マンション経営のリスクと仕組み、成功の秘訣を徹底解説

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

マンション経営とは？仕組みと収益の得方

マンション経営は、賃貸物件として運営することで得られる賃料収入と、売却による売却益が主な収入源です。賃料収入は「インカムゲイン」と呼ばれ、資産保有による収益の一形態です。売却益とは、購入金額よりも高く売ることで収益を上げる方法のことです。これを「キャピタルゲイン」といいます。

アパート経営との違い

マンション経営とアパート経営はどのような違いがあるのでしょうか。
賃料収入を得る点では共通していますが、明確な定義は存在しません。アパートは通常2階建て以下で、木造や軽量鉄骨造が多いのに対し、マンションは3階建て以上で、鉄筋コンクリート構造が一般的です。

また、規模や階数を考慮すると、マンションのほうが部屋数が多い傾向にあります。部屋数が多いと月々の家賃収入もその分増えることがわかります。部屋数が多い分、1室で空室が出たとしても、ほかの部屋で家賃収入がカバーできるため、空室リスクを分散させることが可能です。遮音性や耐久性、防犯性、安全性ではマンションのほうが優位ですが、建築コストがかかる分はどうしても家賃が高くなります。立地や築年数が同じ条件のアパートと比較しても高いケースが多いでしょう。

マンション経営のメリットとは？安定収益を得るためのポイント

ここではマンション経営をおこなう際の3つのメリットについてご紹介します。

長期的な安定収入が得られる

マンション経営では、不労収入であるにもかかわらず、長期的に安定した収入を得られる点が最大のメリットです。木造のアパートと比較すると、マンションのほうが耐用年数が長く、経済状況の影響を受けにくいという理由があるからです。マンション経営での収入を老後の資金として考えている方の多くは、長期運用を前提としています。そのため、耐用年数の長いマンションを経営するのはメリットが大きいといえるでしょう。

また、老後の資金として年金だけでなく、別途収入源があることで急な支出にも柔軟に対応できます。物件の購入費用はかかりますが、ローンを組んだとしても家賃収入によって賄うことができるため、まとまった費用がなくても始めることができる点も魅力的です。ローンを完済するとそのまま収益となります。

さらに、不動産価値はインフレの影響を受けにくい点もポイントです。景気が悪化しても住居は生活するうえで不可欠なものであるため、ニーズが低下しにくいのです。

資産価値の維持・向上が可能

マンションは、一戸建てやアパートと比べて、資産価値の低下が少ない傾向にあります。資産価値には、家賃収入である「収益価値」と、実際に売れる額である「売却価値」が含まれています。築30年を経過していても、鉄筋コンクリート造の場合は耐用年数が長いため、高く売却することが可能です。マンションが建築されるような土地は、主要都市の住宅街や駅前など好立地であることが多い傾向にあります。一般的には、耐用年数を過ぎた物件は売れにくく、資産価値も下がりますが、マンションは好立地であることが多いため、資産価値も下がりにくくなっているのです。

節税効果のメリット

マンション経営での収入は「事業所得」となり、経営にかかる諸費用は経費として所得から控除することができます。

さらに、マンションは減価償却の対象となり、建物部分の費用を経費として所得から差し引けます。減価償却とは、時間の経過とともに価値が下がるもののことをいいます。会社員の方は損益通算をおこなうことができます。損益通算とは、赤字と黒字を相殺することで、赤字所得をほかの黒字所得から差し引くことが可能です。マンション経営の収支が赤字だった場合は、給与所得分の課税が少なくなるため、節税効果が期待できるでしょう。

さらに、相続税の対策としても有効です。現金の場合は、そのまま相続税評価額となる一方、同金額相当の賃貸マンションを保有している場合は、相続税評価額を軽減することができます。

マンション経営のリスクとは？避けるための対策

上記では魅力的なメリットについてご紹介しましたが、気を付けていただきたい点もございます。ここでは、マンション経営をおこなううえでの3つのリスクについてご紹介します。

空室によるリスク

マンション経営での主な収益は家賃収入であるため、空室が発生するとその分収入が減少します。その一方で、空室状況に関係なくランニングコストは毎月発生するため、空室率が上がると経営が苦しくなります。空室の原因として、賃貸市場の状況や競合物件、ニーズとの不一致が考えられます。適切な対策が必要です。

また、入居者トラブルにより退去するケースもあり、この場合はオーナーだけで解決するのは難しいでしょう。空室対策をおこなううえで重要なのが事前の市場調査です。その地域では、どのような人がお部屋探しをしているのか、競合物件の賃料や間取り、設備などを調査し、ニーズに合った物件を供給できるよう検討しましょう。周辺エリアの賃料や情報は不動産会社で確認できるため、相談やアドバイスを受けながら経営方針や戦略などを構築することをおすすめします。

しかし、情報量やサービスに大きな差があるため、実績や管理状況を考慮したうえで依頼すると良いでしょう。

建物が老朽化するリスク

建物は年数が経つとともに劣化し、老朽化が進行します。築年数がかなり経ったうえで一気に修繕するとなると、劣化は進行し工事も大掛かりなものになってしまいます。費用面だけでなく、入居者にも負担がかかるため、定期的なチェックが重要です。あらかじめ修理や修繕の計画を立てておくのもおすすめです。このように、修理や修繕をしっかりおこなうことで、退去を防いだり、将来売却するときに良い価格で売却できたりといったメリットにつながるでしょう。

また、1棟マンションを保有するオーナーには修繕義務があります。定期的な修理や修繕はもちろん、場合によっては入居者のニーズに対応したリフォームやリノベーション、建て替えを検討する必要があります。基本的には、修繕計画に沿った修繕積立金を積み立てたうえでおこないます。リフォームやリノベーション、建て替えなどをおこなう場合は、費用対効果を検証したうえで判断するようにしましょう。その際は、今後の維持費を把握し、ニーズや物件の性能向上を総合的に判断するのがポイントです。

自然災害によるリスク

自然災害が発生すると、建物や入居者に損害を被る可能性が出てきます。現在、日本各地において台風やゲリラ豪雨に伴う被害が深刻化しており、リスクも年々高まっています。地震の場合は、1981年6月の新耐震基準以降に建設されたマンションであれば、大きな被害は受けにくいと言われています。しかし、実際は地震に伴う津波や地面の液状化などを正確に把握することは難しいでしょう。1棟経営の場合、オーナーは全体の補修責任があり、災害リスクに備えた準備が求められます。火災保険への加入は必須ですが、保険料が高額な場合は経営を圧迫する可能性もあるため、災害リスクの程度を分析したうえで加入を検討しましょう。

マンション経営で失敗しないためのポイント

上記でのメリットやリスクを踏まえ、マンション経営で失敗しないためのポイントを3つご紹介します。

立地選びが経営成功の鍵

マンション経営で長期的に安定した家賃収入を考えている場合は、需要のある立地かどうかを見極めなければなりません。たとえば、東京や横浜などの関東圏であれば、人口が減少するどころか、県外からの流入も増加しているため家賃が下落するリスクも少ないといえるでしょう。築年数の経過により家賃が下がっていくことを考慮すると、空室は避けたいものです。関東圏だけではなく、地方都市の中心部では需要が減少しつつも維持することが期待できるでしょう。そのため、まずは、失敗を避けるためには、立地調査を最初に行うことが重要です。

物件タイプの選定

マンション経営をおこなううえでの物件タイプには、マンションを丸ごと1棟所有するタイプや、マンションの1室を所有するワンルームタイプがあります。

まずは、一棟マンションの特徴から解説します。新築マンションの経営を始める際は、土地を購入したうえで建築するケースと、土地にすでに新築か中古のマンションが建っているケースの3種類の方法があります。1棟所有しているため戸数を確保でき、空室リスクの対策がしやすい点がメリットです。一方、初期費用が多くかかるため、立地や相場を見誤った場合は借金リスクがある点がデメリットでもあります。

続いて、ワンルームマンションの特徴を解説します。

マンション経営の初心者におすすめの方法です。1棟所有する場合と比較すると、費用があまりかからず借金リスクも抑えることができる点がメリットです。しかし、借り手が見つからなかった場合は収益がないため、マイナスになる点がデメリットとなります。これらを踏まえたうえで、自分に合ったタイプを選択しましょう。

利回りの確保

マンション経営をするにあたって、新築か中古どちらを選択するのかも重要なポイントです。新築の場合は、土地を購入したうえで建築するケースと土地に新築マンションが建築されているのを購入するケースがあります。初期費用がかかりますが、耐用年数が長くローンも組みやすいため、長期的に収入を得ることが可能です。中古の場合は、すでに建築されている中古マンションを購入することになります。新築に比べ初期費用がかからず始めやすい一方で、築年数の問題から利益率が良くない場合が考えられます。

なお、中古のほうが新築よりも利回りが良い傾向にあるため、事前に確認したうえで購入を検討すると良いでしょう。

まとめ

マンション経営は、マンションを賃貸とすることで得られる賃料と、売却によって得られる売却益が収入の柱です。アパート経営との違いに明確な定義があるわけではありませんが、一般的には構造や部屋数によって判断されています。マンション経営をすることで、長期的に安定した収入が得られ、資産価値が下がりにくく、節税対策にもなる点がメリットです。

一方、空室や老朽化、自然災害による資産価値低下のリスクがあるため、何らかの対策をしておかなければなりません。

効果的に運用するためのポイントとしては、需要のある立地を見極め、自分に合った物件タイプを選択し、利回りを確認することが重要です。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける