マンションを貸したい方必見！メリット・注意点を徹底解説

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

マンション貸し出しの方法とは？

住み替えや急な転勤などでマンションに住まなくなることがありますが、すぐに手放すのは難しいものです。そこで、有効なのがマンションを貸し出すことです。そうすればローン残債の負担も軽減でき、さらに不労所得を得ることもできます。しかし、マンションを貸すには知識がないとかえって損をしてしまうことがあります。何も知らない状態でマンションを貸し出してしまうと、ランニングコストや空室リスクといった問題に対応できず、赤字を背負うことになってしまいます。マンションを貸し出すには、きちんと調べてから行う必要があります。今回は、マンションを貸し出すメリットやデメリット、かかる費用などについて説明していきます。

賃貸借契約

まずは、マンションを貸し出す方法を紹介します。一つ目の方法は、賃貸借契約を結ぶというものです。賃貸借契約は、物件を借りた人から家賃を受け取る一般的な契約です。契約期間中は入居者を強制的に退去させることができず、そのため入居者がいる間に物件を売ることができません。この契約では、2年ごとに契約を更新していきます。

サブリース

二つ目の方法は、「サブリース」です。サブリースは「一括借り上げ」とも呼ばれ、不動産会社が分譲マンションを借り、その後賃貸希望者に貸し出す方法です。この方法では空室補償が付くというメリットがあります。万が一入居者が見つからず空室状態が続いても、不動産会社が家賃を支払ってくれるのです。ただし、不動産会社に対しての手数料がかかる場合もあります。

定期借家契約

マンションを貸し出すには、定期借家契約という方法もあります。定期借家契約は、一定の契約期間終了後に契約が終了する契約です。これは、一旦はマンションを貸し出すけれど将来的にはまた自分が住みたいと考えている場合などに便利な契約方法です。契約が終了しても、入居者と合意すれば再契約という方法で貸し出し続けることが可能です。

マンションを貸すメリット

家賃収入が得られる

マンションを貸すと、毎月家賃収入が得られ、家計を支えることができます。管理費、修繕費、固定資産税などの費用も発生しますが、家賃収入でこれらの費用を回収できます。また、住宅ローンの返済が途中の場合だったとしても、家賃収入から返済に充てることで負担を減らせます。さらに、団体信用生命保険に加入していると契約者の死亡など万が一のことが発生した場合、ローン残高は保険金から支払われるため生命保険の代わりともなります。ただし、住宅ローンが残っているマンションを賃貸に出したい場合、借入している金融機関への事前の相談等が必要になります。

賃貸用のマンション・アパートよりも高額で貸せる

マイホーム用としてのマンションは、長期間住むことを前提に作られており、広さや防音性、断熱性が優れていて設備も整っています。そのため、周辺の賃貸相場より高額で貸し出すことが可能です。

経費として計上できて、節税につながる

マンションを貸し出すには、引っ越しやクリーニング、リフォームなどの経費がかかりますが、これらを経費として計上することで、家賃収入に対する課税を節税できます。他にも、固定資産税といった費用が経費として計上できます。

といった費用が経費として計上できます。

固定資産税

• ローンの利息
• 管理費
• 修繕費
• 入居者の募集にかかった費用

といった費用が経費として計上できます。

マンションを手放す必要がない

マンションを誰かに貸し出せば、自分がマンションを離れるときでもマンションを手放さずに済むというメリットがあります。転勤などでマンションを離れる場合でも一定期間が経ったら戻ってくることを想定している場合は、マンションを貸し出せば収益を生みながらマイホームを維持していくことができます。また、人が住んでいる方が劣化も遅くなるので、空室にしていくよりも貸し出した方がメンテナンスの手間も減ってお得です。

マンションを貸すデメリット

空室リスクがある

マンションを貸し出すのは実は簡単ではありません。入居者が見つからずに空室になってしまうリスクがあります。立地が悪いマンションや競争が激しい場所にあるマンションは、入居者が見つからないことがあります。そうすると、マンションの部屋が空いている間はその分家賃収入が得られません。ローンが残っているマンションの場合は、毎月のローンを手持ちの資金から払い続けなければなりません。

住宅ローンが適用されず金利が上がる

マンションを貸し出すと、住宅ローンが適用されなくなってしまうので注意が必要です。住宅ローンは金利が低く設定されているのが通常ですが、マンションを貸し出すと住宅ローンが適用外になります。そうなると他のローンへ切り替えることになるのですが、そのせいで金利が上がってしまうのです。さらに、住宅ローンだけでなく住宅ローン控除も適用されなくなってしまうので注意しましょう。

リフォームなどの費用や管理の手間がかかる。

マンションを貸し出すには、リフォームやルームクリーニングなど、いくつかのコストが発生します。これらの費用は貸し手が負担し、設備の故障修理や管理の手間もあります。借り手が変わる度に壁紙や床の張替えが必要になり、その費用は貸し手が負担することになっています。また、設備が壊れた際の交換や入居者が近隣とのトラブルがあった場合は大家として解決に導かなければなりません。この、管理責任を面倒だと感じる人もいるでしょう。

貸主都合で途中で解約ができない

一度マンションを貸すと、貸し手の都合で契約解除はできません。貸し手の都合で借り手を退去させるためには、正当な事由を以て６か月前までに借り手に通達し、立ち退き料を支払わなければなりません。借家契約では契約を更新するタイミングを事前に定めておきます。そして貸り手が住みたいとの意向を示した場合には、原則として賃貸借契約を続けなければなりません。また、定期借家契約という、契約期間を定めてマンションを貸し出す場合でも、定められた期間の間は貸主からの契約解除は基本的に不可能となっています。

マンションを貸す際にかかる費用

マンションを貸す際には、家具の撤去やハウスクリーニング、リフォームなどに費用がかかります。これらは貸し手の負担です。また、汚れがある場合はハウスクリーニングをしたり、経年劣化をリフォームしたりすることもあります。マンションの貸し借りを不動産会社に依頼する場合は、一般的に、交渉や手続きの報酬として家賃1ヶ月分程度の費用を支払う必要があります。マンションを貸している間には、不動産会社に対して費用がかかります。不動産会社にクレーム対応や入金管理も依頼している場合には、家賃の５％程度が費用としてかかります。さらに、ランニングコストとして設備の故障の修繕や税金の支払いが、形状資質としてマンションの管理費や修繕積立金の支払いがかかります。このように、マンションは持っていれば無料で貸し出せるというわけではないのです。

マンションを貸す際の注意点

不動産投資用のローンに切り替える

賃貸を検討しているマンションの住宅ローンを支払い続けている場合は、金融機関への連絡が必要です。金融機関によって異なりますが、マンションを購入する際に住宅ローンを組むと、本人またはその家族がそのマンションに住んでいることが貸付の条件とされるケースが多いです。つまり、マンションを家族以外の人に貸して収入を得るとなると住宅ローンを借りる際の条件から外れてしまうのです。中にはローンの契約違反とされる場合もあります。そうなったら金融機関に連絡をして、住宅ローンから不動産投資用のローンに切り替える手続きを行う必要があります。住宅ローンより投資用ローンの方が金利が高いことが多いです。ただし、マンションを貸し出す期間が短い場合は住宅ローンのままでマンションを貸し出すことができることもあります。金融機関に相談してみるとよいでしょう。

マンションを貸す条件を決めておく

地域や物件の状況に応じて、

• 家賃（駐車場・管理料含む）
• 敷金と礼金
• ペット飼育の可否
• 喫煙の可否
• フリーレントの有無
• 家賃保証会社の有無
• 契約期間（更新料など）
• 退去時の原状回復義務

などの項目を設定します。売買に関する条件を明確に記載しておかないと、契約を結んだ後にトラブルにつながることもあるので、注意が必要です。

マンションを貸し出す前に室内の様子を撮影する

借り手がみつかったら、貸し出を行う前にマンション内の写真を撮るようにしましょう。借り手は退去する前に、原状回復することを求められます。しかし、現状回復にはお金がかかるので、借り手はなるべく修復したくありません。そのせいでトラブルに発展することがあります。このとき、入居前の写真があれば証拠となるので、話を進めやすく、大きなトラブルになりづらいです。ここでポイントなのは、信憑性を保つために写真は入居直前に撮ることです。特に撮影しておいた方がいい箇所は、フローリング、洗面台、風呂場、玄関、押し入れなどカビが発生しそうな場所です。

まとめ

この記事では、マンションを貸し出すメリット・デメリット・費用について説明しました。マンションを貸し出すと家賃収入を得られるというメリットがありますが、貸し出しには注意点がいくつかあります。それらを調べてから貸し出すことで、トラブルを事前に防ぐようにしましょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける