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2025/11/25買ってはいけない中古マンションの特徴とは？大手マンション3社も紹介！
- 不動産の知識
- その他
マンションの購入を検討しているのであれば、できるだけ損したくないですよね。大きな買い物になるため、絶対に失敗したくないと考える人も多いのではないでしょうか。
そこで本日は、中古の買うべきではないマンションの特徴や、資産価値が下がらないマンションの特徴を併せて紹介し、ぜひ購入先として選んでほしい大手マンション3社を紹介します。ぜひ最後までご覧ください。
- 中古マンションは価格よりも「管理状態」と「修繕履歴」で選ぶことが重要である。
- 管理不全・立地難・積立金不足などは、「買ってはいけない」サインである。
- 長期的な資産価値と安心を重視するなら、大手ブランドマンションの購入が有利である。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
中古マンション購入前に確認すべきポイント
中古マンションの購入は、価格が魅力的な反面、見えないリスクが潜んでいます。購入を検討する際は、物件そのものだけでなく、管理状態・修繕履歴・資産価値・周辺環境など多角的な視点から判断することが大切です。ここでは、購入前に押さえておくべき代表的なポイントを解説します。
築年数だけで判断しない
多くの人が「築年数が新しいほど安心」と考えがちですが、実際には築年数よりも管理状態の方が重要です。築10年でも管理が悪ければ資産価値は急落しますし、築30年でも修繕が行き届いていれば快適に暮らせます。購入前には、過去の修繕履歴や今後の修繕計画を確認しましょう。
修繕履歴と積立金をチェック
修繕履歴が不透明な物件は要注意です。特に外壁や屋上防水、配管などの大規模修繕が未実施の場合、購入後すぐに高額な費用が発生する可能性があります。国交省の目安では、築30年で3回の大規模修繕が理想とされています。「いつ」「どの範囲を」「どの業者が」修繕したのかを確認しましょう。
耐震基準と構造を確認する
1981年以前に建てられた「旧耐震基準」の建物は、地震時の安全性が低い傾向にあります。購入前に新耐震基準（1981年6月以降）かどうかを必ず確認し、鉄筋コンクリート造（RC）か鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）かもチェックしておきましょう。
周辺環境と再開発情報も重視
通勤・通学だけでなく、周辺の治安・買い物施設・医療機関の有無も暮らしの満足度を左右します。さらに、再開発計画や新駅開通予定があるエリアは、将来的な資産価値上昇が見込めるため注目度が高いです。都市計画情報は自治体のホームページでも確認できます。
買うべきではない中古マンションの特徴
さっそく、買うべきではない中古マンションの特徴を7つ紹介します。
買うべきではないマンション
下記に該当する中古マンションは、買うべきではないと筆者は考えています。
建物に何らかの欠陥がある
マンションには水漏れや雨漏り、結露、耐震性の問題などさまざまな建物の欠陥があります。とくに古い建物や耐震基準が低い建物では、これらの問題が顕著に現れやすくなります。内覧時には建物全体を注意深くチェックし、専門家の意見を聞くことが重要です。
・住人マナーが良くない
マンションの住人同士のトラブルは非常に多いです。住民のマナーが悪いと、挨拶や共用施設の清潔さ、騒音やゴミの問題などが考えられます。住人同士のトラブルは生活の質を下げるだけでなく、マンション全体の雰囲気を悪化させてしまうでしょう。これを避けるためには、内覧時に周囲の住人の雰囲気や管理組合の活動状況を確認することが重要です。
管理費や修繕積立金が不十分の状態
マンションの維持管理には一定の費用が必要です。管理費や修繕積立金が不足している場合、マンションの管理や修繕が滞る可能性があります。後から請求されることもあるでしょう。これにより、マンション全体の価値が下がるだけでなく、将来的な修繕費用が高額になる可能性もあります。
メゾネットタイプで販売されている
メゾネットタイプの部屋とは、二階層以上に分かれている物件です。階段があるため、一般的なマンションよりも利用できる面積が狭くなることがあります。また、階段があることでバリアフリー性が損なわれるため、高齢者や身体的な制約のある人には不向きです。将来的なことも考慮して購入しましょう。
定期借地権付きマンション
定期借地権付きマンションは、土地を借りて建てられた物件で、かつ契約期間が厳密に定められている借地権付きのマンションです。借地権の契約が満了すると、建物は解体されて土地は所有者に返却されます。このため、定期借地権付きマンションは資産価値が低く、将来的な売却が難しい可能性があるのです。
アクセス、周辺環境が悪すぎる
マンションの立地は非常に重要です。駅からのアクセスや周辺の生活施設の有無などが、住みやすさや資産価値に大きな影響を与えます。立地が悪い場合、住民の生活が不便になり、将来的な売却時にも価値が下がる可能性が高いです。
エレベーターの数が少ない
マンションの住みやすさにはエレベーターの数も重要です。エレベーターが少ないと、住民が待ち時間や混雑に悩まされる可能性が高くなります。とくに高層階に住んでいる場合や大規模なマンションでは、エレベーターの数に注意が必要です。
買ってはいけないサインを見抜くポイント
内覧時には、以下のような点をチェックすると「地雷マンション」を避けやすくなります。
・エントランスやエレベーター前の掲示板が古いまま放置されている
・ポスト周りにチラシやゴミが溜まっている
・管理人が常駐していない、または不在が多い
・修繕計画書を提示できない
これらはすべて管理が機能していないサインです。少しでも違和感があれば、他の物件も検討するのが得策です。
不動産ビギナーさん管理状態ってそんなに重要なんですね。
山口智暉はい。修繕計画や管理組合の健全性が資産価値を左右します。
資産価値が下がらないマンションの特徴
次に、資産価値が下がらないマンションの特徴を紹介します。ここで紹介する特徴を頭に入れておき、マンション選びをしてみてください。今回は7つの特徴を紹介します。
資産価値が下がらないマンションの特徴
眺望、日当たりが良いこと
眺望や日当たりが良いマンションは、居住者の生活環境を向上させるため、資産価値が高くなる傾向があります。南向きや西向き、または角部屋であるなど、日照や風通しが良い住戸はとくに人気があります。高層階に位置するマンションは、景色や日照環境が良いため、一般に価値が高くなりやすいでしょう。
物件種別を選ぶ
高層階に位置することが望ましいです。とくにタワーマンションなど高級物件は価値が高くなります。低層階や中層階でもエレベーターのない場合、1階の方が価値が高くなることもあるため注意が必要です。
希少性があること
周辺に同様の物件が少ない場合や、面積が大きい場合は希少性が高くなる傾向にあります。人気の駅周辺で同様の物件が少ない場合や、周辺の土地利用が制限されている場合は、希少性が高まるでしょう。
管理体制やメンテナンスが行き届いていること
定期的な修繕や清掃が行われているかどうかを確認することが重要です。修繕積立金が適切に積み立てられているかどうかも重要です。機械式駐車場がある場合、その修繕のための費用が高くなる傾向があるため、積立金の状況を確認しておくことをオススメします。
ターゲットにあった周辺環境
子育て世帯にとっては、子供が安全に遊べる公園や教育施設が近くにあることが必要です。また、保育所や病院へのアクセスのしやすさも重要です。日常生活で必要な施設やサービスが身近に揃っていることが、居住者の利便性を高め、資産価値を維持させるのです。逆に、騒音や混雑が多い繁華街の中心部に位置する場合、家族向けの住環境としては不利です。周囲の施設やどのような店舗であるのかということも考慮しましょう。
用途地域を基準に家を探す
住居専用地域に立地している物件は、住環境の質を高める一つの要因となります。とくに、低層住居専用地域や中高層住居専用地域に位置するマンションは、周囲の景観や環境が整っている傾向があります。用途地域は地域によって異なるため、ライフスタイルやニーズに合った環境を選ぶことが重要です。
・交通利便性が良いこと
駅までのアクセスが良いことは、資産価値を高める大きな要因です。とくに都心部では、駅徒歩圏内のマンションが人気です。駅までの徒歩時間や利用可能な交通手段が豊富であれば、通勤や外出の利便性が高まりますね。賃貸物件としての需要も高めるため、将来的に賃貸として貸し出すことを検討する場合には交通利便性も考慮しておきましょう。
これらの要素を考慮することで、将来的に資産価値が下がりにくいマンションを選ぶことができます。
都心と郊外で異なる資産価値の基準
都心部では「アクセス」「再開発」「駅距離」が価値を決める要素ですが、郊外では「駐車場」「学校区」「治安」といった生活利便性や子育て環境がより重視されます。
たとえば、同じ築年数でも「都心・駅徒歩5分」の物件と「郊外・駐車場完備・環境良好」の物件では、評価軸がまったく異なります。ライフスタイルと資産性を両立する視点を持つことが重要です。
- 不動産ビギナーさん
築浅物件なら価値が下がりにくいですか？
- 山口智暉
築浅でも管理や立地が悪いと資産価値は下がりやすいです。
中古マンション購入の失敗パターンと成功パターン
ここでは、中古マンション購入時に実際によく見られる失敗パターンと成功パターンを紹介します。
よくある失敗パターン
価格の安さだけで判断してしまう
「他の物件より安いから」という理由で購入を決めるのは危険です。中古マンションは価格が安いほど、管理状態の悪化や修繕積立金不足など、見えないリスクを抱えていることが多いです。価格の背景にどんな要因があるのかを必ず確認しましょう。
立地人気を優先して住み心地を軽視する
「駅近」「都心部」という言葉だけで選んでしまうと、実際に住んでから後悔するケースもあります。たとえば、交通量が多く騒音が気になる、近隣にスーパーや病院がなく生活が不便など、利便性と住環境のバランスを見誤るパターンです。内覧時には、平日・休日・昼夜で周辺環境を確認するのが理想です。
築浅＝安心と決めつけてしまう
築浅でも、管理が行き届いていなければ数年で劣化が進むことがあります。特に管理組合が未成熟な新築〜築5年以内の物件では、修繕積立金の見直しや管理体制の不備が放置されている場合もあります。「築年数が浅い＝安全」と思い込まず、修繕履歴や今後の計画を確認しましょう。
リフォーム費用を見落とす
中古マンションはリフォームを前提に購入する人も多いですが、給排水管や電気配線など見えない部分の改修費が想定以上になることがあります。物件価格に気を取られず、内装・設備の更新費用も総予算に含めて考えることが大切です。
成功する購入パターン
築年数よりも「管理体制」と「修繕履歴」を重視
マンションの価値を決めるのは、見た目の新しさではなく、どれだけ丁寧に管理されてきたかです。管理会社や組合が機能しており、計画的に修繕が行われている物件は、築30年以上でも快適に暮らせるケースが多くあります。
生活導線と日常利便性を優先する
駅・スーパー・病院・公園など、生活導線が整っている物件は、将来の売却時にも人気が高くなります。実際に物件を訪れ、朝と夜の交通量や周辺の雰囲気を確認しておくと安心です。
売却時の価値も想定して購入する
購入時点で「この物件を10年後に売るならどう評価されるか」という視点を持つことが大切です。人口減少が進む中でも、交通利便性・治安・教育環境が整ったエリアの物件は資産価値を維持しやすい傾向があります。住み替えを前提に、出口戦略を考えると失敗を防げます。
- 不動産ビギナーさん
やっぱり「管理」と「将来性」の2つがカギなんですね。
- 山口智暉
そうです。長期的に維持される仕組みがあるかが重要です。
大手から購入を！大手マンション3社の紹介
マンションを提供している会社はさまざまありますが、筆者は大手のマンションデベロッパーから購入することをオススメします。初めに、大手マンション3社の紹介です。
大手マンション3社の紹介
住友不動産（シティハウス）
住友不動産はシティハウスを都市型マンションとして展開しています。都心部や主要な都市圏での開発が主流であり、高い需要を誇り富裕層に人気です。シティハウスの他にも、高級感あふれる「グランドヒルズ」や高層階を生かした「シティタワー」といったブランドも展開しています。これらのブランドは、都市中心部で生活したい人々にとくに人気です。地方都市においても進出し、地域に合ったプランを提供することで、地方でも存在感を示しつつあります。
東急不動産（ブランズ）
東急不動産は、「ブランズ」ブランドを通じて、東急沿線での優れた立地を生かしたマンションを提供しています。ブランズでは、駅周辺の好立地や交通アクセスの便利さを重視し、都市生活を送る人々に向けて快適な住環境を提供しています。各物件では、環境への配慮が進んでおり、グリーンライフスタイルを推進している珍しい企業です。EV充電器の設置や敷地内の緑化などが含まれます。
大京（ライオンズマンション）
ライオンズマンションは、セキュリティ面やデザイン性に優れ、賃貸マンション市場で長い歴史を持っています。国内ではオートロックマンションを初めて採用したことで知られています。大京は穴吹工務店やオリックス株式会社との連携を強化し、事業展開を拡大しており、とくに穴吹工務店を子会社化したことが注目を集めました。着々と技術力や信頼性を高めているのです。ライオンズマンションは、中古市場でも高い人気を誇り、高級賃貸マンションとしての地位を確立しています。
大手でマンション購入するメリット
今回紹介した3社は規模が非常に大きく、高い住宅シェア率を誇りますが、ぜひこうした大手でマンションを購入することをオススメします。その理由は下記の4つです。
資産価値が保たれやすい
ブランドマンションは、大手デベロッパーによって開発されるため、その知名度や信頼性が資産価値の維持に直結します。一般的に、知名度の高いデベロッパーが手がけたマンションは、市場での需要が高くなり、資産価値が安定しやすい傾向があるのです。また、管理体制も整備されているため、メンテナンスや修繕などの管理が適切に行われることが期待できます。これらの要素により、中古であっても将来的な売却時に有利に働くでしょう。
周辺環境がいいことが多い
ブランドマンションは、大手デベロッパーによって厳選された立地に建設されることが多いです。このため、緑豊かな公園や学校、病院、商業施設など、快適な生活を支える施設が近隣に整備されていることが多いです。また、大手デベロッパーは街づくりの一環として、周辺環境の整備にも力を入れることがあります。これにより、住環境が良好であり、生活の利便性が高いエリアにブランドマンションが建設されるでしょう。
一流の施工会社による施工であり、品質が保たれる
ブランドマンションの建築には、一流の施工会社が関わっています。これにより、高い品質と耐久性が確保されます。一流の施工会社が手がけることで、建物の耐震性や防音性などの技術的な要素がしっかりと考慮され、住宅としての安心感が高まります。また、建物の外観や内装にも優れたデザイン性があり、高級感や快適さを演出してくれるでしょう。
充実したアフターサービスが充実している
大手デベロッパーは、自社グループ内でアフターサービスを提供する体制を整えていることが多いです。これにより、購入後も長期間にわたって安心して暮らすことができます。定期的なメンテナンスや修繕、トラブル対応など、住民の安全と快適さを確保するためのサービスが多く存在します。さらに、ブランドマンションの所有者には特別なサービスや優遇が提供されることもあり、住みやすさ、生活のしやすさでも大きなメリットがあるでしょう。
まとめ
本記事では、中古マンション購入前に確認すべきポイントや、買ってはいけないマンションの特徴、反対に資産価値が下がらないマンションの特徴、大手マンション3社の紹介を中心に解説しました。今回紹介したような特徴を頭に入れ、マンションを選んでください。今だけの需要を見るだけではなく、長期的な需要、資産価値を考えながら検討することが大切です。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
