マンションを賃貸に出す流れと費用解説！メリット・リスクも徹底比較

仕事や家庭の都合で、これまで住んでいたマンションから急な引越しをしなくてはならない人はとても多くいます。その際、多くの人は「売却」が頭に思い浮かぶのではないでしょうか。マンションの売却には、一度にまとまった現金が手元に入る事や、税制上で有利な待遇が受けられるなどといったようなメリットがあります。しかし、賃貸に出すことによっても、売却とはまた違ったメリットがあることも事実です。本記事では、売却と賃貸に出すことの比較を行いながら、マンションを賃貸に出すことに焦点を当てて方法、手順をご紹介します！

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

マンション賃貸のメリットとは？

まず結論として、マンションを賃貸に出すメリットは以下の通りです。

• 家賃収入として、毎月安定した収入が手に入る
• 費用を経費として計上できる、節税効果がある
• マンションを資産として持ち続けることができる
• 一時的、または短期的な転居や退去の場合でも家賃収入が得られる
• 売却することも可能

主にこれらのメリットがあります。以下の項目で順番に解説していきます．

家賃収入として、毎月安定した収入が手に入る

マンションを賃貸に出す最大のメリットは、毎月安定した家賃収入を得られる点です。毎月安定した収入が手に入ることによって不労所得を得られることにもなります。もしマンションを購入した時にローンを組んでいた場合、それを上回る家賃収入を得た時、その差分は完全に収入となります。

費用を経費として計上できる、節税効果がある

マンション賃貸経営には、広告費やリフォーム費用、固定資産税などの経費がかかります。しかし、賃貸を経営するのに当たって経費として計上できるため、課税対象は賃料から差し引くものとなります。このことから、節税効果にも繋がることになります。

マンションを資産として持ち続けることができる

先ほどご紹介したメリットとも近いですが、マンションを賃貸として出すメリットとして、資産として持ち続けることができることも挙げられます。賃貸＝所有権の保持となるため、自分達の世代のみならず子供たちの世代まで資産を残すことができます。

一時的、または短期的な転居や退去の場合でも家賃収入が得られる

自身の急な転勤や退去に伴っても、賃貸に出すことで家賃収入を得続けることができます。また、こちらは契約内容にもよりますが、通常の賃貸借契約ではご自身の都合で契約を終了させ、再び居住することは難しいですが、定期借家契約の場合、戻ってきた時点でまた居住することもできます。

売却することも可能

最後に、賃貸に出すことで後に売却することも可能である点も挙げられます。家賃収入で賃貸経営を続けた後、大きな現金が必要になった場合、その時点で売ってしまい現金を得るといったものです．なお、先ほど契約内容でご紹介した「賃貸借契約」のあるマンションは貸借人が付いたまま売却することができるため、多額の現金を得ることが必要となった時に現金化ができます。

マンション賃貸のデメリットとリスク

ここまででマンションを賃貸に出すメリットをご紹介しましたが、今度は逆にデメリットをご紹介したいと思います。
マンションを賃貸として出すデメリットは

• マンションの契約が結ばれない（空き家）リスクがある
• マンションの維持管理にコストがかかる
• 売却時は高く売りづらい
• 自身の都合で立ち退きを求める事が難しい

主にこれらの点になります．順番に説明していきましょう．

マンションの賃貸契約が結ばれない（空き家）リスクがある

マンション賃貸経営の最大のデメリットは、契約が結ばれないリスク、つまり空き家になることです。メリットでもご紹介しましたが、マンションを賃貸として出した場合、家賃として継続的に入ってくることをご紹介しました。しかし、これは賃貸契約が結ばれた場合に発生するメリットでもあるため、もし賃貸契約が結ばれなかった場合、家賃収入が発生せず、維持費だけがかかってくることもありうる訳です。

マンションの維持管理にコストがかかる

次に、賃貸物件を維持するためにはコストがかかるというデメリットがあります。主にマンションの賃貸経営に必要な維持管理コストとして

• 貸し出すためのリフォームやクリーニング
• 故障した箇所や設備の不具合の修繕費用
• 広告費用
• 退去後のクリーニング

これらが挙げられます。もし賃貸の契約者が決まり，家賃収入を得ていたとしてもこれらの維持管理コストは継続的に発生するものですので家賃収入の何割かはこれらの費用から捻出されることになります．すなわち、当たり前ですが100%収入として手元に残るわけではないことを押さえておきましょう。

売却時は高く売りづらい

賃貸に出したマンションは、空室の状態で売却するよりも低い価格で売れる傾向があります。この理由は主に、投資用物件をまた新たな投資者がその物件を買うことによるもので。結果的に、買われていくごとにそのマンションの値段が下がっていくことにも繋がります。

自身の都合で立ち退きを求める事が難しい

最後に、オーナー自身の都合で立ち退きを求めることが難しい点もデメリットとして挙げられます。入居者が希望して退去を申し出た時は問題ありませんが、オーナーが立ち退きを求める場合「正当な」理由がなくてはなりません。正当な理由としては，

• 建物の老朽化
• 家賃の滞納
• 長期間にわたって住んでいない

これらが理由となってきます。さらに、立ち退きを求めた際に立退料として家賃の6ヶ月分を入居者に支払わなくてはなりません。

賃貸に適したマンションの特徴

賃貸に適したマンションの特徴は次の通りです。

• 比較的新しいマンションであること
• 部屋がコンパクトで広すぎない

比較的新しいマンションである

築年数が浅い比較的新しいマンションであると、そのマンションの設備は新しいものである傾向があります。最近はセキュリティー面やエレベーターの有無などが関係しています。これらの特徴から、賃貸のマンションを探している人に一定のニーズがあり、特に若年層に人気があることから、築年数が浅く、比較的新しいマンションは賃貸に出すことに適したマンションであると言えます。

部屋がコンパクトで広すぎない

広い部屋のマンションは主にファミリー向けであり、対象が狭くなってしまうことにつながります．一方、部屋がコンパクトな場合、対象となる人の幅が広まるため流動的となります。ゆえに、部屋がコンパクトなマンションは賃貸に出すことに適していると言えるでしょう。

マンション賃貸にかかる費用と注意点

マンションを賃貸に出す場合、主に5つの手順があります。

• 賃貸物件を扱っている不動産会社を探す
• 賃貸借契約の方法を選択する
• 不動産会社と契約
• 入居者の募集
• 賃貸借契約の締結

賃貸物件を扱っている不動産会社を探す

最初のステップは、賃貸物件を取り扱っている不動産会社を探し、入居者との仲介を依頼することです。ちなみに、入居者とのやりとりを個人で行うことも可能ではありますが、法律や専門的な知識などが必要となってくるため不動産会社による入居者との仲介を行ってもらうのが無難です。

賃貸借契約の方法を選択する

賃貸借契約には、「サブリース」「普通借家」「定期借家」などがあり、それぞれにメリット・デメリットがあります。
この3通りの契約方法にはメリット・デメリットがあるため、ご自身のマンションタイプにあった契約方法を選択する必要があります。

不動産会社と契約

不動産会社が見つかったら、契約を結び、賃貸物件の運営を依頼します。なお，不動産会社との契約方法には「媒介契約」「代理契約」の２通りがあります。
この二つの契約方法の違いは、「媒介契約」の場合貸主が入居者を選ぶことができる一方、「代理契約」の場合は入居者の選定も不動産会社に任せてしまう形態となっています。

入居者の募集

不動産会社と契約後、家賃設定や入居者募集を行います。募集時の広告の作成・掲載は多くの場合不動産会社が行ってくれるので安心です。

賃貸借契約の締結

入居者の募集を行い、入居希望者が現れたら入居に向けて賃貸借契約を結んでいきます。なお、賃貸借契約を行う前に内見を行うのが一般的ですが、その際は貸主が立ち会うことはなく，不動産会社に鍵を渡して手続きを行っていくのが一般的な流れとなります。
入居希望者が内見を終え、申し込みが完了した後、入居審査を経て賃貸借契約を結びます。

これらを一つずつ解説していきます。

マンションを賃貸に出す際に発生する費用

マンション賃貸時にかかる費用を以下にまとめました。

• 不動産会社への管理・委託費用
• クリーニング費用
• 管理費・修繕積立金

それぞれ解説していきます。

不動産会社への管理・委託費用

不動産会社に賃貸募集を依頼すると、広告費・管理手数料がかかってきます。広告費は賃料の1〜2ヶ月分、管理手数料は毎月の家賃の5〜10%となります。

不動産会社への管理・委託費用

不動産会社に賃貸募集を依頼すると、広告費・管理手数料がかかってきます。広告費は賃料の1〜2ヶ月分、管理手数料は毎月の家賃の5〜10%となります。

クリーニング費用

賃貸物件として出す際には、クリーニング費用が発生します。壁紙の張り替えの場合、6畳の部屋の場合で3〜4万円、フローリングの張り替えで10万円程度を見込んでおいた方が良いでしょう。

管理費・修繕積立金

マンションでは毎月管理費・修繕積立金の支払いをしなくてはなりません。これは本人がそのマンションに居住していなくても払わなくてはならないものとなります。

まとめ

いかがでしたでしょうか。本記事ではマンションを賃貸として出す場合の解説を行いましたが、賃貸として出すことのメリット・デメリットも存在しており，もし賃貸として出す場合には自分のマンションが賃貸として向いているのかを確認する必要がありそうです。また本記事ではご紹介しませんでしたが「売却」との比較を行ってみることもベストですので、より良い選択ができるよう検討してみてはいかがでしょうか。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける