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2025/11/27マンションで買ってはいけない階は？失敗しないマンション購入のポイントを解説
- 不動産の知識
- その他
- 階選びは特徴より“生活との相性”が最重要
- 低・中・高・最上階のリスクを把握して判断
- 管理状態と将来の環境変化も購入前に確認
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
マンションの買ってはいけない階とは？理想のマンション階層を選ぶポイント
結論から言うと、買ってはいけない階は一概にありません。
一般的にマンションでは高い階ほど相場が上がりますが、高層階が必ずしも最良とは限りません。
それぞれの階層には特徴やメリット・デメリットがあり、購入前にこれらをしっかり把握することが重要です。
階層ごとの特徴を理解せずに購入すると、予期しない後悔を招く可能性があります。
この記事では、マンションの階層を低層階・中層階、高層階、最上階に分類し、それぞれの特徴を詳しく解説します。
階層ごとによる特徴やメリット・デメリット
低層階・中層階
まず低層階・中層階の特徴から見ていきましょう。
マンションのエントランスから自宅の玄関までが近いため、重い荷物があっても移動しやすいというメリットがあります。
しかし、低層階・中層階では、防犯面で注意する必要があります。
1階などでは特に、庭から視線を感じたり、空き巣や不審者の侵入が多かったりします。
視線に関しては、カーテンで部屋の中が見えないように対策することもできますが、昼間は太陽光を取り込み部屋を明るくしたくてもカーテンを開けられないということも考えられます。
また、低層階では道路までの距離が近いため、車の走行音などが気になってしまうこともあるでしょう。低層階は価格・動線の良さから人気がある一方で、立地によっては湿気がこもりやすい場合があります。
特に敷地の形状によっては北側の低層階にカビが発生しやすいケースもあり、建物の向きや周辺建物の圧迫感など、環境要因も合わせてチェックすることが重要です。
高層階
続いて、高層階の特徴です。
マンションで人気が高いのが高層階です。
高層階は低層階・中層階のように外からの視線を気にする必要がありません。
また窓からの侵入は難しいため、防犯面を重視する方にもメリットの大きい階です。
防犯面だけではなく、部屋の中からの景色が良い点もメリットです。
実際に景色を気に入り購入をする人も多くいます。
ただし、低層階・中層階にはないデメリットとして、時間帯によってはエレベーターが混んでしまう点が挙げられます。
高層階はエレベーターでの移動が主となりますが、朝の出勤時や帰宅時には混雑します。
エレベーターの台数が少なかったり、住んでいる階が高かったりすれば、その分時間がかかります。
そのため自分のライフスタイルによっては、ストレスとなってしまいます。
高層階は眺望が魅力ですが、停電時の影響が大きいことは意外と見落とされがちです。
エレベーターが停止すると移動が困難になり、災害時の生活への影響は低層階より大きくなります。
また、強風の影響を受けやすく窓の開放が難しいといったデメリットもあります。
最上階
最後は最上階です。
最上階はマンションの中で価格が最も高い設定にされていることが多いです。
最上階は景色がよく設備も整っており、部屋も広いため暮らしやすいです。
場所によっては花火や夜景を楽しめるマンションもあり、景色も楽しめることから人気の階となっています。
しかし、最上階ならではのデメリットは日当たりの良さです。
最上階は日当たりが非常に良好ですが、夏場には室温が過剰に上昇することがあります。冬場には暖かさを享受できますが、夏の暑さが大きなデメリットとなる場合があります。最上階は断熱性能や設備仕様が他階より良い場合がありますが、反面、屋根からの熱の影響を受けやすく、冷房費が高くなりやすいという声もあります。
また、上階の騒音がない一方で、強風による建物振動が気になりやすい点もチェックすべきポイントです。
階選びで見落とされやすい「生活動線」という視点
マンションの階を選ぶ際、多くの人は日当たり・防犯・景色といった“住戸性能”に意識が向きがちです。しかし実際の満足度を左右するのは「日々の行動がストレスなく回るか」という生活動線です。
特に注意したいのが次の点です。
• エレベーターの待ち時間が長いと朝の支度が乱れる
• 低層階で共用部からの生活音が響く
• ゴミ置き場や駐輪場が遠く、日常の移動が増える
階層のデメリットは調整できても、動線の不満は解消しづらく後悔につながりやすいため、内見時に必ずチェックすべき重要ポイントです。
不動産ビギナーさん前通勤時間がタイトなので、階で毎日の負担が変わるか気になります。
山口智暉階そのものより動線ストレスの方が後悔につながりやすいです。
買うべきマンションのおすすめの階は？
「買うべきマンションの階」は、各人の優先する条件によって異なります。以下に、階層ごとの適した利用者を解説します。
低層階・中層階は高層階や最上階に比べて価格が抑えられ、コストを重視する方におすすめです。
さらに、階段利用が可能で身体への負担も少ないため、通勤が多い方にも適しています。
また、1階の場合は庭が付いていることが多く、戸建て感覚も味わえます。下階に住人がいなければ生活音も気にならず、利便性を重視する方に最適です。
高層階が向いている人は、周りからの視線が気になる方や、日当たりを重要視する方です。
どうしても低層階であれば、塀の低さによっては周りからの視線が気になってしまうものですが、高層階だとそのようなことがありません。
さらに、低層階だと良好な日当たりを確保するのも難しくなりますが、高層階であれば最上階よりも価格を抑えられ、日当たりも確保できます。
最上階では日当たりが良すぎて暑い、最上階よりも価格を抑えたいなどの場合は高層階がオススメです。
最上階に向いている人は、人の気配を感じずに暮らしたい人、頻繁に外出をしない人です。
最上階は上に誰も住人がおらず、生活音もそれほど感じないため、人の気配を感じずに生活することができます。
エントランスまでは遠いものの頻繁に外出をしない方は、エレベーターに乗る回数も少ないため、それほどストレスも感じないでしょう。
ライフスタイル別に見る「最適な階」の選び方
階層の好みは個人差がありますが、最終的に優先すべきは 「生活との相性」 です。
以下のようにタイプ別で選ぶと後悔が減ります。
• 子育て世帯：低〜中層階（動線が短い・ベビーカー移動がラク）
• リモートワーカー：高層階（静か・日当たりが安定）
• 高齢者・足腰の弱い方：低層階（災害時の移動が容易）
• アウトドア派：1階専用庭付き住戸も選択肢
マンション購入時の注意点と失敗を防ぐための下調べ方法
マンション購入時には、階層以外にもいくつかの重要なポイントがあります。
ここでは、2つのポイントを紹介します。
1つ目のポイントは、住人のマナーが良好であるかを確認しましょう。
住人のマナーはマンションの快適さに大きく影響します。
判断基準としては、住人が挨拶をしてくれるか、共用施設が清潔に保たれているか、規約違反がないかなどをチェックすることが重要です。
内見時に普段の生活時間帯に合わせて訪問し、住人の雰囲気を確認するのが良いでしょう。
国土交通省の2018年度調査によれば、マンショントラブルの最も多い原因は居住者間のマナーで、55.9%を占めています。トラブルを避けるためにも、住人のマナーに注意して選ぶことが大切です。
2つ目のポイントは、建物に不具合がないかという点です。
上述した2018年度の国土交通省が行った調査では、居住者のマナーに次いで、建物の不具合に係るトラブルが31.1％と2番目に高い結果でした。
実際の居住空間を内見時にしっかりと確認することが大切ですが、意外と見落としてしまうのが共用部です。
共用廊下や外壁にひび割れがあったり、雨漏りしていたりと、普通に暮らす中で困ってしまうような不具合が見つかることがあります。
雨漏りなどは、内見時に雨が降っていても見つけることは難しいですが、ひび割れなどを修繕していないマンションなどはよく検討する必要があります。
＊参考：国土交通省｜平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状
マンション購入の際に押さえておくべきその他の重要チェックポイント
マンションを買うと決めたならば、後悔しないために入念に下調べすることが重要です。
マンションを購入し新生活が始まってみると、自分の想像していた暮らしと異なっており、後悔してしまうケースが多いです。
納得したマンションを購入するためにも、十分時間をかけて部屋を選ぶようにしましょう。
ここでは、マンションを購入して後悔してしまう要因について3つ紹介します。
1つ目は部屋選びです。
一部屋足りなかったという後悔はよくあるケースで、入居後に家族が増えたり、1LDKでは部屋数が不足したりすることがあります。賃貸とは異なり、マンションは簡単に住み替えができないため、ライフステージの変化を考慮し、将来的な生活スタイルをしっかりとイメージすることが大切です。
2つ目は周辺の環境や立地です。
購入を決めた時点では、暮らしやすく気に入っていましたが、数年後に高い建物が建ってしまい日当たりが悪くなるかもしれません。
そして子どもの進学に伴い、学校までの距離が遠いと後悔する人もいます。
購入を検討しているマンションの周りで、小学校やスーパー、病院など利用するシーンが多い施設が、どのくらいの距離にあるのかあらかじめ調査しておきましょう。
マンションの周りに高い建物が建つかどうかは、その地域の都市開発の情報を集めることで推測することができます。
もし、自分の力だけでは調べられない場合は、不動産会社など専門家に相談しましょう。
3つ目は金銭面の問題です。
マンションでは住民が支払うお金として、家賃の他に修繕積立金があります。
これは、マンションの共用部の修繕に充てられる費用で、マンションを購入して住んでいる人が管理会社に支払わなければならないお金になります。
修繕積立金はマンションを購入してからずっと一定ではなく、値上がりしていくものになります。
その理由として、マンションを新築した際は不具合なども少なく、修繕を行うこともほとんどありませんが、年月が経ち建物の古くなってくると修繕の費用も高くなってしまいます。
住民全員でその建物を所有していることになりますので、気持ちよく暮らせるように協力しなければなりませんが、知らずにマンションを購入してしまい後悔してしまう人も少なくありません。
- 不動産ビギナーさん
修繕積立金の上昇はどのくらいを想定すべきですか？
- 山口智暉
築10〜15年以降は上昇傾向。長期修繕計画で確認しましょう。
マンションの階選びで失敗しないための視点
階のメリット・デメリットだけでは、実際の住み心地は判断できません。
ここでは後悔を防ぐために知っておくべき 「将来の環境変化」と「管理の質」 という2つの視点をまとめて解説します。
将来の建築計画・再開発情報のチェック
購入時の景観や日当たりが、数年後にも維持されるとは限りません。
特に都市部では再開発や新築マンションの建設が多く、日照・眺望の悪化や交通量の増加が起きやすいため、階選びとセットで確認が必要です。
チェックすべき項目：
• 周辺の用途地域（どの高さの建物が建つか予測できる）
• 行政が発表している都市計画・開発予定
• 地元の不動産会社が把握している予定建築情報
購入前に「この眺望・日当たりが将来も続くか」を必ず確認しておくと、階選びの判断がブレません。
管理状態の“経年変化”を見極める
内見で部屋が良くても、管理状態が悪いマンションは住み心地が大きく下がります。
特に低〜中層階は共用部を通る機会が多いため、管理の質がダイレクトに影響します。
見るべきポイント：
• 清掃状態（ゴミ置き場・廊下の汚れ）
• 掲示物の更新頻度
• 管理組合の運営（総会の開催・修繕積立金の増額計画）
管理の良し悪しは階よりも“生活満足度”に影響するため、階選びと同じレベルで重視すべき項目です。
- 不動産ビギナーさん
管理状態はどこで判断できますか？
- 山口智暉
清掃・掲示板・修繕計画の3点を見ると全体の質がわかります。
まとめ：後悔しないマンション選び
この記事ではマンションの買ってはいけない階や購入を避けるべきマンションの特徴について解説してきました。
マンションを低層階・中層階、高層階、最上階の3つに分類し、それぞれの特徴やメリット、デメリットを踏まえた上で、それぞれの階層に向いている人はどういった人なのかを解説しました。
購入者によって暮らしのどこに重きを置いているのかが異なるため、一概にどの階が良い、この階は避けるべきというのは難しいです。
しかし、住人のマナーや周辺の環境、立地などは住み心地に直結するため、購入を決断する前に入念に調査しておきたい項目です。
また、金銭面で後悔する人が多いことも現実です。
マンションの最上階は見晴らしもよく設備なども整っているため、暮らしやすい部屋ではありますが、その分価格も高く設定されています。
背伸びをして購入しようと考えている人は、一度立ち止まって慎重に検討するようにしてください。
マンションを購入するのにも高い費用がかかりますが、実際に住み始めてからどれだけのお金が必要なのかしっかりと見積もることが重要です。
経済的な面と設備などを考え、総合的にバランスの良いマンションを選ぶことをオススメします。
長く住むことになるマンションだからこそ、後悔のしないように慎重に選んで、実際に内見をして購入をしましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
