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2026/03/12マンション水漏れ対策ガイド！原因と費用責任を解説
- 不動産の知識
- その他
マンションでの水漏れは多額の損害賠償請求を負うこともある一大事です。
万が一加害者または被害者になってしまった場合のために、水漏れとはどのようなものであり、どのような対処をすれば良いかを十分に理解しておくことがマンションの居住者には求められます。
今回は水漏れを招いてしまう原因とその責任所在、そしてその対処法について紹介します。
自分は大丈夫だろうと思わず、実践できるところから水漏れの対策を練っていきましょう。
現在マンションに住んでいる、マンションを購入しようとしている人は必見です。
- マンションの水漏れの主な原因は、人為的なものと経年劣化によるものに分けられる
- 専有部分で起こった水漏れは原則として区分所有者が責任を負う
- 経年劣化による水漏れは火災保険の適用対象外になるので注意
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
水漏れの主な原因と事例
マンションの水漏れの原因は非常に多岐にわたります。
しかし、大きくは2つに分けられます。
1つはマンションの住民による故意または過失による水漏れのケースです。
2つ目はマンションの経年劣化など建物の構造的な部分による水漏れのケースです。
この2つのケースの具体例として何があるのかを紹介していきます。
①人為的な要因による水漏れ
このケースでは、多くが住民の不注意による水漏れです。
そしてこの水漏れはどんな方でも起こしてしまう可能性があるといえます。
例えば、トイレットペーパー以外の物をトイレに流して排水管が詰まり、水があふれ出すケースや、洗濯機のホースが外れたまま使用し、洗面所全体が水浸しになるケースがあります。
さらに、キッチンも水漏れが起こりやすい場所です。
油を排水管に流してしまうことで、排水管で油が冷えて固まり、水漏れを起こしてしまうこともあります。
「昨日まで大丈夫だったから」と油断していると、思わぬ被害を招く可能性があります。
また、しっかり栓を閉めるように心がけていたとしても、長い間使っていると部品が劣化してしまい、旅行に行っている間に破損して水漏れになっていたというケースも考えられます。
自分が水漏れの加害者とならないためにも日頃から水漏れを起こす可能性のある箇所は確認するようにし、こまめな掃除を行うことが欠かせません。
②構造的な原因や劣化による水漏れ
マンションの設備の故障や老朽化による水漏れは気づかずに被害が大きくなってしまうこともあります。
具体例として外壁の損傷による水漏れが挙げられます。
地震や台風などの災害などによって外壁にひびができてしまい、放置している間にひびが大きくなって雨が住居に侵入してしまっているというケースです。
水は床や梁を伝って広がるため、水漏れの箇所を発見するのが遅れ、被害が大きくなることが多いです。
また、見えない部分で進行する水漏れの原因として、配管の劣化が挙げられます。
マンションを通っている配管は給水管・給湯管・排水管の3つがあり、そのすべてが劣化によって水漏れを招きかねない重要なものです。
給水管や給湯管は浴室やトイレに水道を供給する管であり、水圧がかかっているため内部は高圧の水で満たされています。
そのため、経年劣化によってひびが生じてしまうと一気にひびが広がり大量の水が漏水してしまう可能性があります。
また、排水管は使用した湯や水を排水する管です。
給水管等に比べて水圧がかかっていない分、水等を使用した際にだけ漏水が起こります。
しかし、排水管は汚物も流す管であるため、劣化によって漏水が発生してしまうと悪臭を生じさせてしまう原因にもなりかねません。
この外壁や配管の損傷は普段生活している側は発見することが難しく、マンションの管理者がメンテナンスを十分に行っているかが重要になってきます。
かといって住民が何もしなくていいというわけではなく、メーターを確認するなど水に関する異変をいち早く察知できるように心がけることが大切です。
不動産ビギナーさん日頃から水回りの異変について注意することが大切なんですね。
山口智暉何かおかしいと思ったら水回りのチェックを入念に行いましょう！
水漏れのサインをいち早く察知！今すぐできるセルフチェック
前述した人為的な要因による水漏れは、日頃から水回りをチェックすることである程度予見できます。本格的な水漏れが起こる前の予兆を察知し、然るべき処置を行えば、水漏れを未然に防ぐことが可能です。
ここでは水漏れのサインを見逃さないために実施したいセルフチェックポイントを4つご紹介します。
水栓や給水管の周辺をチェック
まず、水栓や目視できる給水管の周辺をチェックしてみましょう。
以下のような症状が見られたら、水漏れが起こり始めている可能性があります。
・蛇口からポタポタと水が垂れている
・水栓の根元や給水管の接合部に結露ができている
・蛇口のハンドルやレバーの根元が濡れている
・浴槽や浴室のタイル、トイレのタンクにヒビが入っている
これらの症状が常に見られる場合は、既に軽微な水漏れが起こっている可能性があるでしょう。
なお、普段から水回りが濡れていると、少量の水漏れに気付きにくくなります。
重要なサインを見逃さないよう、日頃から水回りの使用後は雑巾やタオルなどでこまめに水分を拭き取り、乾いた状態を保つよう心がけましょう。
水道メーターをチェック
家中の水道を閉めてから、水道メーターを調べてみるのも水漏れチェックの有効な手段です。水道メーターには、水を使用しているかどうかを確認できるパイロットと呼ばれる部品が付いています。
水道を全て閉めているにもかかわらず、パイロットが動いている場合はどこかで水漏れが起こっている可能性大です。
なお、パイロットの動きは水道メーターの種類によって異なり、デジタル式の場合はパイロットが回転、電子式の場合は点滅します。水道メーターは、マンションの場合各戸の玄関ドアの隣に設置されているメーターボックス（パイプスペース）の中にあります。メーターボックスには水道メーターの他にガスメーターや電気メーターなどもまとめて設置されていますが、水道メーターは保護材に覆われている場合が多いので分かりやすいでしょう。
壁・床をチェック
室内の壁や床を調べて、クロスに浮きや染みがないか、床が変色していないか、などをチェックしてみましょう。また、固かったはずの床がふかふかしているときも要注意です。木材は水を吸うと柔らかくなる性質があるため、床下に水が漏れている可能性があります。
壁や床にまで水漏れ被害が及んでいる場合、構造躯体の劣化が進む原因になるため、建物の耐震性に悪影響をもたらす恐れもあります。
水道使用料等のお知らせをチェック
各自治体では、毎月決まった期間に水道メーターの検針を行い、その場で「水道使用量等のお知らせ」を各家庭に配布しています。お知らせには使用水量や請求予定金額などが記載されているため、直近数カ月のお知らせの内容をチェックしてみましょう。いつも通りに生活しているのに、急に水道代が増えた場合は水漏れしている可能性があります。
なお、いつもより使用水量が多い場合は検針員が訪問してその旨を教えてくれますが、水漏れが少量の場合は漏水に気付きにくい可能性があります。日頃から水道使用料等のお知らせを保管しておき、毎月チェックする習慣を付けておくと、水漏れ被害をすばやく察知できるでしょう。
マンションでの水漏れの責任は？
マンションで水漏れの場合は、自身の部分の修繕だけでなく、被害に遭った場所の修繕や損害賠償の費用も負担しなければなりません。
負担額は被害の規模や使用できなくなった家具や家電の価値に応じて変動します。
また、住むことができなくなったところまで被害が大きくなってしまった場合は、本来かかるはずのなかった被害者の宿として、宿泊代を損害賠償で求められる可能性もあるのです。
ではその責任の所在はどのように決められるのでしょうか。
そこに焦点を当てて紹介していきます。
責任の所在は水漏れの発生場所、原因、分譲か賃貸かによって変わってきます。
そのなかでも最も重要なのは原因が入居者によるものなのか、それ以外の者によるものなのかです。
原因が専有部でのものである場合は、入居者が水漏れを引き起こしたとして、責任は基本的に全て負わなければなりません。
さらに、他の階にも影響が及んだ場合、損害賠償請求される可能性が高くなります。
原因がそれ以外の所にある場合は、原因を特定し責任の所在を明らかにして、対処が求められます。
例えば共用部での水漏れ発生であれば、基本的にはマンションの管理者が責任を負うことになり、業者の施工ミスによる配管の故障等であれば業者が責任を負うことになります。
しかし、原因の所在が分からないというケースも存在します。
入居者の部屋の配管が経年劣化によって水漏れを起こした場合は、専有部であるもののいきなり全ての責任を入居者が負うことは不合理であるといえます。
その場合は区分所有法第9条に記されている通り、原因がはっきりしない場合は、共用部分に瑕疵(かし)があったものと推定して、区分所有者全員が責任を負うことになります。
これはあくまで推定であるため、責任が入居者である場合は、その区分責任者が責任を負うことになります。
また、分譲のマンションである場合は、老朽化が原因の水漏れに対して管理組合の修繕積立金から費用負担をする場合などもあります。
マンションの水漏れ被害を補償できる保険はある？
前述したように、マンションの専有部分で起こった水漏れの責任は、原則として区分所有者が負うことになります。
水漏れの被害額は状況によって異なりますが、被害が階下にまで及んでいた場合、下の階の住民から損害賠償を請求されることになります。過去には損害賠償額が数百万円に及んだ事例もあるため、全額を支払うのは難しいこともあるかもしれません。
そんなときのために加入しておきたいのが、水漏れ被害を補償する損害保険です。損害保険にはさまざまな種類がありますが、マンションの水漏れ被害で活用できるのは以下2つです。
・火災保険
・個人賠償責任保険
どちらも損害保険の一種ですが、適用されるケースに違いがあります。ここではマンションで水漏れを起こした場合と、水漏れ被害に遭った場合で適用可能な保険について解説します。
水漏れ被害を起こした場合に使える保険
自分が原因で水漏れ被害を起こしてしまった場合に利用できる保険は、火災保険と個人賠償責任保険の2つです。
まず、水漏れによって自室に被害が及んだ場合は火災保険の補償対象となります。
火災保険というと火事が起こったときに適用されるものというイメージがありますが、実は多くの火災保険では基本補償の中に水濡れに対する補償が含まれています。火災保険の請求手続きを行うことで、被害を補償してもらえるでしょう。
ただし、故意または重大な過失による水濡れや、設備の経年劣化を原因とする水濡れは補償対象外となるので注意が必要です。ここでいう経年劣化を原因とする水濡れの事例には、以下のようなものがあります。
- 以前に軽微な水漏れが発生して修理業者に直してもらった際、配管の交換を勧められたものの応急処置だけで済ませていた場合
- 経年劣化した水道管にヒビが入り、長時間かけて水が滴り落ちた結果、床が腐食して張替えが必要になった場合
1のケースは予測可能な事故、2のケースは突発的でない事故と判断されるため、どちらも火災保険の補償対象外となります。
一方、階下の住まいにまで被害が及んでしまった場合は水濡れに対する補償ではカバーできません。他人や、他人の所有物に対して何らかの損害を与えてしまった場合は、個人賠償責任保険でまかなう必要があります。個人賠償責任保険は、特約として火災保険に付加されていることもありますが、基本補償として付帯されているケースは少ないので、加入している火災保険の補償内容をよく確認しておきましょう。
なお、個人賠償責任保険は自動車保険や傷害保険などの特約として付加されている場合もあります。該当する保険に加入している場合は個人賠償責任保険の特約が付いていないかどうかチェックしてみましょう。
水漏れ被害に遭った場合に使える保険
自分が水漏れ被害に遭った場合は、その原因を作った相手が加入している個人賠償責任保険で損害が補償されます。
なお、共用部分で発生した水漏れによる被害だった場合は、施設側の責任となるため、マンションの管理組合が加入している施設賠償責任保険が適用されます。保険金の算出方法は、損害を受けたものと同等のものを新品で購入する場合の金額（新価）と、新価から現状の摩耗・経年劣化分の価値を差し引いた金額（時価）の2種類です。
どちらで計算されるかは保険の補償内容によって異なりますが、水漏れ被害に遭った場合の補償において新価と時価に差がある場合、自分が加入している火災保険で差分を補償できます。
- 不動産ビギナーさん
経年劣化が原因の場合は保険が使えないのですか？
- 山口智暉
経年劣化は予測可能なものと見なされるため、補償対象外になります。
水漏れ発生時の適切な対応方法
水漏れの加害者になってしまった場合は、突然の出来事に対処の仕方が分からなくなることも少なくありません。
そのようにならないためにも以下の項目をしっかり覚えておいてください。
①マンションの管理会社に連絡する
水漏れの程度を自分だけで判断してはいけません。
水漏れは被害が小さいように見えて、実は大きな被害であり、下の階の住民に大きな影響を与えてしまうことも考えられます。
そこで優先的に行うべきなのが管理会社への連絡です。
その後にどのような対処を行えばよいのか、具体的な指示で行動することが最善といえます。
この判断が後の責任や費用負担に影響を与えるため、速やかに行動することが重要です。
②水漏れの状況写真を撮っておく
水漏れはすぐに責任所在が分からないケースも多くあります。
その際は修繕の後に責任を決めるため、原因を特定する材料とするためにできるだけ状況写真を撮ることが重要です。
特に夜間など管理会社に連絡が取れない場合はすぐに確認ができず、水漏れの状況が大きく変わってしまうことも考えられます。
なるべく多く、発生直後の写真を残しておくことが欠かせないでしょう。
③被害者へのお詫びを行う
水漏れは自分達の被害だけに収まらず、多くの住民へ影響を与えてしまいます。
損害賠償に加えて、被害に遭わせてしまった住民に対しては誠実な対応でお詫びをすることが重要です。
- 不動産ビギナーさん
加害者になったときはあわてず、冷静に対処することが大切なんですね！
- 山口智暉
何をするべきか事前に分かっていれば、落ち着いて対応できるでしょう。
水漏れの被害に遭ってしまったとき
自身が水漏れの被害に遭ってしまった場合もすぐに管理会社に連絡することが望ましいです。
自身が原因でない場合でも、責任がないと楽観視せず、水漏れで家具や家電が損傷する可能性があることに注意が必要です。
さらに放置していると被害が大きくなることに加えて、壁が腐ったりと生活に悪影響を及ぼしかねません。
また、加害者とも冷静に対応し、トラブルを起こさないように心がけることが重要です。
トラブルを起こしてしまうと、損害賠償請求ができなくなってしまう可能性もあります。
冷静な対応で、必要であれば弁護士などの第三者を活用しながら、被害に対処していくことが求められます。
水漏れリスクを減らすための事前対策
水漏れを起こさない、加害者・被害者になったときにうまく対処するために事前にできることはいくつかあります。
まずは保険へと加入しておくことです。
加害者の場合でも被害者の場合でも、保険に入っておけば万が一の際に活用できるため、安心することができます。
保険の種類としてはマンションの管理会社で加入している火災保険に加えて、個人で加入している火災保険も適用される場合があるため、事前に保険についても検討してみるのが良いでしょう。
水漏れを防ぐためには、日常的なメンテナンスが非常に重要です。
水回りや配管に詰まりがないか、劣化している場所はないかをチェックすることが被害を抑えるために欠かせません。
水道メーターや水道料金の変化を無視せず、身に覚えのない増加があれば、水道業者に相談して不安を解消しましょう。
まとめ
今回はマンションの水漏れの原因と責任所在、その対処法について紹介してきました。
水漏れは発見までのスピードと対処によって被害の額や、責任の所在が大きく変化してきます。
「今までは大丈夫だったから」と安心するのではなく、もしかしたら経年劣化しているかもと疑いながら、水回りに気を配り、加害者にならないように心がけましょう。
被害者になってしまった場合も、状況写真を取りつつ冷静に対処することが欠かせません。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
