自宅に住んだまま家を売ることは可能？コツやメリットを解説

現在住んでいる自宅を売却した後も、その自宅に住み続けられたら良いと思いませんか？

「自宅を売りたいけど、今の自宅に住み続けたい」
「引っ越しが面倒くさい」
「ローンの支払いが厳しいけど、住み慣れた自宅を手放したくない」

今回の記事はこんなお悩みがある方にオススメです。

記事まとめ

• 住んだまま売る方法には、リースバックとリバースモーゲージの2つがある
• リースバックは売却益を自由に使えるが、リバースモーゲージは所有権を保持したまま資金を借りられる
• 住んだまま売るコツは、自宅をキレイにし内覧資料を用意し、複数の業者に依頼し内覧機会を増やすことである

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

自宅に住んだまま家を売ることは可能なのか？

結論、自宅に住んだまま所有する不動産（建物や土地）を売却することは可能です。

一般的な不動産売却ですと、空き家にしてから売却する方法が主流です。

しかし近年、「自宅に住んだまま売却する」方法も徐々に注目を集めています。

自宅に住んだまま売却することには、メリット・デメリットがそれぞれあります。

向き・不向きなどもあるため、今回はそれらについて初心者の方にも分かりやすくまとめて解説します。

売却方法は「リースバック」と「リバースモーゲージ」の2つ

自宅に住んだまま家を売却するには、2つの方法があります。

①リースバック

1つ目の方法は「リースバック」です。

リースバックとは

所有する自宅を不動産会社などの業者（または投資家）に売却した後、賃貸借契約を結んで家賃を毎月払うことでそのまま自宅に住み続けるというサービスです。

近年、不動産売却の方法の1つとして注目されています。

売却することで売却益が手に入るため、早期にまとまった資金を得られます。

一戸建てやマンションだけでなく、オフィス・倉庫・土地など対象となる不動産はさまざまです。

リースバックを利用する目的

リースバックを利用する目的はさまざまですが、多くは高齢者の方がまとまった資金を必要とするときに利用することが多いです。

売却益の使い道

リースバックの利用で得た売却益の使い道には制限がありません。

そのため、高齢者だけでなく何歳の方でもリースバックを利用して自由に売却益を使えることが特徴です。

リースバックのおおまかな流れ

1. 利用者がリースバック業者へ所有する自宅を売却
2. 業者が利用者へ売却益を支払う
3. 建物の所有権が利用者から業者へ移転
4. 業者と賃貸借契約を結ぶことで、利用者は自宅に住み続ける
5. 利用者は業者へ毎月家賃を支払う

②リバースモーゲージ

2つ目の方法は「リバースモーゲージ」です。

「リースバック」とよく間違えられますが、違う点も多いので以下でしっかり理解しておきましょう。

リバースモーゲージとは

自宅に住んだまま家を担保にし、資金を借り入れるローンのことです。

債務者が死亡した後に、担保である不動産を処分してローンを返済します。

逆に債務者が生きている間は毎月利息のみを返済し、死亡後に元金をまとめて返済します。

リバースモーゲージのおおまかな流れ

1. 利用者が業者へ不動産を担保として差し出す
2. 業者は利用者へ融資してローンを組む
3. 利用者は業者へ毎月利息を支払う
4. 利用者の死後、利用者の親族が不動産を売却orローンの一括返済

リースバックとの違い

• 不動産の所有権は利用者が保有したまま
• 契約時にあらかじめ相続人の同意が必要
• 売却益の使い道に制限がかかることがある

売主と買主それぞれのメリットを解説

売主側のメリット

円滑な資金管理ができる

自宅に住んだまま売却すると、売却後に新居へと引っ越します。

そのため、現在の自宅の住宅ローンと新居の住宅ローン・家賃の重複を避けられることで、円滑に資金管理できることがメリットです。

価格によっては自宅の売却益で新居を購入するための頭金を支払えることもあります。

売却に不利な点をすぐに改善できる

汚れや傷・臭いなど売却に不利な点があっても、住んでいることですぐに掃除や修理にとりかかれます。

仮住まいのコストが必要ないor抑えられる

自宅に住んだまま売却するのであれば、現在の自宅の引き渡し日と新居への引っ越し日を上手く調整できれば仮住まいは必要ない、もしくは最低限のコストで済みます。

• 家賃
• 敷金
• 礼金
• 引っ越し代

仮住まいにかかるこれらのコストを削減できることは大きなメリットと言えます。

• 不動産ビギナーさん

  住んだまま売ることで、売主も買主もメリットがあるのは良いですね。

• 山口智暉

  生活が続いていることは物件の欠点を隠しにくいため、買主の安心感に繋がります。信頼性が高まります。

買主側のメリット

売主やその家族の人柄を知れる

中古で建物を買う場合、自分の前に住んでいた人がどういった人だったのか気になる方が多いのではないでしょうか？

一般的な不動産売却ですとすでに売主が引っ越してしまっているため、「売主がどういった人なのか」を知る機会はほとんどないでしょう。

しかし、自宅に住んだまま家を売る方法であれば売主がまだ住んでいるため、売主の家族やその家族と話してどういった人柄なのか知れます。

そういったことを知れば、買う側としても多少は安心感を得られますよね。

家具が配置されているため、実際に住んだ時のイメージを掴みやすい

空き家の物件よりも家具が配置されている物件の方が実際に住んだ時のイメージが掴みやすいですよね。

モデルルームが良い例です。

気になった点を直接売主に聞けることが多い

自宅に住んだまま売る方法では、内覧時に売主が立ち会うことが多いです。

売主がいれば内覧時に気になった点をその場で直接聞けますので、確認の手間を省けたり正確なニュアンスで受け取れたりするメリットがあります。

売主が自宅に住んだまま家を売ることのデメリット【2選】

• 内覧の日程を調整しなければならない

内覧時には、買い手と売り手で日程を調整する必要があります。

その際には仲介業者が入ることもあれば、直接売り手と買い手でやりとりをすることもありますが、どちらにせよ日程が合わなければ内覧は実現しません。

内覧の日程を確定させるために日中メールや電話でやりとりしたり、仕事の都合をつけたりしなければなりません。

そのための時間が確保できなかったり、双方の日程の都合がいつまでもつかなかったりすることもあることを念頭におきましょう。

• 内覧のために自宅をキレイにしておかなければならない

買い手が内覧に来る際には、もちろん自宅はキレイであるに越したことはありません。

これに関しては後述していますが、自宅に住んだまま売るコツの1つでもあります。

普段からある程度キレイにしておくとそれほど手間ではありませんが、普段あまり自宅が片付いていない方は内覧時だけでもキレイにできるように日頃の汚れは定期的に落としておきましょう。

散らかっているだけであれば数時間で片付きますが、長年のしぶとい汚れは日頃の蓄積ですのでなかなか落ちないことがあります。

• 
  リバースモーゲージの罠？5つの理由と対策を解説ネット上で「リバースモーゲージ」検索してみると、 「リバースモーゲージ えぐい」「リバースモーゲージ 罠」 な・・・

どういう人が向いているのか？向いてない人が取れる対策とは

さて、ここまでで自宅に住んだまま売却することについて理解が深まったのではないでしょうか？

では、実際に自宅に住んだまま売ることが自分に向いているのか・向いていないのか気になりますよね。

向いている人

• 内覧希望者の内覧の申し込みに対応できる
• 自宅を他人に見られても大丈夫
• 自宅の片付けや整理整頓が問題なくできる

向いていない人

• 他人を自宅に入れたくない
• 他人にプライベート空間を見せたくない
• 自宅にいる時間が少ない
• 片付けや整理整頓が苦手で散らかりがち

上記の違いを知って、「自分は向いていないな」と感じた方は以下の方法を検討してみてください。

1. 引っ越してから売却する

住んだまま売るのが向いていないのならば、引っ越してから売却してみてはいかがでしょうか？

不動産は、一般的には空き家の状態にしておいた方が比較的売れやすい傾向にあります。

ただし、先に引っ越すことで引っ越し先の家賃が発生したり、ダブルローンになったりといった費用面の負担が増すことに注意が必要です。

不動産を売る際はキャッシュフローが重要ですので、計画性を持って専門家に相談しながら進めましょう。

2. 自宅を売らずに住宅ローンを見直す

住宅ローンが理由で自宅の売却を検討している場合、売却せずに住宅ローンを見直してみてはいかがでしょうか？

住宅ローンを見直すことで、自宅を売らなくても良くなることがあります。

以下でその方法について見てみましょう。

住宅ローンの乗り換え

「住宅ローンの乗り換え」とは、別の金融機関で組んだ住宅ローンで支払っているローンを一括で返済する方法です。

返済している住宅ローンよりも低金利のローンに乗り換えられれば、利息が減ります。

その結果、全体の返済額が減るためお得になります。

住宅ローンのリスケジュール

住宅ローンを支払えない場合、返済の計画を一時的に見直せます。

住宅ローンの借り入れ期間の延長やボーナス分の返済を見直すことで、今の自分の経済状況に合った返済方法を見つけられるかもしれません。

• 不動産ビギナーさん

  ローンが理由なら、売る前に借り換えを検討するほうが良いのですね。

• 山口智暉

  借り換えは売却や引っ越し費用が不要な最優先の選択肢です。金利が1%以上下がる可能性があれば検討すべきです。

自宅に住んだまま家を売るコツ【4選】

①自宅や自分の印象を良くする

中古物件を購入する予定の方の多くは、物件だけでなく売り手についても気にします。

自宅に住んだまま買い手を探す場合ですと、不動産業者などの買い手は現在自宅に住んでいる売り手（利用者）とも顔を合わせることになります。

当然、自宅はキレイに片付け・整理整頓されていた方が良いですし、売り手の方もある程度清潔感のある格好の方が良い印象を与えられますよね。

いくら自宅をキレイにしていても、将来買い手となるかもしれない方にだらしない格好で会ってしまっては、あまり良い印象は与えられません。

また、買い手に良い印象を与えるためには、自宅の中だけでなく外もキレイにすることが大切です。

買い手は自宅の外からやってきます。

つまり、第一印象は自宅の中に入った時ではなく、自宅の外なのです。

ポスト・庭・駐車場・玄関前など自宅の外から見える箇所にも気を配りましょう。

②内覧者用の資料を用意しておく

内覧者が来た際に資料を用意して渡しておくと話がスムーズですし、内覧者にとっても大変助かるため良い印象を与えられます。

例えば、新築物件のパンフレットを思い浮かべて、以下のような内容を記載してみてください。

• 設備
• 仕様
• 構造
• 間取り
• 寸法
• オススメポイント
• 魅力

他にも、売却を円滑に進めるために盛り込んでおいた方が良いことは記載しておきましょう。

③臭いに気をつける

売り手の意識が意外に抜けがちなのが「臭い」です。

他人の家では臭いに敏感になりますが、住み慣れた自宅の匂いですとその感覚が鈍ってしまうことがあります。

例えば、ペットやたばこです。

日常的に染みついた臭いは簡単にはとれないため、自宅の売却を検討し始めた頃から対策しなければなりません。

どうしても臭いがとれない場合は、内覧時にはしっかり換気したり消臭剤を使ったりして対策してみてください。

④複数の業者に依頼する

不動産をなるべく高く売るには、「内覧件数を増やす」ことが大切です。

どれだけ自宅をキレイにして資料を用意しても、内覧者がいなければアピールできません。

そこで、内覧件数を増やすためにより多くの業者を紹介してもらうと良いでしょう。

業者から紹介や仲介してもらったり、サイトへの掲載を依頼したりなど、不動産が目にとまる機会を積極的に増やしてみてください。

• 不動産ビギナーさん

  住んだまま売るには、内覧の日程調整がネックになるのですね。

• 山口智暉

  内覧を増やすことが早期売却に必須です。不動産会社と連携し、柔軟に対応できるように準備しましょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける