100坪の土地に建てられる家は？建ぺい率・固定資産税の基本ガイド

100坪を保有していてどうしようか悩んでいる方がいるのではないでしょうか。100坪は25mプールと同じ広さです。とても広い土地になります。100坪の土地に住宅を建てると、約1億円の物件が建設可能です。また、土地である100坪を売却する際、東京都公示地価の平均値価格をみてみると、3億7,400万円という多額の金額で売却できるのです。物件を建設したり、土地をそのまま売却しても多くの利益を得られます。

今回は100坪の土地にはどのような家が建てられるのか。建ぺい率・容積率や固定資産税における必要書類を紹介していきます。100坪の土地を保有している方はぜひこの記事を参考にしてみてください。

100坪の土地にはどのような家が建てられる？建ぺい率や容積率を考慮した最適な活用法

そもそも100坪と聞いてパッとしない方がいると思います。1坪あたり3.31平米と表すことが多いのです。そのため、100坪は、331平米に相当する広さです。

100坪の土地価格は都道府県ごとに異なり、東京都では100坪あたり16,000万円、大阪府6,000万円、北海道1,500万円となっています。

また、100坪あたりの売却価格は、土地の価格が最も高い東京都中央区では、2,600万円で取引されています。都道府県別でみてみると北海道2,300万円・愛知県6,800万円・大阪府1億480万円と売却価格でも各都道府県で金額が異なるのです。土地は需要があり、必要とされていることが伺えます。

100坪の広さは、想像しにくいかもしれません。身近な物でみていきましょう。25mプール一面やバスケットコート2面分の広さになるのです。かなりの広さを所有していることがわかります。例えば、100坪の土地で容積率70%の場合、最大70坪の建物を建てることができます。では、100坪の土地には、どのような住宅が建てられるのでしょうか。

1階建て住宅の場合、30〜40坪が一般的に使われています。近年では、1LDKの一階建てに人気があり、約1.000万円の価格で売り出しているのです。たとえば、100坪の土地に1階建ての住宅を建設する場合、リビングやダイニングが広い3LDKや4LDKの住宅を建設できます。また、バルコニーやベランダを付けておしゃれで暮らしやすい住宅になるのです。

2階建ての場合、建ぺい率が50%では、1階の建築面積の約50坪が一般的に使われます。そのため、100坪の面積では6〜7LDKの住宅を建築することが可能です。1階には広々としたリビングやダイニングが設けられるのです。また、洋室も3〜4個設置できるでしょう。

100坪の土地を所有していると、有効活用できる方法があるのか気になるかもしれません。土地に限らず建物を所有した場合、毎年固定資産税や都市計画税を支払わなくてはいけません。これらの費用は、毎年15〜20万円かかってしまうのです。決して、安い費用ではありません。有効に活用できる方法はあるのでしょうか。以下のことがあげられます。

• 売却する
• アパートを建設する
• 戸建てを建設して賃貸にする
• 駐車場経営をする
• 介護施設を建設する

それぞれ詳しくみていきましょう。

土地売却のメリットとデメリット：100坪の土地の価値を最大化する方法

一つ目は、不動産会社に売却する方法です。100坪の土地を所有していても、何もせずに放置していると、毎年固定資産税や都市計画税を負担し続けることになります。活用しないのであれば、不動産会社に売却するのも一つの手段としてあげられます。売却方法として、買取や仲介があります。買取は、不動産会社が直接買取してくれる方法です。また、仲介は不動産会社に売却を依頼して、不動産会社が宣伝等の売却活動をして買主を見つけ売却します。100坪の土地であれば、先程も紹介したとおり都市部で需要の高い地域であれば、1億円で売却することも可能です。そのため、100坪の土地を所有している場合は、不動産会社に売却することも念頭に入れておきましょう。

アパート建設による収益化：100坪の土地を投資物件として活用する方法

二つ目は、アパートを建設することです。土地を所有している場合、アパートを建設し、運営を考えるのも一つの方法です。建設費は木材や物件によって異なりますが、100坪の土地で容積率50％の場合、50坪まで利用できます。たとえば、50坪のアパートの場合、木造で約3,700〜5,000万円、鉄骨造で約4,000〜5,200万円、鉄筋コンクリート造で約4,700〜6,000万円です。建設にあたって住宅ローンを利用するため、初めは借金を抱えてしまう場合があります。黒字化するまでには長い期間かかる恐れもあるため、注意しておきましょう。人気エリアや需要土地かによって入居者が集まるかは決まります。そのため、建設する際は立地も踏まえ「人通りは多いのか」や「需要のある地域」を自分の目で判断しておきましょう。

戸建て賃貸の可能性：100坪の土地で大きな住宅を建てて賃貸運営する方法

三つ目は、戸建てを建設して賃貸にすることです。これも先程と同じく賃貸経営になります。戸建てに住むことを希望する若者が多いため、戸建てを賃貸にすることで、子どもが生まれる予定のファミリー層にも需要があります。また、賃貸では毎月家賃を支払い住むことになるため、利用している家族にとっても生活の負担を抑えられるのです。

駐車場経営の収益化：100坪の土地を駐車場として有効活用する方法

四つ目は、駐車場経営をすることです。駐車場経営には、個人で責任を持つ管理委託方式と、収入を保証するサブリース契約の2つの方法があります。駐車場経営は競争が激しく、平均収入として約300万円になります。100坪であれば、20程度の自動車を駐車できるのです。地方によっては車がないと不便な地域も多く、駐車場を借りたいという方が多くいます。駐車場経営をする際は、必要性の高い地域で活用しましょう。

介護施設経営の将来性：100坪の土地を介護施設として活用する方法

五つ目は、介護施設を建設することです。日本では、高齢化社会が進む一方で、少子化も問題視されています。現在も多くの介護施設が建設されていますが、今後も高齢者の数が多くなり介護施設が足りなくなってしまうケースもあるのではないでしょうか。未来を予測することはできますが、正確に予言することはできません。100坪の土地を所有している場合、介護施設を建設することも検討してみてはいかがでしょうか。

これまで100坪の土地を所有している場合有効活用できないか紹介してきました。さまざま考えてみると多くのこと有効活用できるのではないでしょうか。ご自身で住宅を建設するのも当然構いません。どのようにするのかは自分で判断して、決して周りに惑わされないようにしましょう。

建ぺい率・容積率の基礎知識：100坪の土地に最適な家を建てるための条件

建ぺい率や容積率とは、具体的にどのような意味を持つのでしょうか。100平米で30坪の土地があったと仮定します。100平米の敷地に対して建設できる割合を建ぺい率といいます。そのため、建ぺい率50％であれば敷地面積である半分の50平米が建築できる割合だとわかるのです。そして、2階部分にあたる面積も同じ50平米としましょう。1階と2階を合わせて容積率100％となります。容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ面積の割合を指します。

建ぺい率40％と容積率80％の場合どうなるのかみていきましょう。建ぺい率40％の場合、敷地面積の40％しか利用できないため一階は40平米、2階も同様に40平米の面積を足すと100平米あたりの敷地に対して80％の容積率となるのです。建ぺい率50％と容積率100％敷地と比較しても、建てられる面積がかなりの比率で違うことがわかるのではないでしょうか。建ぺい率40％と容積率80％の面積は、少なくなりますが外の空間が十分に取れるため風通しの良い住宅を建設できます。

また、建ぺい率50％と容積率150％の敷地をみてみると1階50平米、2階50平米とした場合、残り50平米余ります。残りの50平米を3階建てとして利用することもできるのです。

固定資産税の計算方法と必要書類：100坪の土地を所有する際に知っておくべき基本情報

ここでは、土地に関連する固定資産税の必要書類を紹介します。固定資産税を計算する際に必要になる書類が存在するのです。納税通知書・登記簿謄本が必要になります。それぞれ詳しくみていきましょう。納税通知書は、毎年4〜6月に固定資産税を支払うように通知が届きます。納税通知書とともに届く課税明細書を確認することが重要です。課税明細書には、土地の面積や固定資産税評価額が記載されており、土地の計算をするにあたって重要な情報が記載されています。中には、「通知書が届かない」という方もいます。要因としては、不動産を共有で所有しているため、共有している方にのみにしか固定資産税の納税書は届きません。手元に納税書がないという方は、土地・家屋名寄帳が必要になるのです。土地・家屋名寄帳は市区町村役場に伺い取得できます。所有している不動産一覧を確認でき、面積や固定資産評価額等の重要な情報が記載されています。

納税通知書には記載されていない、公衆用道路等も記載されています。名寄帳には公衆用道路や私道といった固定資産税がかからないものについても記載されているため、納税通知書よりも名寄帳の方が使い勝手がよいこともあるのです。

登記簿謄本とは、法務局で取得する必要があります。特に重要になるのが、真ん中に記載されている権利部という箇所です。権利部には、不動産を所有している方の名前が記載されています。しかし、なぜ登記簿謄本が必要になるのでしょうか。それは、共有で所有している不動産についてどのくらいの割合で共有部分を所有しているのか確認しなくてはいけません。納税通知書にも、共有している不動産について「共有者あり」と記載されていますが、どのくらいの割合で所有しているのかは載っていないため、登記簿謄本が必要になるのです。

まとめ：100坪の土地を最大限に活用するためのポイント

今回は100坪の土地にはどのような家が建てられるのか。建ぺい率・容積率や固定資産税における必要書類を紹介してきました。100坪の広さをみじかな物でみていくと25mプール一面やバスケットコート2面分ととても広い面積を所有していることがわかります。100坪の土地を所有しており、1階建ての住宅を建設した場合、3LDKや4LDKにプラスしてバルコニーやベランダを付けられます。また、2階建てでは6〜7LDKの住宅を建築でき、広々としたリビングやダイニングを使用できるでしょう。所有して住宅を建設するのか、もしくは売却して活用するのか自身で判断して有効に活用しましょう。