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2023/10/04マンションの平均寿命は何年？耐用年数や寿命を左右する要因を徹底解説
- マンション投資
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
マンションの寿命とは？耐用年数との違い
マンションの寿命について気になる方も多いのではないでしょうか。マンションを購入後、できるだけ長く住み続けたいと考えるのは自然なことですが、建物は時間と共に劣化していきます。では、マンションの寿命はどれくらいなのでしょうか。本記事では、マンションの寿命と耐用年数の違いについて詳しく説明します。
築20年マンションの耐用年数は？長く住むためのポイント
マンションには寿命があると言われています。マンションにどれくらい住めるかというのは正式には「耐用年数」と言います。耐用年数とは、法律で定められた年数で、減価償却の費用を計算するために必要となります。耐用年数は建物の構造と用途によって異なります。例えば、木造の建物は耐用年数が12〜24年と幅広いのですが、用途が公衆浴場用だと12年、飲食店用だと20年、事務所用だと24年というように定められています。住宅の耐用年数は、
- 木造、合成樹脂…22年
- 木造モルタル造…20年
- 鉄骨鉄筋コンクリート造…47年
- レンガ、石造、ブロック…38年
- 金属造…19年（3mm以下）、27年（3mm〜4mm）、34年（4mm以上）
となっています。他の用途に使われている建物の耐用年数に関してはこちらを参考にしてください。（URL：https://www.keisan.nta.go.jp/h30yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/taiyonensutatemono.html
多くのマンションは鉄筋コンクリート造で、耐用年数は約47年とされています。しかし、耐用年数を超えたからといってすぐに住めなくなるわけではありません。実際、47年を超えても問題なく住み続けられることもあります。反対に、耐用年数に達していないマンションでも、適切な管理がされていない場合には安全性に問題が生じることがあります。
新たな耐震基準が適用されている？！
築年数が経過した建物には、旧耐震基準と新耐震基準が適用されていることに注意が必要です。1981年から新しい耐震基準が施行され、それ以前に建設された建物は現行の耐震基準に適合していない可能性があります。旧耐震基準では、震度5の地震に耐えられるかどうかが基準となっていましたが、新基準では震度6〜7の地震にも耐えられる設計が求められています。築年数の古いマンションを購入する際は、耐震性をしっかり確認することが重要です。
中古マンション購入のリスクとメリット
マンションの価値は新築時が最も高く、段々と下がっていきます。建築されてから1〜20年までは急激に価値が下がっていきます。特に最初の一年の下落幅が大きいです。20年を超えると、価値の下落は緩やかになります。築年数が20年になると、マンションの市場価値は新築時のだいたい半分になると言われています。しかし、古くなってしまうと買い手がつかないというわけではありません。現在では中古マンションが「ヴィンテージ・マンション」として人気を集めています。そのようなマンションは築年数が30年を超えても買い手がついています。つまり、マンションを売るうえで大切なのは築年数だけではないのです。
マンションはいつが売り時なのか？
マンションは築年数が浅い方が市場価値が高いのであれば、早く売却してしまった方がよいのでしょうか。ここからは、マンションを売るとしたらいつがよいのかについて説明していきます。
築年数が20年を超える前
マンションの市場価値は築年数が20年になるまで急激に下がっていってしまいます。少しでも高く売却するには、築年数が20年になる前に売却するとよいでしょう。築年数が経つと買い手がつきにくくなる理由は、マンションが劣化するからだけではありません。修繕積立金が高騰してしまうからです。入居者は毎月修繕積立金を支払う必要があります。修禅積立金は、マンションの定期的な修繕工事に備えて積み立てておくお金です。つまり、マンションが古くなるほど、修繕する箇所が増え、修繕積立金も値上がりする可能性があるのです。すると入居者の毎月の負担額が増えることになります。買い手にとっては毎月の支払いが少ない方がよいので、修繕積立金が安いマンションに流れてしまうかもしれません。そうならないように、修繕積立金が値上がりする前に売却できると理想的です。
マンションの需要が高い時期
マンションを売りたいならば、需要が高い時期に売るのがおすすめです。そのタイミングとは、新生活を始める人が多い1月〜3月です。この時期に引っ越す人が多いため、この時期に合わせてマンションを売却すれば買い手がつきやすくなります。さらに、価格も高く売却できる可能性が高いです。そのため、1月〜3月に売却できるように、逆算して売却活動を進めておくことが有効です。
マンションの修繕工事を行った後
マンションを売却するおすすめのタイミングは、修繕工事を行った後です。一度修繕工事を行うと、その後はしばらく大規模な工事は行われません。工事があると修繕積立金を徴収されたり、工事中の騒音被害に悩まされたりするので、工事がないというのは入居希望者にとってプラスの情報となるのです。また、工事があった直後はマンション内外の見た目がよくなるので、買い手がつきやすくなるというのもあります。
中古マンションは買ってもよいのか？
「中古マンションは安全性に問題があるのではないか」、「新築物件の方がよいのではないか」と思う人もいるかもしれません。ここでは、中古マンションを購入するメリットと、購入する際の注意点を紹介していきます。
中古マンションを買うメリット
中古マンションはなんと言っても価格が安いというのがメリットです。類似した間取りのマンションでも、新築と中古ではやはり価格が大きく異なります。新築マンションは手に入らないという人でも中古マンションであれば手に届くということがあります。そのため、中古マンションを安く手に入れて、自分の好きなようにリノベーションするという人も出てきています。そうすれば、購入時の内装が多少汚くても問題ないでしょう。また、中古マンションは立地条件が良い場合が多いです。それは、立地の良いところはすでに開発済みで、新築マンションが建つ余裕がないことが多いからです。中古マンションの市場は意外と豊富なので、複数の選択肢の中から希望の物件を見つけることができるでしょう。
中古マンションを購入する際の注意点
中古マンションを購入する際は、安全性や管理状態を十分に確認することが不可欠です。重要事項調査報告書をチェックすることで、管理会社や管理状態、修繕積立金の状況など、マンションの詳細な情報を把握できます。管理が行き届いていない場合や修繕積立金の滞納がある場合、そのマンションの購入は避けた方が良いでしょう。
その報告書には、マンションを管理しているのは誰か、管理はどのように行われているのか、修繕積立金は不足なく徴収されているかなど、さまざまな情報が記載されています。これを確認して、管理が定期的に行われていない場合や、修繕積立金の滞納者がいる場合などは、そのマンションは購入しない方がよいかもしれません。
マンションの築年数が経ってしまったらどうすればよいのか？
築年数が経過したマンションは、安全性や快適性に問題が生じる可能性があります。そんなマンションをどうすればよいのかについて、いくつかの選択肢があります。一つの選択肢は、居住者から資金を募ってマンションを建て替えるというものです。しかし、これには数千万円が必要になるため、現実的には難しいです。次に、不動産会社に売却するという選択肢があります。入居人は売却によって得た金額を元に引越しをします。しかし、売却益はそれほど多くはならないので、入居人から賛成を得るのは難しいです。解体しても利益にならないと判断した場合は、そのまま住み続けるというのも選択肢の一つです。しかし、何も修繕しないと、耐震性に問題のあるマンションとして認知されてしまい、新たな入居人が入ってこなくなってしまいます。この場合は、修繕積立金などを元に少しずつ修繕して安全性を確保していく必要があります。
まとめ
本記事では、マンションの「寿命」について解説しました。マンションの耐用年数は一般的に47年ですが、それを超えても住み続けることは可能です。ただし、定期的な管理や修繕を怠ると、耐用年数を過ぎていなくても安全性が低下する恐れがあります。定期的なメンテナンスを行い、安心して長く住み続けられるよう心がけましょう。できるだけ長く住めるように、定期的な修繕を欠かさないようにしましょう。また、築年数が経過しているマンションを購入する際には、耐震性の確認が欠かせません。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
