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2025/11/21築年数で家の価値がなくなる時期は？売却の最適タイミング
- 不動産買取
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
不動産の価値と築年数の関係とは？
不動産の査定額には所在地や劣化状況など、さまざまな要素が影響します。
今回は、築年数と物件の市場価値の推移、そして最も得をする売却のタイミングについて説明します。
築年数別の不動産市場価値の推移
不動産は築年数が経つと劣化し、資産価値が下がります。
そのため、築年数がたった不動産を売却しようとすると、徐々に価格が安くなってしまうのです。
それでは、築年数に応じた不動産の価格について説明します。
築1年の不動産価値：新築としての売却可能性
築年数はなるべく経っていない方が売却価格は高くなります。
しかし、新築として不動産を購入したときの価格で売ることはできません。
それは、一度でも人が住んでしまうと不動産は中古扱いになってしまうからです。
とはいえ、築年数が1年ほどの不動産には高い価格がつけられます。
やはり築年数が経っていない方が設備に劣化がないですし、不動産のデザインも新しいことが多いからです。
そのため不動産の価値が高く、購入したときの価格の9割以上で売れることもあるのです。
さらに、建築後1年未満で購入者が入居する前であれば、新築物件として販売できます。
築5年の不動産価値：売却タイミングのポイント
築年数が5年前後の場合は、不動産価格は新築のときの価格の7割ほどに下がります。
この後も不動産の価値は徐々に下がっていきます。
築年数が一年経つと不動産の価値は大体5%ずつ下がっていきます。
もしこの時期から売却を検討しているなら、早めに行動することをお勧めします。
少しでも早い方が高く売却することができます。
築10年の不動産価値：維持管理の重要性
築年数が10年前後になるまで、一年あたり5%くらいずつ市場価値は下がっていきます。
すると、不動産の価値は新築のときの半分程度にまで下がってしまいます。
10年経過しても多くの箇所は劣化せず、室内もきれいな状態を保っているため、リフォームの必要はあまりありません。
そのため、十分買い手がつく状態です。
築10〜20年の不動産価値：リフォームの影響
築年数が10年を過ぎると、不動産価値は5%ずつよりも少し緩やかに下がっていくようになります。
築年数が15年前後になると新築価格の3割くらい、築年数が20年前後になると新築価格の2割くらいにまで価値が下がります。
この時期から劣化や故障が始まり、リフォームの必要性が出てきます。
外壁や水回りといった部分の大掛かりな修繕が必要になることがあります。
築20年の不動産価値：資産価値がほぼゼロに？
築年数が20年経ってしまうと、その不動産の価値はほとんどゼロになってしまいます。
これは木造住宅に当てはまりますが、築年数が20年の不動産は売却時に新築価格の約10%程度にしかなりません。
それは、木造住宅の法定耐用年数は22年であると法律で定められているからです。
しかし、これは減価償却期間の耐用年数であり、22年を過ぎると建物の耐久性がなくなるといった意味ではありません。
築30年の不動産価値：土地の価値に焦点を当てる
築年数が30年以降になると、もう不動産自体に価値は無くなります。
この時点で価格を生み出すのは、不動産が建っている土地のみです。
さらに不動産の劣化は進んでいくので非常に売れにくくなります。
このようなときには不動産を解体して更地として売却した方が売れやすいこともあります。
しかし、中には中古の不動産を購入したいというニーズもあります。
中古の不動産を安く買い取って、自分好みの物件にリフォームするといったニーズもあるので、一概に「古い物件は売れない」とは言い切れません。
不動産が売れない場合の解決策
戸建ては築年数3年目以降、マンションは築年数5年目以降
これまでに不動産の築年数と市場価値の関係について見てきました。
続いては、それを踏まえて不動産を売却するのに良いタイミングについて説明していきます。
築年数がどれくらい経ったときに売却するのが良いのでしょうか。
不動産の築年数と市場価値の関係から、できるだけ新しい不動産が高く売れることがわかります。
ということは、できるだけ早く売却した方が良さそうに思えます。
しかし、実はそうとも限らないのです。
購入して間もない不動産をすぐに売ることは、あまりないかもしれませんが、得策ではありません。
それは、ほとんど新築の状態で売却したとしても、不動産の価格は2〜3割下がってしまうからです。
新築の不動産は相場よりも高い価格をつけられているため、同じ価格で売却できることはありません。
さらに、税制の面でもあまり得ではありません。
これは、新築の不動産購入から数年は固定資産税が軽減されるからです。
新築の戸建ては築年数3年目まで、新築のマンションは築年数5年目まで、固定資産税が安くなるのです。
この期間中は不動産に住み続ける方が、税金面で確実に得られます。
築年数が20年になるまでに売却するべき
築年数が経っていないうちに売却した方が高い価格がつくけれど、税制の関係から戸建ては築年数3年目以降、マンションは築年数5年目以降に売却するのが良いということがわかりました。
しかし、反対に築年数が経ち過ぎても今度は高く売れなくなってしまうのでよくないです。
先ほど、築年数が20年を超えてしまった不動産は市場価値がほとんどない上に、買い手がつきにくいと説明しました。
そのため、不動産を売却するなら築年数が20年を超えないうちに行うのがおすすめです。
住宅ローン控除が適用される間に売却する
不動産は住宅ローン控除が適応される間に売却してしまうと買い手がつきやすくなります。
住宅ローン控除とは、住宅ローンで不動産を購入した場合、入居から10年間、住民税や所得税から住宅ローン残高の1%が控除される制度です。
この住宅ローン控除を利用すると、税金の面で数10万〜数100万円も得をすることがあります。
誰もがこの制度を利用したいと考えることでしょう。
しかし、築年数が経過すると住宅ローン控除が受けられなくなり、買い手がつきにくくなります。
住宅ローン控除を受けられる期間は、マンションの場合は築年数が25年まで、戸建て物件の場合は築年数が20年までと決められています。
つまり、マンションは築年数25年までに、戸建ては築年数20年までに売却すると買い手がつきやすいということなのです。
不動産が売れない場合の対処法
築年数や住宅ローン控除のことを考えると、不動産を売却するのによいタイミングとは築年数が10〜20年のときだということがわかりますが、必ずしもそのタイミングで計画的に売却できるとは限りません。
不動産を売りに出しても、なかなか売れない場合には次の対処法を試みてください。
リフォームをしてみる
不動産に買い手がつかない場合には、不動産をリフォームしてみましょう。
ただし、大掛かりなリフォームは必ずしも必要ありません。
リフォームするには費用がかかり、その分を不動産の売却代金で回収できるとは限らないからです。
また、築年数が20年を経過した古い不動産を購入する人の多くは、購入後にリフォームが必要になることを覚悟しています。
そのため、多少の劣化があっても心配ありません。
しかし、あまりにもひどい破損箇所などは、リフォームをしておくと買い手がつきやすくなるでしょう。
例えば、雨漏りの被害がある、外壁が剥がれている、給湯設備が故障しているといった場合にはリフォームした方が良いでしょう。
もし、どのような点を基準にリフォームを判断すればよいかわからないという場合は、不動産会社の担当者に一度相談してみることをお勧めします。
仲介ではなく買取を依頼する
古い物件が売れない場合は、仲介ではなく買取という方法も視野に入れてみましょう。
仲介とは不動産会社が仲介役となって第三者の買い手に物件を売却する方法で、買取とは不動産会社が物件を買い取る方法です。
不動産が古いため仲介では買い手が見つからなかったとしても、買取であれば不動産会社が買い取ってくれるので買い手を探す必要がありません。
ただし、不動産会社や物件の状態によっては買取を行ってもらえないことがありますので注意が必要です。
買取と仲介の違いについて詳しくはこちらもご参照ください。
【必読！】空き家を売却する場合の注意点やポイントを徹底解説！
まとめ：家の価値は何年でなくなるのか？
今回は、築年数と売却価格との関係性について説明してきました。今回は、築年数と売却価格の関係について説明しました。築年数は1年目から少しずつ減少していき、10年目には新築の頃の半分くらいの価格にまで下がります。
そして、築年数が20年を超えると不動産の価値はほとんどなくなってしまうのです。
つまり、築年数や住宅ローン控除のことを考えると、不動産を売却するのに良いタイミングとは築年数が10〜20年の頃だということがわかりました。
なるべく築年数が経たないうちに売却した方が高い値段で売れる可能性があります。
しかし、このタイミングであっても買い手がつかないこともあります。
そのような場合には不動産会社に相談してみましょう。
何よりも大切なのは、不動産を売却する場合は築年数を気にしすぎず、慎重に売却活動を進めることでしょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
