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2025/11/21マンションデベロッパーの種類と選び方ガイド
- 不動産の知識
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
不動産デベロッパーとは？基本的な意味と役割
デベロッパーという言葉は、新築マンションの開発や設計、リゾート地の開発など、さまざまな場面で使用されます。マンションに限らず、さまざまな開発や設計を手掛ける企業を指します。
例えば、都市開発デベロッパーの手法として、指定された地区を一度敷地として高層タワー等の開発計画を立て、企業のオフィスやホテルの誘致を行うことが挙げられます。さらに、周辺に緑地や多目的ホール、博物館などの文化施設の建設計画を打ち合わせしながら進めていきます。都市開発デベロッパーの場合、街の構成や周囲環境の形成及び計画に深く関わることが特徴です。
マンションデベロッパーの場合、マンションの開発や分譲業務を建設業者と共有しながら主導していきます。マンションデベロッパーの最大の目的は、投資の利益を確保することです。効率良く利益を獲得できるようにするために、敷地のどこに何を建てるか、高価格で販売できるか、どの層にマンションの価値をアピールするかを検討し、計画を完成させます。そして、定めた目標を達成するために、どのような環境を整えるかを考えながら開発を進めていくことになります。
マンションと不動産デベロッパーの関係性
基本的に、マンションの総合開発に関わるデベロッパーは「マンションデベロッパー」と総称されます。ただし、本来の業務とは異なる理由でマンションの開発に関与するデベロッパーも多く、さまざまな系統が存在します。日本の大手マンションデベロッパーには、金融系、鉄道沿線系、都市開発系など、さまざまな系統があります。金融系は親会社の派生、鉄道沿線系は鉄道沿線の開発に由来し、都市開発系は企業の業務の一環としてマンションの開発を行うことが一般的です。
マンションデベロッパーの種類
前の項目でも触れたように、デベロッパーには以下のようにさまざまな種類が存在しており、鉄道沿線の開発を中心に、マンション開発や都市のインフラ開発を行っていくのが鉄道沿線系デベロッパーの特徴となります。インフラ開発の面で高い信頼と企業としての強力な地盤を有しており、開発に必要な土地も事前に獲得していることがほとんどです。
- （１）鉄道沿線系マンションデベロッパー
- （２）都市開発系マンションデベロッパー
- （３）金融系及び子会社によるマンションデベロッパー
- （４）分譲マンション系マンションデベロッパー
このようにさまざまなデベロッパーが存在します。本記事では以上の4種類のデベロッパーを解説します。
（１）鉄道沿線系マンションデベロッパー
鉄道沿線系デベロッパーは、鉄道沿線の開発を中心にマンションや都市インフラの開発を行います。インフラ開発において高い信頼と強力な基盤を持ち、開発に必要な土地を事前に確保していることが多いです。
鉄道沿線系デベロッパーの最大の強みは、周囲の住民から高い信頼を得ているため、他のデベロッパーと比べて都市開発やマンション開発が円滑に進む点です。この市民からの強い信頼の要因としては、そもそもの企業目的が、企業が保持している鉄道沿線の価値を向上させるために開発をするのはもちろんですが、鉄道沿線の周辺地域に住む人々がより住みやすい地域にすることを目指していることが最大の要因となっています。
インフラ開発で培ったノウハウを活かせるという強みによって、交通の便がよいエリアなどで、マンションのみならずさまざまな開発事業を展開できることから、企業自体も高い評価をもらっている事が多いです。
（２）都市開発系マンションデベロッパー
企業の規模の大きさを活かしつつ、マンション開発などの事業から都市開発事業まで行っているのが都市開発系のデベロッパーです。
マンション開発事業に加えて都市の開発及び再開発の事業を行うことあり、企業の規模や信頼の高さを活かして事業に取り組んでいるのが都市開発系デベロッパーの特徴となっています。基本的に都市開発系デベロッパーは、オーソドックスな住宅物件の建築や高層マンション等の開発及び計画を担当することが多いです。
（３）金融系及び子会社によるマンションデベロッパー
金融系の企業の子会社が派生してマンションのデベロッパー事業を行っているというパターンも存在します。主に証券関連の会社のほかに、銀行関連の企業など、多彩な業界からデベロッパー事業へ参加することも多いです。
金融系以外でも、鉄道沿線系デベロッパーとはまた別の分野でインフラ設備や製造関連でノウハウを得ている企業もしくは子会社などが、デベロッパー事業を始動することもあります。特に子会社の場合は、親会社の強みや理念など、どのようなコンセプトでマンションの開発を行っていくかという点や、どのような開発に重きを置いていくのかは、親会社の影響はあるにしろ、子会社によって千差万別で大きく異なっています。
（４）分譲マンション系マンションデベロッパー
分譲マンション関連の開発を行っているのが、分譲マンション系のデベロッパーです。他のデベロッパー系統と比較して、規模はすこし小さいデベロッパーが多いという特徴があります。一般的なマンションの開発に携わっているものの、基本は分譲マンションの開発が主であり、都市開発系デベロッパーのように大規模都市開発のような大型プロジェクトなどには関係していないことも多いです。
デベロッパーとゼネコンの違い
勘違いされやすい言葉として「ゼネコン」という言葉があります。ゼネコンとは「ゼネラル・コンストラクター」のことを指す言葉で、日本においては建設会社のことを指す言葉となっています。マンションの開発においてそれぞれの役割というのは、デベロッパーが開発の計画や打ち合わせなどを担当し、ゼネコンはデベロッパーが作成した計画やコンセプトを確認した上で建物を建造していくという関係性となっています。なので、デベロッパーとゼネコンはそれぞれ必要不可欠な存在となっており、デベロッパーとゼネコンの存在が無くてはマンションの開発はもちろん、都市開発などの事業も行うことは不可能となっています。また、ゼネコンは現場での建設作業者の監理業務なども行うことが多いです。
マンション建設の現場を例としてゼネコンの役割を解説すると、建物の基礎となる杭を打つ業者やコンクリートによる躯体を造る業者が作業を行っています。さらに躯体が完成しだいすぐに電気配線を行ってくれる業者や水道やガス関連の設備を担当する業者など、現場ではさまざまな業者が現場で作業を行っています。それらの業者をゼネコンは安全かつ期日以内にミスが無いように適切な指示を送りながら管理を行っていくのがゼネコンの役割となっています。
ややこしくなってしまいますが、ゼネコンの中にはデベロッパー的な権限も有している「スーパー・ゼネコン」と呼ばれているゼネコンも存在し、建設監理だけでなく、デベロッパー的な企画力を持っているところもあります。このようなゼネコンの場合は、人手や資金などの条件が整い次第、ゼネコン単独で開発をスタートさせるということもあります。
理想的な不動産デベロッパーの選び方
居住スペースとしてみたときのマンションの品質、居住している人たちへの対応など、デベロッパーごとにさまざまな点で、差がどうしても存在します。マンションの扱いというのは「非常に高価格な商品」というのが一般的で、デベロッパーによって扱いの差はいろいろあるものの、基本的には居住スペースという観点だけでなく、投資の対象として見定めているデベロッパーも存在します。そのため、投資面での考えが強いデベロッパーが手掛けた物件では、住みやすさよりもデザインや高級感を優先し、富裕層にアピールした設計であることが多いです。市民からの信頼が熱いデベロッパーや、住みやすさや居住スペースとしての価値を最優先とするデベロッパーが手掛けた物件に関しては、住みやすさやマンション管理のしやすさを目標とした設計になる場合が多いです。
一般の人たちから高い知名度を有しているデベロッパーが手掛けているマンションには、どの層に向けたマンションなのかという点や部屋のイメージは、広告などである程度のイメージはつくでしょう。しかし、頭の中にあるイメージと建造されたマンションの品質は、実際にその目で確かめた際に場合によってはギャップが生まれてしまうこともあります。安心して住むことができるマンションが理想としているのであれば、知名度や企業の規模などは一旦置いておき、大手企業から若い企業までさまざまなデベロッパーと一度相談を交わしてみるのがおすすめです。自身の目で物件を拝見したり、デベロッパーの人と話をしてみることで、安心して生活することができる居住スペースを提供してくれる理想的なデベロッパーと出会うことができます。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
