マンション経営の家賃収入はいくら？利益が出る4つのポイントも紹介！

マンション経営を検討している方は「どれくらい収入があるのか」「不動産投資で利益を得ることはできるのか」と考えている方は多いのではないでしょうか。不動産投資はリスクがあるため、しっかりと事前に仕組みや利益を得る方法を把握しておかなければ難しいでしょう。本記事は、マンション経営の平均収入や注意点を解説しているため、経営する前に事前に確認することで、資産計画を綿密に組み立て不動産投資するうえでの利益の出し方がわかります。

マンション経営の平均収入

マンション経営するうえで平均収入や手取り収入はどれくらいになるか、把握しておくことが重要です。収入の相場は空室状況や経営するマンションの戸数により異なります。では、どのように計算して家賃収入を定めるのか平均収入はどれくらいか下記より解説します。

家賃収入の計算方法

家賃収入の計算方法は下記のとおりです。

• 家賃収入＝マンションの戸数×稼働率×賃料

たとえば、20戸数のマンションを所有しており稼働率が4/5だとします。賃料は1戸数あたり月額9万円とした場合、20×4/5×9＝144万円が家賃収入です。144万円に加えて礼金や駐車場代金がある場合はプラスの収入となります。

なお、144万円から支出を差し引いた金額が手元に残る資金となります。

家賃収入から手元に残る資金の計算方法

家賃収入から手取りの計算方法は下記のとおりです。

• 手取り＝家賃収入－支出

マンション経営はローン返済や管理委託料、仲介手数料などの支払いが必要です。また、所得税や住民税、固定資産税などの税金も発生するため、144万円あるからといってすべては手元には残りません。

家賃収入だけで暮らしていきたいと考えている方は、最低でも手取り年収500万円以上を確保しておくと安心です。不動産所得の収入は家賃収入の8割程度と想定されており、手取り年収500万円以上を推定されている方は、625万円以上必要となります。

マンション経営の平均収入

マンション経営の平均収入は空室率や家賃により異なり、おおよそ500万円です。そこから2〜3割ほど支出があるため、手取り収入はおおよそ350万円〜400万円となります。

月々に考えると約30万円の収入となるため、マンション経営だけで生活していくことは難しいと考えられます。しかし、会社員や自営業などで毎月一定の収入からプラスして30万円が入ると十分余裕を持ち生活できるでしょう。

マンション経営でかかる支出や税金

マンション経営は収入だけでなく運用するにあたって支出があります。また、家賃収入は不動産所得となり、税金が課せられるため確定申告が必要です。では、具体的にどのような支出があるでしょうか。下記より解説します。

マンション経営の収入について

マンション経営は家賃収入が収益の大半を占めます。そのほか、礼金や駐車場代なども収益です。収入として得た資金は税金が課せられるのでしょうか。下記より解説します。

賃料

賃料は毎月入居者が支払う家賃です。翌月分の家賃を前月末までに支払うまたは、27日や28日までに支払いすることが一般的です。

初めて入居する際は、当月分の家賃を日割り計算し翌月分の家賃を契約時に前払いすることが多いでしょう。

なお、住宅として貸し出す場合は消費税が非課税となります。

共益費・管理費

家賃の支払い時に設定した支払い方法となり、共用部分の電気・水道や管理費用を入居者が支払います。

一戸建てや小規模のアパートの場合は、共益費や管理費を設定しないことも可能です。消費税は家賃と同様となり、住宅として貸し出す場合は非課税となります。なお、税務上は収入となり電気代や水道代は経費として計算します。

礼金

礼金は大家さんに支払う謝礼金です。税務上は収入となります。消費税は家賃と同様、住宅として貸し出す場合は非課税です。家賃の1カ月分を設定することが多くあり、なかには2カ月や無料にする物件もあります。

更新料

賃貸契約する際に普通賃貸借契約を締結します。契約期間は2年とし更新する際に、支払う費用です。管理会社により更新料を設定しない場合もあります。

一般的には家賃の1カ月〜2カ月分を更新料として徴収することが多く、大家さんの収入ではなく管理会社の収入となります。

駐車場代

駐車場を別途設けている場合は、月額料金を設定して収入を得られます。契約時は日割り計算となり、所得としてみなされます。消費税に関しては住宅としての貸出しに付随していれば、非課税です。

なお、貸出期間が1カ月以内の場合は消費税が課されるため注意してください。

マンション経営の支出について

マンション経営は管理費や修繕費などの維持管理費がかかります。また、管理会社を介して入居者を募集した場合は仲介手数料の支払いが必要です。では、実際にどのくらい支出が必要でしょうか。下記より解説します。

管理委託料

マンション経営するにあたり、管理会社へ管理を委託することが一般的です。その場合、管理委託料が発生します。委託する業務内容により金額は前後しますが、家賃の5％ほどが目安です。

仲介手数料

入居者が決まり、賃貸契約を締結した場合仲介手数料を不動産会社へ支払います。仲介手数料は宅地建物取引業にて上限が定められており、家賃の1カ月分です。

物件により入居者が支払う場合や、仲介手数料を無料にして大家さんが負担する場合があります。

建物修繕費

入居者が退去した場合や住宅の設備故障により、定期的に建物を修繕する必要があります。住宅設備の交換やクリーニング費用などは建物修繕費として計上します。

また、10年ごとに行なう屋根や壁の大規模な修繕は再投資として扱われる場合があり、経費としては計上しません。

保険料

マンション経営は火災保険、地震保険、損害保険などの保険料がかかります。最短1年から10年まで契約できることが一般的です。毎月の支払いか年単位で支払いをするか選べる場合があり、まとめて支払いを選択することで保険料が安くなる可能性があります。

また、マンション経営は長期的な運用となるため最長期間で契約するとさらに保険料が安くなるためオススメです。保険料の相場はマンションの時価から８割程度といわれており、建物により異なります。

各保険会社の保険料の違いはほとんどなく、契約する管理会社が提携している会社を選ぶとよいでしょう。

マンション経営で支払う税金

マンション経営で支払いが必要な税金は国税と地方税の2種類です。

国税	所得税	所得に応じて課税
地方税	住民税	所得に応じて課税
	事業税	事業主に課税
	固定資産税	所有している土地と建物に課税
	都市計画税	所有している土地と建物に課税

不動産収入があった場合は、税金の支払いが必要となるため毎年確定申告が必要です。収入金額によっては、確定申告が不要なケースもあります。

しかし、確定申告することで所得額を少なく申告できる場合があるため、不動産経営する方は忘れずに手続きをしておきましょう。

なお、固定資産税や都市計画税は不動産を所有していると必ず発生する税金のため、経費として割り当てが可能です。

マンション経営で儲かる方法

マンション経営で重要なことは、収入金額ではなく最終的に手元に残る金額がいくらになるのか把握することが大切です。家賃収入を多く得られたとしても、儲けがなければ結果としてマイナスとなります。

実際にどのような点を重視すればよいか、下記にて詳しく解説します。

物件選び

マンション経営するうえで物件選びは重要です。新築や中古物件だけでなく購入するエリアや周辺環境で利益は左右されます。

人口の増加が見込まれる地域であれば将来的な利益が期待できます。一方、マンション購入費用に重点をおきすぎた結果、立地の悪さや人口が減少する可能性が高い地域である場合、長期的にみてマイナスになる可能性があります。

また、マンション経営は最終的に売却することを考えておかなければいけません。売却時に資産価値が下がる恐れのある物件を選択すると最終的にマイナス運用となる可能性があります。

物件の状態を良好に保つことも大切です。定期的なメンテナンスを実施することで、大幅な修繕や空室リスクを抑えられます。なお、定期的に管理会社へチェックを依頼しておくことも可能なため契約時に相談しておくとよいでしょう。

マンション経営を初めてする方や不動産の知見がない方が長期的に資産価値を保てるか、見極めるのは難しいため信頼できる不動産投資会社や専門家へ相談することが大切です。

ローンの借入条件

マンション経営は不動産投資ローン契約し物件購入する方が多くいます。ローンを契約する際、金融機関により金利に差があるため1社だけ調べることはやめておきましょう。わずかな金利の差も借入額が大きくなるほど支払い総額に差は出ます。

借入期間や金利が利益を出せる条件であるか必ず確認してください。ローンを借入する際は、金利タイプを選ぶ必要があります。変動金利を選択する場合は、金利が上昇した際のリスクをどのようにするか、対策も合わせて考えておくことが重要です。

入居者のニーズを把握する

周辺地域の入居者のニーズや近年の入居者から必要とされる設備などを把握することが大切です。外観や設備、間取りなど入居者のニーズを調べておくことで競合マンションと差別化が図れます。

マンションを1から建築する場合は、建築会社と相談し市場動向に沿った内容でマンションを建てるとよいでしょう。入居者のニーズに応じた建築が可能な会社であれば、デザインやペット可否などさまざま相談が可能です。

複数会社へ見積もりする

マンション経営する場合は、複数会社へ見積もりを依頼しましょう。見積もりをすることで、マンションの投資費用から毎月かかる支出の相場が把握できあなたにあったプランをみつけられます。

また、不明点や疑問点を適宜相談し迅速に対応してくれるかも契約する会社を見極めるひとつのポイントです。マンション経営は管理会社と長期的な付き合いとなります。担当者が信頼できるビジネスパートナーとして、あなたに合っているか見極めることも重要です。

マンション経営の注意点

マンション経営し利益を出すためには、注意点があります。資金計画や集客の仕方により利益は大きく変わるため事前に把握しておくことが大切です。どのように把握するのか下記にて解説します。

おおまかな収支計算する

マンション経営は長期的な資金計画が重要です。簡易的な収支計算をした場合、想定外な支出がありマイナスな運用結果になる可能性があります。管理会社へ管理委託料や入居者が退出した際の修繕費など複数の費用が発生します。

また、不動産所得税が課せられるためすべての収入が手元に残る資金ではありません。ローンを組む場合は、ローン返済額も支出として考える必要があります。

資金計画を立てる際は毎月の支出の内訳、税金が課せられるタイミングなどを細かく書き出し把握しておきましょう。

管理会社へ集客を依頼していない

マンション経営の注意点として、空室率を少なくすることが重要です。管理会社や集客の専門家へ依頼せず、独自の方法で入居者を探すのは時間がかかります。空室の期間があくほど利益を得られないため、マイナス運用になるリスクが高まるでしょう。

管理会社へ依頼した場合は、入居者の確保だけでなく契約から入居後のトラブルなども代行して対応します。トラブルが発生した際、迅速に対応ができないと入居者が引越すことも考えられます。

マンション経営の経験がない方は、管理会社や専門家へ依頼することが得策です。

短期的な利益を考えてしまう

マンション経営は、長期的に運用し利益を得ると考えることが重要です。一般的に不動産投資は10年〜20年の期間を考えて投資し少しずつ利益を得ます。そのため、短期的な利益がないから儲けにならないと感じる方もいます。

しかし、短期的に利益を得られても長期的にマイナスとなる恐れもあるため、10年以上の資産計画を専門家や管理会社と相談しながら進めていきましょう。

物件が売却できない

マンション経営は、最終的に売却することを考える必要があります。周辺環境や物件の劣化により資産価値が下がり、予想していた売却金額よりも低くなってしまう可能性もあるため、売却のタイミングを見極めることも重要です。

継続的な家賃収入だけを重点に運用してしまうと、タイミングを逃し売却しづらくなる恐れがあります。出口戦略を適宜考え、計画的に運用しましょう。

まとめ

マンション経営で儲けるには、支出と手元に残る資金の把握が重要です。短期的に収益を得られても、定期的なメンテナンスをしなければ入居者は離れてしまい、新たな入居者も見つかりにくくなります。

そのため、入居者からニーズがあるよう設備や周辺環境がよい物件であることが重要です。

また、空室リスクを抑える必要もあるため計画的な広告戦略も大切になります。独自で広告を出すことは困難なため、専門家や管理会社を通して入居者を募集することが賢明です。

マンション経営は入居者を確保でき継続的な家賃収入を考えるだけではありません。最終的にはマンションを売却して利益を得る必要があるため、売却時期の見極めも必要です。長期的な投資となるため、マンション経営に必要な知見や信頼できる管理会社をみつけることも大切でしょう。

管理会社や専門家はひとつの会社だけに相談するのではなく、契約前に複数会社へ見積もりをしてあなたに合った信頼できるビジネスパートナーをみつけ、マンション経営を成功させてください。