その物件の所有者たる権利を持っていることを証明する書式のことです。
実はこの権利書に保管義務はないのですが、紛失した場合はどうなるのでしょうか。
結論からいうと登記済証、登記識別情報を再発行してもらうことはできません。

紛失した場合の対処方法

→ 登記申請などの際に所有者本人であることを証明する代替方法があるので、こちらを活用することになります。

1. 事前通知による方法。
   例えば、法務局の登記官が登記申請があった旨と、その申請内容が真実である場合は一定の期間内にその申し出をするべき旨を、本人限定受取郵便を使って通知することで本人確認を行います。
   この通知に返信がなければ、本人確認ができないということになり、登記官は登記を行いません。
   2週間～1カ月程度など、時間がかかるので要注意です。
   
2. 司法書士や土地家屋調査士、弁護士といった登記官以外の資格者が本人確認を行う制度を利用する方法。
   

以上2点の方法があるものの、これらの制度は、登記の予定がない段階で行うことはできません。
土地を売却しようというときに、売主の都合で登記までに時間がかかることが分かると、買主はほかに良い土地を見つけて購入をキャンセルする可能性もあるので、不動産権利書を侮ることはできません。
必要なときにすぐに出せるよう大切に保管しておくことをオススメします。

（参考：https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/tochi/tochi_knowhow/tochitouki_kenrisho/）

＼リースバックのご相談はこちら！／

【無料】電話で相談する 【無料】0120-469-543

【無料】フォームで問合せする

不動産登記にかかる費用と手続きの流れ

登記申請には手数料（登録免許税）が必要です。
不動産に関連する代表的な登記費用を以下に示します。

1. 建物の所有権移転登記
   → 不動産の価格（通常は固定資産税評価額）の2%
   　居住用建物の場合は0.3%に軽減
2. 土地の所有権移転登記
   → 不動産の価格の2%
   　令和3年3月31日までに登記する場合1.5%に軽減
3. 建物の所有権保存登記
   → 不動産の価格の0.4%
   居住用建物の場合は0.15%に軽減
4. 住宅ローンの抵当権設定登記
   → 不動産の価格の0.1%

上記に加えて、土地家屋調査士や司法書士に手続きを依頼した場合
5万円〜10万円の報酬が発生することになります。

具体的には以下が挙げられます。

土地家屋調査士への報酬

• 建物の表題登記（建物を新築した場合に、その建物の所在や面積など物理的状況を調べて行う登記のこと）
  報酬の目安：8万～12万円
• 土地表題登記（これまで登記されたことのない土地について、所在や面積など物理的状況を調べて行う登記のこと）
  報酬の目安：7万円～

司法書士などへの報酬

• 所有権移転登記 （売買）
  報酬の目安：2万～8万円
• 所有権移転登記（相続）
  報酬の目安：3万～10万円
• 所有権保存登記
  報酬の目安：1万～5万円
• 抵当権設定登記
  報酬の目安：2万～5万円

＼リースバックのご相談はこちら！／

【無料】電話で相談する 【無料】0120-469-543

【無料】フォームで問合せする

まとめ：権利書と登記の重要性と注意点

今回は、不動産の権利書をテーマとしてご説明しました。
不動産を登記することと権利書を保持していることは別物であることを理解していただけたのではないでしょうか。
不動産登記も権利書の保管も義務ではないのですが、どちらも事前に行っておくことに越したことはないです。
特に不動産登記を行うことは、いざ住宅ローンを借りて抵当権の設定をする場合や、物件売却の際のスムーズなやりとりを希望する場合には必須事項だと言えるでしょう。
第三者に対して土地の所有権を明確にするためには必要な登記となっていますので、早めに行うことをオススメします。
登記手数料は、意外と軽視できない価格になっています。
第三者（土地家屋調査士や司法書士）に手続きを依頼する際には、前述したようにさらに費用が発生することになるので注意が必要です。

不動産権利書を現在お持ちの方は、紛失すると再発行ができないため、大切に保管されることを推奨します。
もし紛失された方は、前述の代替措置を行うことで、対処してみてください。
それでは、最後までお読みいただきありがとうございました。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける