マンション経営の初期費用とは？気になる節約術も解説

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

マンション経営の種類

マンション経営は代表的な不動産投資の一つで、近年は投資信託と並んで注目されています。金利の低迷や老後の年金不安が背景となり、マンションの家賃収入は安定した不労所得として魅力的です。多くの人が将来的にはマンション経営を始めたいと考えています。

とはいえ、マンション経営を安定的に継続するためには、初期費用や維持費、収入のバランスをしっかりと考え、メリットとデメリットを理解することが必要です。人によっては、初期費用をかけてマンション経営を始めるよりも、現在の貯金を堅実に守る方が収支を安定させる場合もあります。

老後や家族のための資産運用に興味のある方や、不動産投資初心者の方はぜひ参考にしてみてください。

まず初めに、マンション経営には大きく分けて「区分経営」「一棟経営」の2種類の方法があります。区分経営はマンション建物自体には別のオーナー（管理会社）があり、そのうちの部屋やフロアを所有して経営を行う方法です。対して一棟経営はその名の通り、マンションの土地・建物を丸ごと所有して経営を行います。

区分マンション経営

区分マンション経営ではマンション自体の管理は一括して行われるため、区分経営を行っていても基本的な管理などは管理会社へ一任する形になります。区分経営は一棟経営と比べると、初期費用が少なく手軽に始めることができますが、その分リスクも大きく収益性はさほど高くありません。

一棟マンション経営

一棟経営の場合、オーナー自身がマンション建物の維持管理について考えていく必要があります。規模の大きな不動産を購入または建築することになるため、当然初期投資額は大きくなりますが、複数の住戸を賃貸するため区分マンション経営よりも家賃収入は多くなります。また空室リスクなども低くなるうえ、オーナーとしての経営努力によって収益性をアップさせることも可能です。また土地建物すべてがオーナーの所有財産になるため、区分マンションと比べれば資産としての評価もかなり高くなります。

マンション経営を始めるための初期費用は、区分・一棟のどちらであっても「購入（建築）費用の6〜8％程度」といわれます。ただし費用相場は状況によって大きく変動するため、計画段階できちんと概算を取っておくことが大切です。次の章からは、初期投資の種類と大まかな計算方法をご紹介していきましょう。

マンション経営の初期費用

マンション経営を始める際には、物件の購入や建築費用に加え、税金や手数料、保険料などの諸経費がかかります。ここでは、以下の6種類の費用について順番に解説します。

物件自体にかかる費用

• 物件の取得費用
• 登記費用
• 不動産投資ローン諸費用

そのほかの税金など

• 不動産取得税
• 印紙税
• 各種保険料

物件の取得費用

物件の取得費用とは、新築物件の購入費用や建築費、外構工事費など、物件そのものにかかる費用を指します。不動産投資において重要な出費で、初期投資の大部分を占めます。一棟経営では購入や建築に大きな費用がかかりますが、区分経営でも部屋の条件や価格を慎重に検討する必要があります。また、その他の費用や税金の金額も物件費用を基に決まることが多いため、見積もりを立てる際にはできるだけ正確に予想することが重要です。

	鉄骨造	鉄筋コンクリート	鉄骨鉄筋コンクリート
坪単価	50～80万円	85～100万円	95～120万円

上記の表は、新築マンションを建築する際の建築費用目安です。これはあくまで目安であり、耐用年数によっても変動します。また中古マンションを購入する際には改修費・建て替えを行う場合は解体費・賃貸中の場合は立ち退き費用などが発生し、想定よりも費用がかさむ可能性があるので注意しましょう。

登記費用

登記費用とは、不動産を入手した場合にかかる「登録免許税」と、その登記の際に依頼する司法書士の報酬や手数料などを含めた、登記に関わる費用全体のことです。不動産登記はオーナーが自ら行うこともできますが、専門知識を持った司法書士に代行してもらうのが一般的です。登記には当然ながら細かな専門知識が必要であり、また法務局に何度も通う必要があり負担が大きいためです。

目安は10万円程度ですが、後に紹介する登録免許税の実費と合わせて請求されるため、実際の報酬・手数料がいくらになるのかきちんと確認し、余裕をもって支払い準備を進めるようにしましょう。

不動産投資ローン諸費用

マンションを購入・もしくは建築する場合、基本的には一括清算ではなくローンを組むことになるはずです。ローンの諸費用には、保証料と事務手数料があります。ローンを組む場合には実費と利息のみを考えてしまいがちですが、利息以外にも諸費用の支払いが発生するため注意しましょう。

諸費用には主に「保証料」と「事務手数料」があり、保証料の目安は、借入額の2%程度といわれます。事務手数料には定額制と定率制（借入額によって変動）がありますが、定額制であれば月に3万円程度が目安になります。

不動産取得税

不動産取得税は言葉の通り、不動産を取得した際に支払う税金です。不動産の価格（課税標準額）に税率を掛けて算出しますが、この場合の「不動産の価格」とは建築費や購入費などの支払金額ではなく、固定資産課税台帳に登録された価格を指すため注意しましょう。2021年4月以降の標準税率は4％です。

印紙税

印紙税は課税文書に対してかかる税金で、マンションを建築する際やローンを受ける際の契約書に張り付けて使用します。いずれも契約金額によって税額が決まっており、以下のとおりです。

契約金額	印紙税額
1000万円～5000万円以下	2万円
5000万円～1億円以下	6万円
1億円～5億円以下	10万円

各種保険料

マンションを建築・購入する際に利用する不動産投資ローンは、住宅ローンと同様に火災保険への加入が条件とされている場合がほとんどです。地震保険への加入は必ずしも必要とはされていませんが、近年はこの2種類にセットで加入する方が増えています。また、台風や豪雪などの自然災害が多い地域ほど、保険料は高額になります。

保険金額は、建物の「再調達価額」という評価額を基準に決められており、この保険金額に料率を掛けて保険料を算出します。また建物自体の耐火・耐震性能なども考慮されており、例えば耐火性能の高い鉄筋コンクリート造のマンションなどは、火災のリスクが低いため火災保険料は安くなります。

ワンルームマンションなどであれば年間1〜2万円が目安といわれていますが、上記の理由などにより変動するため、きちんと保険会社に確認を取っておきましょう。

このように、マンションの経営を始めるにはまとまった額の初期投資が必要になります。不動産投資を始めようと思った際には、自己資金やその後の収支などを綿密に計算し、損をしないよう計画を立てる必要があります。自分で調べられることはなるべく調べておき、専門家に依頼して計画を立てることも重要です。

マンション経営の初期費用を節約する方法

初期費用を浮かせる代表的な方法として、建物のグレードを下げるという手段がありますが、実はこれはあまりお勧めできません。安易に建物のグレードを下げれば家賃が低くなることはもちろん。空室リスクも高くなり、結果として収益性が下がってしまう可能性があるためです。また築年数の長い物件などは安価で購入できる場合もありますが、修繕費などがかさんで逆に高額になってしまうことも考えられます。

ここでは、マンション自体の入手費用を下げる以外に考えられる節約術をいくつかご紹介していきます。

まず一つ目に、物件を購入する際に仲介手数料のかからない物件を選ぶ方法があります。不動産物件を購入する際の対象には、所有者と直接取引を行う「売主」・売主と買主の間に代理契約を結んだ不動産会社の入る「販売代理」・同じく不動産会社が入るが契約自体は売主と直接結ぶことになる「仲介」の3種類があり、仲介でのみ仲介手数料がかかります。こちらは節約することのできる手数料になりますから、なるべく売主との直接契約か、代理店との契約ができる物件を探すとよいでしょう。

次に、新築マンションを建てる際は複数の建築会社で見積もりを取り、金額を比較することで出費を抑えることができます。そもそもの建物の耐久性や耐震性能を削ることはおすすめできませんが、同じ仕様であっても建築会社によって得手不得手があるなど、費用の変動が考えられます。また間取りや外観をシンプルにするなど、構造面での節約を提案してもらえることもありますので、建築会社とのやり取りは積極的に行っていくといいでしょう。

複数比較という点では、不動産ローンの金利なども金融機関によって差が見られます。分かりやすく支払いに影響する金利だけでなく、細かな事務手数料や保証料なども確認し、トータルで費用の抑えられるローンを探してみましょう。

また、新しくマンションを建築して経営する場合は、住居兼用物件にすると税金などの諸費用が抑えられることがあります。また中古マンションを購入する場合でも、固定資産税などが節税できるため、住居兼用物件を選ぶメリットはあります。ただしその場合、住民とのトラブルが発生するリスクや、オーナー自身が積極的にマンション管理に参加しなくてはならない手間なども発生するため、自身や家族の生活をきちんと想定したうえで検討しましょう。

まとめ：マンション経営における初期費用と収入のバランス

今回の記事では、不動産投資としてマンションを経営する際に気になる「初期費用」について、その内訳や相場、節約法などをご紹介してきました。

金融金利の低迷や年金の減少などによる老後の不安を解消する手段として、近年特に注目を浴びているマンション経営ですが、当然ながらまとまった額の初期投資が必要になります。多額の費用をかけてマンションを手に入れても、空室やトラブルが多く発生すれば収支がまかなえず、結果として損をしてしまうことにもなりかねません。

しかし、想定通りの家賃収入が得られれば、賃貸マンションはかなり資産価値のある物件になります。お金をかけるべきところはお金をかけ、不要な出費を抑えて収支のバランスをとることが大切です。マンション経営を考える際には、きちんと専門家に依頼して見積もりを取り、初期費用を適切に節約することを心がけましょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける