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2025/11/27共同住宅の定義や特徴とは
- 不動産の知識
- その他
- 共同住宅は専用部分と共用部分に分かれ、共用部分の変更には管理組合の許可が必要となる
- メリットは立地の良さ、家事動線の良さ、セキュリティや共用設備が充実している点である
- デメリットは維持費がかかること、騒音トラブル、リフォームに制限があることである
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
共同住宅とは
共同住宅とは、集合住宅の一形態で、1つの建物に2世帯以上が独立して暮らすことができる住宅を指します。具体的には、アパートやマンション、団地などが含まれます。
一方、建物内に複数の住戸がある長屋は、階段や廊下を共有せずに各戸に出入りができるため、共同住宅には当てはまりません。共同住宅は、建築基準法によって特殊建築物として避難規定などが定められており、専用部分と共用部分に分かれた構造になっています。
不動産ビギナーさん長屋と共同住宅は、階段や廊下を共有しているかどうかが区別の基準なのですね。
山口智暉長屋は法的な定義が共同住宅と異なります。建築基準や避難規定も別になるため、建物の構造を確認しましょう
専用部分
専用部分とは、共用部分の中でマンションの所有者が個別に利用できるエリアを指します。たとえば、ベランダやバルコニー、駐車場、駐輪場などが専用部分に当たります。また、専用庭やトランクルームなども該当します。
専用部分は自分の所有物だと考えがちですが、実際には共用部分の一部であることを理解しておく必要があります。そのため、リフォームやリノベーション、撤去などをおこなう際は、管理組合の許可が必要となります。
- 不動産ビギナーさん
ベランダやバルコニーが、実は共用部分の一部だというのは驚きました。
- 山口智暉
ベランダは非常時の避難経路を兼ねるため共用部扱いです。私物を置いたり勝手に改造すると規約違反になるので注意しましょう。
共用部分
共用部分とは、マンションの所有者全員が共有するスペースのことです。いわゆる、所有者個人が所有する専有部分以外のすべてが該当するということになります。
専有部分と思われがちな玄関ドアや窓枠、窓ガラスも共用部分です。外側に面している部分は基本的に共用部分となります。これらの共用部分をリフォームする場合は、管理組合の許可が必要であるため注意しましょう。
共同住宅の種類とは
共同住宅は主にマンションとアパートに分類されますが、明確な区別を示す定義は存在しません。一般的には建物の構造や階数を指標に判断することが多いです。こでは、共同住宅の種類についてご紹介します。
マンション
マンションとは、基本的に鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリートによって建築された耐火構造の集合住宅のことをいいます。階数によって区別する場合、一般的には3階以上の建物をマンションと呼びます。
さらに、マンションは分譲と賃貸の2つに分類されます。分譲は賃貸と比較すると、室内の設備のグレードが高く、共用部も充実したところが多いです。遮音性や防音性においても賃貸マンションより優れている傾向にあります。
さらに、マンションにはオートロック機能や防犯カメラが設置されている物件もあります。セキュリティ面では安心感があるため、女性の一人暮らしにもおすすめです。
アパート
アパートとは、軽量鉄骨、木造、プレハブ造で建築された集合住宅を指します。木造物件が多く、マンションと比較すると耐震性には劣りますが、通気性に優れ、湿気がこもりにくく、結露が発生しにくいという利点があります。
テラスハウス
テラスハウスとは、2階建てから3階建てまでの長屋のことをいいます。各戸はそれぞれ道路に面しており、2階建て以上の家が壁を隔てて連なった状態となっています。入口が一か所になるマンションとは異なり、それぞれの玄関口がある外観は、一戸建て住宅が3〜5軒ほど並んだような構造にみえます。
室内はメゾネット型なので、室内にある階段を使用することで1階と2階を行き来することができます。一戸建て住宅との大きな違いは、隣の家と壁を共有している点です。そのほかは、一戸建て住宅と同じく各家が独立した構造になっています。
テラスハウスのなかには、中庭やガレージが付いているものもあり、集合住宅でありながらも一戸建てのような生活ができるのが魅力です。また、テラスハウスの各所有者は、所有する建物と土地に対して100％の所有権を持つところが多いです。
タウンハウス
タウンハウスとは、2階建ての住宅が壁で隔てられて並んでいる形態のことです。外観は、テラスハウスと似ていますが、敷地の権利形態は共同住宅同様、敷地を共有し所有するところが多いです。
また、住民が共用で使用する庭や管理組合があり、駐車場が敷地の一角にあるため、所有権や管理形態は分譲マンションに似ているといえるでしょう。
共同住宅のメリット
ここでは、共同住宅の主な4つのメリットについて説明します。
立地が良い
共同住宅は、立地条件の良いところに建てられることが多いため、一戸建てと比較すると利便性が良い場合が多いのが特徴です。
たとえば、通勤や通学までのアクセスが良かったり、病院が近くにあったり、スーパーやコンビニが多かったりすると、生活の利便性が向上します。
都心部や駅近の物件も多いため、好立地の住まいを手に入れやすくなるでしょう。
立地条件が良いと地価も高くなりますが、専有の土地が広い一戸建てと比較すると、マンションのほうが割安価格なことが多いです。
ワンフロアで家事動線が良い
メゾネット式やロフト付きの物件を除くと、専有部分ではワンフロアが基本です。若い時は苦に感じなかった階段も、年齢を重ねることでしんどく感じられるものです。
近年の新築マンションでは、室内の段差がないフルフラットフロアな作りが採用されており、バリアフリーの面では非常に安全な空間といえるでしょう。また、室内の家事動線を考慮しても無駄がなく、シンプルな構造です。
セキュリティが充実している
共用部に防犯カメラやオートロック機能が設置されているところもあり、防犯性の高い物件が多いのも大きなメリットです。また、管理者が常駐している場合はエントランスから監視したり、夜間の見回りをおこなったり、警備会社と契約して24時間体制で警備をしているマンションも増加しています。一戸建ての場合も、防犯カメラを設置したりセキュリティシステムを導入することは可能ですが、その分の費用は自己負担となります。
さらに、近年普及しているモニター付きインターフォンや宅配ボックスなどの設備は、利便性を高められるうえ、防犯性の向上にも役立っているといえるでしょう。
これらの設備があることで、配送会社などとの対面での非対応が可能となり、危険に遭遇するリスクも減少させることができます。部屋が中高階であれば、外からの侵入が難しいため、空き巣対策にもなるでしょう。
設備が整っている
マンションには、住民が利用できる共用施設や設備が備わっています。
たとえば、敷地内のゴミ捨て場は、24時間いつでもゴミ出しが可能となり、大変便利です。朝忙しくてゴミ出しの時間に間に合わないといったことや、雨の日にも外まで持っていかなければならないこと、収集日まで部屋に置いておくといったことを考えなくてもよくなります。
また、ゲストルームもマンション特有の施設のひとつです。遠方の親が遊びに来た際も、ゲストルームに泊まってもらうことで、部屋を片付けたり寝具を準備したり、ホテルを予約するといった必要もなくなります。利用する際はお金がかかるところが多いですが、一泊数千円程度とホテルに宿泊するよりもお得です。
さらに、グレードの高いマンションになると、スポーツジムやプールがあるところもあります。管理人とは別にコンシェルジュがいる物件や、ホテルのような施設やサービスを完備している物件も増えています。
共同住宅のデメリット
先に述べた魅力的なメリットに加え、注意すべき点もいくつかあります。
ここでは、共同住宅の4つのデメリットについてご紹介します。
管理費や修繕積立金がかかる
管理費や修繕積立金はマンション特有の出費となります。住民は管理組合に毎月お金を支払います。そして、管理組合は住民から徴収したお金により、管理会社の費用を支払ったり、大規模修繕費用を貯蓄したりしています。
物件によって差がありますが、管理費や修繕積立金は月2〜3万円が相場となります。一戸建ての場合は、住宅ローンの返済のみとなるところを、マンションはプラス2〜3万円はかかるということを考慮しておかなければなりません。
駐車場代がかかる
マイカーを所有している場合は駐車場が必要となります。一戸建ての場合は、敷地内に駐車場を設けることができますが、マンションの駐車場を利用する際は共用部分なので料金がかかります。
また、駐車場と部屋までが離れていたり、機械式駐車場で車の大きさが制限されたりする点がデメリットです。
トラブルが起こりやすい
共同住宅ならではの生活音によるトラブルが多いのもデメリットのひとつです。
上下階や隣の住民に生活音が漏れたり、逆に上階や隣の生活音に悩まされたりといったことが多くあります。洗濯機や掃除機の音、子どもの足音や声などといった音は、生活するうえで必然的に出てしまうものです。
子どもがいるご家庭や仕事帰りが遅い方にとってはストレスを感じるかもしれません。また、生活音により生活リズムや習慣がほかの住民に伝わってしまう可能性も考えられます。
リフォームやリノベーションが制限される
マンションでは、専有部以外でのリフォームやリノベーションには制限があります。
窓ガラスやサッシも共用部となるため、勝手に交換することができません。断熱性を高めたくても、内窓の設置などに限られるため、思い通りのリフォームやリノベーションがおこなえない可能性があります。この点もデメリットといえるでしょう。
- 不動産ビギナーさん
窓ガラスやサッシが共用部分だと、断熱改修も自由にできないのですね。
- 山口智暉
外観の統一性と建物の耐久性を保つためです。リフォームは管理組合の承認が必須であり、内窓の設置などに限定されます。
まとめ
共同住宅とは、集合住宅の一形態で、1つの建物に2世帯以上が独立して生活できる住宅を指します。主にアパートやマンション、団地などが含まれます。
マンションは基本的に、鉄骨造や鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造によって建築された、3階以上の建物が一般的です。一方アパートは、軽量鉄骨造や木造、プレハブ造によって建築された、2階以下の建物のことをいいます。
マンションは立地が良く、設備やセキュリティが充実しており、ワンフロアであるため家事動線が良い点が主なメリットです。しかし、管理費や修繕積立金、駐車場代がかかり、トラブルが起こりやすく、リフォームやリノベーションが制限される点がデメリットでもあります。これらのメリットとデメリットを踏まえたうえで、今後の住まいを検討しましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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