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2024/01/10最終更新⽇時
2024/01/10リバースモーゲージはやばい?リスクと回避策を徹底解説
- 不動産の知識

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老後を迎えると、年金だけでは生活費や医療費などの費用をすべて賄えないことも少なくありません。そんなときに検討したいのが、自宅を担保に老後の生活資金を借り入れできる「リバースモーゲージ」です。
この記事では、リバースモーゲージのメリット・デメリットを解説します。老後の生活資金にお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。
リバースモーゲージとは?基本的な仕組みと特徴
リバースモーゲージは、自宅を担保にして老後の生活資金を借り入れる制度です。借り入れ人が死亡した際には、自宅を売却して借金を返済します。
退職後は、年金収入が主な収入源となります。しかし、年金だけでは生活費や医療費、介護費などの費用をすべて賄えないこともあるでしょう。また昨今の物価高によって生活費だけで手一杯となってしまうケースも多くなっています。
リバースモーゲージは、そうした老後の資金不足の不安を解消する制度です。自宅を担保に借り入れることができるため、毎月の返済額を抑えることができ、老後を安心して過ごすことができます。
リバースモーゲージの対象者は、通常60歳以上で自宅を所有している人です。また、年金収入や貯蓄で生活が成り立っている人も対象となる場合があります。
このように自宅を担保に老後の生活資金を借り入れ、借り入れ人が死亡したときに自宅を売却して借金を返済する制度であるリバースモーゲージは、近年、高齢者の資金調達方法として注目されています。その理由は、以下のメリットにあります。
毎月の返済額が少ない理由とそのメリット
リバースモーゲージは、月々の返済額が利息のみのプランが一般的です。そのため
従来の住宅ローンよりも毎月の費用が安くなります。そうすることで老後の生活費を抑えることができます。
自宅に住み続けることができる安心感
リバースモーゲージは、自宅を担保に借り入れを行うため、借り入れ人が死亡するまで自宅に住み続けることができます。そのため、住み替え先を探したり、引越しをしたりする手間が省け、老後の生活を安心して送ることができます。
配偶者への引継ぎが可能
リバースモーゲージでは、契約者が死亡した場合でも、配偶者へのローンの移転を許可している機関が多く、配偶者が同じ家に住み続けることができるという利点があります。ただし、配偶者が引き続き自宅に居住する場合、保険を引き継いだ配偶者の死亡と同時にローンを一括返済することもあります。
借り入れ人が死亡したときに自宅を売却して借金を返済する制度であるリバースモーゲージは、近年、高齢者の資金調達方法として注目されています。その理由は、以下のメリットにあります。
毎月の返済額が少ない
リバースモーゲージは、月々の返済額が利息のみのプランが一般的です。そのため
従来の住宅ローンよりも毎月の費用が安くなります。そうすることで老後の生活費を抑えることができます。
自宅に住み続けられる
リバースモーゲージは、自宅を担保に借り入れを行うため、借り入れ人が死亡するまで自宅に住み続けることができます。そのため、住み替え先を探したり、引越しをしたりする手間が省け、老後の生活を安心して送ることができます。
配偶者への引継ぎが可能
リバースモーゲージには、契約者が死亡した場合でも、多くの機関が配偶者へのローンの移転を許可しています。そのため同じ家に住み続けることができるという利点があります。ただし、配偶者が引き続き自宅に居住する場合、保険を引き継いだ配偶者の死亡と同時にローンを一括返済することもあります。
リバースモーゲージは本当にやばいのか?考慮すべきリスク
リバースモーゲージにはメリットもありますが、リスクやデメリットもあります。リバースモーゲージのリスクとデメリットについて解説します。
子供に借金が残るリスクとは?
リバースモーゲージは、自宅を担保に借り入れを行うため、契約者が亡くなったときに自宅が売却されて借金が返済されます。しかし、自宅の価値が下落していた場合や、借り入れ金が融資限度額を超えていた場合、自宅の売却金額が借金の残高を下回る可能性があります。
この場合、相続人は借金の残りを返済する義務を負う可能性があります。そのため、リバースモーゲージを利用する際には、このリスクを十分に理解しておくことが重要です。
自宅を失うリスクとその影響
リバースモーゲージでは、自宅が担保となるため、契約者が死亡すると自宅を売却して借金を返済する必要があります。そのため、契約者が亡くなった後に自宅を失うリスクがあります。
このリスクは、リバースモーゲージの最大のデメリットとして挙げられます。そのため、リバースモーゲージを利用する際には、このリスクを十分に理解しておくことが重要です。
配偶者が住み続けられないリスクについて
リバースモーゲージでは、自宅が担保となるため、契約者が亡くなった後に配偶者が住み続けられないリスクが生じる可能性があります。
このリスクは、リバースモーゲージの大きなデメリットのひとつとして挙げられます。そのため、リバースモーゲージを利用する際には、このリスクを十分に理解しておくことが重要です。
リバースモーゲージの利用可能額を超えるリスク
リバースモーゲージでは、利用可能額を超えて借り入れを行うと、毎月の利息支払いのみが残ることがあるため、借り入れ額が利用限度額を超えないように注意が必要です。
これは、リバースモーゲージは、自宅を担保に借り入れを行うため、借り入れ額が自宅の価値を超えると、借り入れができなくなるためです。そのため、リバースモーゲージを利用する際には、利用可能額を十分に理解し、使い過ぎに注意することが重要です。
金利上昇リスクとその対策
リバースモーゲージは変動金利型のため、市場金利の変動により適用金利が上昇するリスクがあります。これにより、将来的に毎月の支払額が増加する可能性もあります。
ここ何年かは低めの水準で推移していますが、長期的に見た場合、金利水準が上昇する可能性は否定できません。この場合、毎月の支払額が増える可能性があります。
後悔しないためにはどうすればいいのか
これらのデメリットは、リバースモーゲージの仕組みをしっかり理解し、適切に利用すれば解決できることが多いため、事前に十分な情報収集を行いましょう。後悔することはありません。
子供に借金が残らない
リバースモーゲージには、契約者が亡くなった場合でも、借金が相続人に残らない「ノンリコース型」があります。これにより、子供に借金を残す心配がなくなります。
ノンリコース型のリバースモーゲージは、適用金利がリコース型よりも高くなるというデメリットがありますが、子供に借金を残したくないという人にとってはメリットのある選択肢となります。
「家を取られる」可能性は低い
リバースモーゲージでは、自宅が担保となりますが、借り入れ額が自宅の評価額を下回る場合には自宅を失う心配は少なく、資産を保有し続ける選択肢もあります。
しかし、実際には、手持ちのお金があれば一括で返済をすることができ、自宅を保有し続けることができます。手持ちのお金としては、親の保険金や子供の預金、子供が住んでいる住宅の売却代金などが挙げられます。
また、リバースモーゲージは、基本的には相続が絡むローン商品です。そのため、契約前に子供の意向や考えを確認し、その後の子供の生活設計を考えておくことが大切です。
夫死亡後、妻が住み続けるための方法
夫が亡くなった後、妻が自宅に住み続けるためには、リバースモーゲージの借り換えを検討できます。これにより、妻は新たな借り入れで自宅に住み続けることが可能です。
借り換えとは、現在のリバースモーゲージを別の金融機関で借り直すことです。借り換えを行うことで、妻は新しいリバースモーゲージの利息の支払いだけで自宅に住み続けることができます。
借り換えができるかどうかは、金融機関によって判断されますが、一般的には認められています。ただし、借り換えできる金額は、妻の年齢や健康状態、自宅の評価額などによって異なるため、事前に確認しておくことが大切です。
長生きリスク対策の基本は資金計画
長生きリスクとは、老後の資金が不足するリスクです。リバースモーゲージを利用する際は、利用限度額を超えないように計画的に借り入れを行い、定期的に資金計画を見直すことが重要です。
そのため、長生きリスク対策には、借り入れ後の資金計画をしっかり立てることが大切です。
資金計画では、生活費や医療費などの必要経費を把握し、借り入れ限度額を超えないように利用額を決めることが重要です。また、借り入れ後の生活費の変化も考慮して、定期的に資金計画を見直すことも大切です。
不動産評価の下落による一部返済を防ぐには
リバースモーゲージでは、利用可能額が減少すると担保割れが生じる場合がありますが、少額ずつ利用することで一部返済を防げる可能性があります。
しかし、使い方次第では、不動産評価の下落による一部返済を防ぐことができます。
リバースモーゲージの本来の目的は、セカンドライフの生活資金の補填です。そのため、生活費として少しずつ利用していくことが望ましいと言えます。
例えば、利用可能額が1,800万円の場合、以下のようなケースでは、不動産評価の下落による一部返済を防ぐことができます。
ケース①:生活資金として300万円を利用した場合
- 残りの利用可能額は1,500万円
- 不動産評価が下落し、利用可能額が1,300万円に縮減された場合でも、一部返済は不要
ケース②:住宅ローンの借り換え資金として1,800万円を利用した場合
- 残りの利用可能額は0円
- 不動産評価が下落し、利用可能額が1,600万円に縮減された場合でも、一部返済は必要
ケース①では、不動産評価が下落しても、実際の借り入れ額が300万円であるため、一部返済は不要です。一方、ケース②では、初めから利用可能額を全額利用しているため、一部返済の必要性が出てきます。
このように、セカンドライフの生活費として活用していく場合においては、不動産評価の価値が低くなることで、すぐに返済を求められるということはありません。
どうしても不安なら他の選択肢も検討しよう
リバースモーゲージだけが老後の生活を確保する方法ではありません。どうしてもリバースモーゲージが不安であれば他の選択肢も頭に入れておきましょう。
リースバック
リバースモーゲージとリースバックは、自宅を担保に融資を受ける金融商品ですが、住宅の所有権の有無が異なります。
リバースモーゲージ:住宅の所有権は個人に残る。老後の生活資金や医療費などの資金不足を補う目的に適している。
リースバック:住宅の所有権は不動産会社に移る。まとまった資金を準備したい場合に適している。
またリバースモーゲージとリースバックは住宅の所有権の有無が異なるため、利用目的やメリットが異なります。
リバースモーゲージ型住宅ローン
リバースモーゲージ型住所ローンは、自宅を担保として資金を調達するという点ではリバースモーゲージに似ていますが、資金の用途が異なります。
- リバースモーゲージ:生活資金に利用できる
- リバースモーゲージ型住宅ローン:住み替えやリフォームなど住宅関連に限られる
リバースモーゲージ型住宅ローンのメリット
- 借り入れ金を生活資金として利用できない分、浪費を防ぎやすい
- 退職金やまとまった貯蓄を残したまま、老後の居住環境を整えられる
どちらも資金の使い道に合わせて、適切な商品を選ぶことが大切です。
まとめ:リバースモーゲージを利用する際の注意点と選択肢
いかがでしょうか、リバースモーゲージとは、自宅を担保に老後の生活資金を借り入れ、借り入れ人が死亡したときに自宅を売却して借金を返済する制度です。
メリットは、毎月の返済額が少ない、自宅に住み続けられる、配偶者への引継ぎが可能などあります。デメリットとして、子供に借金が残る、自宅を失う、配偶者が住み続けられない、利用可能額を超える、金利上昇のリスクなどがあります。
後悔しないためには、これらのデメリットを理解した上で、利用するのが大切です。
最後までお読みいただきありがとうございました。