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2025/11/21不動産売却の流れと注意すべきポイントを解説
- 不動産買取
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
マンションを売却するのはどんな時？事例を挙げて解説
マンションを売却する理由は、個人や家庭の状況によりポジティブな理由、ネガティブな理由などさまざま存在します。
ここでは、マンション売却のよくある理由について3つ解説をしていきます。
まず1つ目のよくある売却理由は、「住み替え」です。
自身の結婚や離婚、お子さんの誕生や子どもの成長、高齢になった家族との同居など、家族構成の変化が理由であることが多いです。
また、自身の通勤時間や子どもの通学時間短縮などの利便を高めるため、子育てをより良い住環境で行うためなどの理由も多くあげられます。
2つ目は、「資産処分・資産整理」です。
親や兄弟などの家族が亡くなり、戸建やマンションを相続したが、自身は別の住宅に住んでいる場合には、相続した戸建やマンションは空き家となってしまいます。
空き家の管理費や固定資産税が発生し、所有していることでマイナスとするため相続した戸建やマンションを売却するというケースは多く見られます。
また自身が遠方に住まわれている場合には、防犯面の懸念も考えられます。
そこで使われていない部屋を売却することで遊休資産を現金化することができ、部屋の維持費用や固定資産税などがかからなくなります。
3つ目は、「金銭的な理由」です。
理由はさまざまですが、状況の変化により住宅ローンの返済が難しくなることがあります。
返済ができない場合、信用情報に延滞情報が登録され、遅延損害金が発生してしまいます。未返済が続くと催促状が届き、最終的には期限の利益喪失予告通知が届くことになります。
遅延損害金を指定期日までに支払えないと残りの住宅ローンを一括で請求されることになり、このような高額の金額を早急に用意できる人は少ないといえます。
その他にも、親の老人ホームの施設費用や家族の医療費など何らかの理由でまとまった資金が必要になり、持ち家という資産を売り現金化するケースもあります。
不動産売却会社の選び方は？気を付けるポイントを紹介
不動産売却をするときに、誰もが行うであろう工程が不動産売却査定です。
一戸建て・マンションに関わらず、良い条件で売却するポイントは仲介してくれる不動産会社選びといっても過言ではありません。
また、売却をする際に「できるだけ高く、早く売りたいが失敗はしたくない」と考える人は多いと思います。
一括査定サイトを使う場合にも、直接不動産会社に査定を依頼する場合にも、何社に対して依頼をすれば良いか皆さん迷われます。そこで何社に対して依頼をするべきか、どのような不動産会社を選ぶべきかを解説していきます。
結論、どこの不動産会社で売却するかを見定めるためには3社もしくは4社へ査定依頼をすることをおすすめします。
たくさん不動産会社へ査定依頼をしたいと思う方は多いのですが、多くの不動産会社に査定依頼をすると、問い合わせの対応に時間を取られてしまうため、どの不動産会社が良さそうか選定をしましょう。
ただ、不動産会社を選定するときにどの不動産会社を選ぶと良いのか悩まれる方が多いと思うので、不動産会社を選ぶときに必ず抑えておくべきポイントを説明していきます。
1つ目は、「地域を熟知している不動産会社」です。
物件のある地域に強い、精通している不動産会社かどうかは大切なポイントです。地元の情報や地域についての特徴を把握していたり、コネクションが豊富なケースが多くあります。また、購入を検討している方に対して、物件自体だけではなくその地域の良さもアピールできます。そのため親身に相談に乗ってくれたり、積極的に売却活動をしてもらえるため、なかなか売却することができないとう事態になりにくいです。
地域に精通している不動産会社を確認する方法としては、ホームページに記載されている物件の住所が自身の地域と同じ情報が多いか、スタッフや社長がその地域に対する思いが語られているか、地域と共同で取り組みがあるか等があげられます。
2つ目は、「売却実績が多数ある不動産会社」です。
売却実績が豊富かどうかは売却を検討する上で大切なポイントです。不動産会社によって、マンションに自身 を持っている会社、一戸建てに自身 を持っている会社と得意分野がそれぞれ異なります。ホームページで売却実績がどれくらいあるかを確認し、どの分野を得意としているかを判断してください。また、売却実績が豊富ということは、売却力の高い会社である可能性があります。
どんなに良い物件であっても、万全な準備をして売却活動に臨まなければ、期待している価格や期間から遠のいてしまいます。不動産は売却にかかる時間が長ければ長いほど売れづらくなっていくため、売却までの期間も重要になります。
そのため、売却実績が豊富かを確認し、売却力の高い会社で売却活動に臨むことが重要になります。
3つ目は、「信頼できる・親身になってくれる担当者がいる不動産会社」です。
何をもって信頼できる担当者であると判断するかは人それぞれなところもありますが、自身の希望や不安などの相談ごとに対して親身に対応してくれる担当者であるかの見極めが重要になってきます。
不動産売却についての知見や資格を持っているかはもちろんのこと、自身の話にしっかり耳を傾けてくれ、自社の利益ではなく、売主の履歴を優先して考えてくれる担当者を見つけられれば、安心して売却活動に臨めると思います。
売却の流れ
不動産売却は、事前の情報収集から売却後の確定申告まで、主に8ステップあります。
それぞれのステップについて解説していきます。
1つ目は、「情報収集」です。
まず、不動産売却がどのようなものなのかについてインターネットや詳しい知人に聞いたりと情報収集をします。
自身の売却したい不動産がどのくらいの価格で売れるのかを不動産サイトで周辺相場を調べることもおすすめです。
2つ目は、「不動産会社への売却相談・査定」です。
周辺相場を把握し、不動産会社へ売却したいことを伝えます。
その際には、売却までのスケジュールや金額などおおまかな計画を考え、所有している不動産の物件概要書、登記情報、間取り図等を準備しておくと良いです。
相談と同時に不動産会社から価格査定を受けます。
査定は、机上査定と訪問査定のどちらかで査定を行います。
机上査定は、実際の物件を見ずに立地状況や近隣の売買事例の価格を参考に算出されます。メールでの査定を希望の方は、机上査定から始めると良いです。
訪問査定は、不動産の状況を実際に現地調査し、価格を決定する方法です。
担当者が不動産の状況や周辺の環境などを細部まで確認するため、査定額の正確さは机上査定よりも高まります。
3つ目は、「媒介契約の締結」です。
不動産会社が決まったら、売主と不動産会社との間で媒介契約を締結します。
媒介契約は、売却できたときに不動産会社が受け取る報酬額や売却に向けた活動の方針や内容を取り決める契約です。
この媒介契約には、専任媒介契約・専属専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があります。
専任媒介契約は、売却活動を１社の不動産会社に依頼する方法で、2社・3社と他の不動産会社に依頼することはできません。ただ、売主が自ら買い手候補を見つけた場合は、不動産会社（仲介業者）を介さず、買主と直接契約することが可能です。
不動産会社は、売主に対して2週間に1回以上、活動内容を報告することが決められています。
次に専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同じように売却活動を1社に任せる方法になります。ただ、売主が自ら買い手候補を見つけた場合でも、不動産会社（仲介会社）を介して契約する必要があります。
不動産会社としては、自社が専属で売却活動を行うため、売却を成立させることができれば確実に報酬額を得ることができます。そのため、積極的に売却活動を行ってくれる可能性が高くなります。
活動内容の報告については、1週間に1回以上、売主に対して報告する義務があります。
最後に一般媒介契約は、1社だけではなく複数の不動産会社（仲介業者）に売却活動を依頼する方法です。専任媒介契約と専属専任媒介契約と比べると、より広く売却活動を行うことができます。ただ、不動産会社としては、売却を成立させた仲介業者のみが報酬額を得ることができるため、積極的に売却活動を行ってもらえない可能性があります。
活動内容の報告については、報告の義務はないので売主が連絡をし、状況の確認を行う必要があります。
4つ目は、「売却活動」です。
媒介契約を締結すると、不動産会社が買い手を見つけるため広告掲載や営業を行っていきます。
売主が何かしないといけないことはないですが、専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合、報告が必ずくるので、しっかり確認してください。
5つ目は、「内覧準備」です。
ただ、買い手候補が見つかると土地や建物を実際に見に来ますので、玄関や窓ガラス、水回り、庭などの家の清掃、整理整頓をしておくと良いです。
また、物件や地域の良いところなどを用意しておくこともおすすめです。
6つ目は、「購入申込書・売買契約の締結」です。
購入希望者が見つかると、不動産会社から購入希望者へ購入申込書が送られます。
この申込書に、売買価格（値下げの希望）や支払い条件、スケジュールなどが記載されており、売主は担当者と相談し、契約に進むかを決定します。
ただ、この書類には法的拘束力はないので、キャンセルされてしまうこともあります。
購入希望者からの条件に問題がなければ、売買契約を行います。
契約書に記載されている内容にしっかり目を通し、内容に相違がないか確認を必ず行ってください。
7つ目は、「引渡し・決済」です。
売買契約の締結後、約1ヶ月で買い手の住宅ローンの審査結果が分かります。
審査結果が分かるまでの期間に、引渡し日の調整や売却する物件の住宅ローンが残っていれば金融機関への連絡、引っ越し作業等を行います。
住宅ローンが残っている場合は、買い手から代金を受け取り、残りの住宅ローンを支払い、司法書士に所有権移転登記等の申請等を行ってください。
8つ目は、「不動産売却後の確定申告」です。
不動産売却後に、利益に応じて確定申告を行う必要があります。
売却をしてから約1年の期間が空きますが、毎年2月から3月中に行います。
手続きは、税務署で行い確定申告を終えたら、すべて完了になります。
よくあるメリットデメリット
不動産売却は、初めて売却を行う人にとって非常に勇気が必要で、思い悩む人も多いと思います。その思いを少しでも払拭するためにも売却することのメリット、デメリットを解説していきます。
一般的にメリットが多く、デメリットが少ないのが不動産売却です。
その中で特にメリットとして1番大きいのは、収入としてまとまったお金を現金化して得られる点です。そのため、住宅ローンの完済、別の不動産への住み替え費用、資産運用の元手にすることが可能になります。
一方、デメリットは売却までに時間と費用がかかるということです。売却が完了するまでに情報収集から売却活動、売却後の確定申告などやらなければならないことが複数あります。また、売却したい金額に同意する買い手が見つからないと現金化することができないので、買主が見つかるまで一定の期間待つ必要がありますので、時間がかかってしまいます。
その他には、不動産会社に支払う仲介手数料や登録免除時、売却で利益が出た場合の譲渡所得税などの費用が発生してきます。
これらのデメリットがありますが、収入としてお金を現金化できるメリットは大きいです。
このメリットを最大化するためにも、親身に寄り添ってくれる不動産会社、担当者を見つけることが重要といえます。
まとめ
不動産売却における流れや不動産会社の選び方など、気になる点を解説してきました。
この記事で紹介したように、不動産売却で大切なポイントはたくさんあります。
また、自身のマンションや一戸建てを売却するという経験は、人生で何度もあるものではないと思います。
不動産売却を成功するためにも、自身でしっかり情報収集を行い、納得した上で不動産売却を行いましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
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株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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