アパートオーナーになる方法とメリット・リスク解説

アパートオーナーとは？

アパートオーナーの定義と役割

アパートオーナーとは、アパートを1棟丸ごと購入し、所有者として賃貸経営を行う人を指します。アパートオーナーになることで、入居者から家賃収入を得ることができるというメリットがあります。
アパートオーナーは、賃貸経営において入居者の募集、家賃の回収、建物の管理など、さまざまな業務を行います。しかし、本業がある人は忙しく、入居者や物件の管理に十分な時間を取ることが難しい場合があります。
それでも、会社員でありながらアパート1棟を購入して不動産投資を始める人もいます。なぜ彼らが運営できるのかというと、管理会社に委託できるからです。管理会社に委託をすればオーナーに代わり、入居者募集や滞納時の連絡などを行ってくれます。
だからこそ、忙しい会社員でも不動産投資の運営ができるのです。
ではどのようにしてアパートオーナーになれるのでしょうか。

アパートオーナーになるためには

アパートオーナーになるためには、まず投資用のアパートを探し始める必要があります。アパート運営を成功させるためには、アパート探しが非常に重要です。なぜなら、入居者が決まらなければ家賃収入は得られないからです。
アパートを選ぶ際は、立地条件が良く、賃貸需要が高いエリアの物件を選ぶことが重要です。投資用アパートを探すには、不動産会社のウェブサイトや実店舗を利用することができます。価格も重要ですが、最寄り駅からの距離や周辺のコンビニやスーパーなどの生活利便性も重視してアパートを選ぶようにしましょう。
購入したいアパートが決まったら、不動産会社と売買契約を結びます。ここで気になる物件購入資金ですが、アパートを1棟購入する際には、すべて自己資金での購入が難しいことが一般的です。そのため、金融機関からの融資を受けて購入することが一般的です。
審査に通過しアパートの購入ができたら、オーナー自ら入居者の募集や家賃回収を行うこともできます。また、管理会社に運営を委託することも良い選択肢です。
アパート選びや契約には時間や手間がかかりますが、購入後は管理会社に委託することで、忙しい会社員でもオーナー業を始めることが可能です。すべての部屋に入居者がいる場合、戸数分の家賃を回収でき、教育資金やシニアライフのための貯蓄が可能です。

アパートオーナーになるメリット

毎月家賃収入を得られる

アパートオーナーはアパートの所有者であり、入居者がいる限り毎月安定した家賃収入を得ることができます。働かなくても毎月安定した収入が得られることは、アパートオーナーとして最大のメリットといえるでしょう。
アパートオーナー以外にも、ワンルームマンションの一室を所有し、入居者から家賃収入を得ることができますが、ワンルームの場合、入居者がいなければ家賃収入がゼロになり、収入が全くなくなってしまいます。
それに比べアパートオーナーは全戸数を所有しているので、一部屋入居者がいなくても、他の部屋の入居者からは家賃が入ってくるので安心です。
ただし、空室が多くなるとその分家賃収入は少なくなるので注意が必要です。そのためには、賃貸需要の高いエリアのアパートを探す必要があります。

少ない自己資金から始められる

アパートオーナーになるためには、アパート1棟の購入が必要です。1棟にもなると金額は高くなってきますが、すべて自己資金を使って購入する人は少ないです。一般的に金融機関から借入をしてアパートを購入します。
ローンの審査では購入するアパートの価値や収益性、また申込者の属性を確認します。属性とは申込者の収入や勤続年数、自己資金などです。この属性が高いと審査では有利となります。
属性が高く、アパートの価値や収益性が高ければ、フルローンで購入できるケースもあります。そうすると多くの自己資金を用意せずにはじめることが可能です。借入した金額は毎月の家賃収入からあてて返済できるので、家計の負担になることはありません。
ただし、借り入れた金額が大きい分、毎月の支払い金額が大きく、家賃収入が少ない場合は自己資金から支払うこともあり得るので注意が必要です。

生命保険の代わりになる

金融機関から不動産投資ローンを組む際に、団体信用生命保険に加入ができます。団体信用生命保険とは、債務者が万が一亡くなったり、高度障害を負って返済が難しくなった場合、ローンの残金を保険金で相殺できる保険です。
残された家族は残りのローンを支払うことがなく、遺族年金として家賃収入を得られ、生命保険の代わりになります。

相続税対策になる

現金や有価証券を相続すると、時価に対して相続税がかかります。一方、土地や建物の相続税は一定のルールに基づいた相続税評価額を用いるのが特徴です。
アパートなどの収益物件は、相続税評価額が下がる仕組みとなっており、アパートによって時価のおよそ30％〜50％まで減額されますよ。
たとえば1億円の現金を相続する場合は1億円に対して相続税が計算されます。評価額1億円のアパートを相続する場合は、3,000万円〜5,000万円程度の相続税評価額まで下がります。
よって現金を相続するよりかはアパートなどの物件を相続した方が、相続税を抑えることが可能です。

アパートオーナーになる前に知っておくべきリスク

空室リスク

アパートオーナーになると、入居者より毎月安定した家賃収入を得られます。しかし当然入居者がいない場合は家賃収入を得られません。戸数に対して空室が多ければ、その分家賃収入はなくなり、管 理費や光熱費、損害保険料などだけがかかり赤字になることもあります。
回避策として、立地条件のよい物件選びが重要です。最寄り駅までの近さや周辺環境などが整っているか確認し、アパート選びを行いましょう。
また再開発が行われているエリアでは企業や商業施設などが増えると、近くに住む会社員や周辺環境の良さで人口が増える可能性もあります。そうすると賃貸需要が期待でき入居者募集も行いやすいです。

修繕リスク

アパートは築年数が経つと、経年劣化とともに外観や内装など古くなっていきます。不動産投資は長期運営になるので、修繕やリフォームをしてよい状態を保つ必要があります。そこで発生するのが修繕費用です。
ア パートの建築から約10年毎に大規模修繕が行われます。外壁の改修工事や屋根や屋根裏の防水工事などを行い、大きな費用がかかってきます。
また、入居者が退去した場合、原状回復が必要です。原状回復ではクリーニングや消毒、劣化で壊れている設備の修理などを行います。退去者が出るたびに原状回復は必要なのでその分費用がかかります。
修繕費はオーナーにとって大きな出費です。回避策として、大きな修繕費用が突然かかっても対応できるように、毎月修繕費を貯めておくとよいでしょう。オーナーの手元に残る利益は少なくなりますが、突発的にかかる修繕費をいきなり自己資金から出すよりかは、毎月修繕費を積み立てておいたほうが安心です。
アパート運営で修繕費は必ずかかりますが、建物や内装を定期的に修繕しよい状態を保つことで、次の入居者が決まりやすく、長期リターンを受けることが可能です。

家賃下落リスク

新築アパートは、相場よりも少し高い家賃設定がされています。家賃が少し高くても新築に住みたい入居者はいるため、賃貸需要を見込める可能性は高いです。しかし、退去してしまえば中古扱いになり、新築ではなくなってしまいます。
築年数が浅ければ、まだ入居者は決まりやすいですが、築年数が経つにつれて新築の魅力はなくなり、入居者が決まりにくくなる可能性もでてきます。
長期空室が続くようであれば、家賃を値下げして募集をすることもあり、そうすると購入当初に思っていた家賃収入を見込めず、収支バランスが崩れる運営自体難しくなることもあるでしょう。
回避策としては、人気のあるエリアを選ぶことで、多少築年数が経っても入居者は決まりやすいです。また、新築の場合は築10年頃から家賃が下落する可能性もあるので、家賃が下がるのを前提とした収支計画を立てると、家賃下落の対応もしやすいです。

災害リスク

火災や地震によって部屋や建物が消失することもあります。近年日本は異常気象の影響を受け毎年のように自然災害が発生しています。部屋や建物が損傷や消失してしまえば、アパート運営を続けていくことは難しいです。
回避策として、災害はいつ起きるか予測できないので、災害リスクを最小限に抑えるためにも火災保険に加入することです。火災保険は落雷や破裂、爆発による火災、台風などの風災で窓ガラスが割れた場合にも補償してくれます。
しかし地震によって起きた火災は、火災保険で補償ができないので、地震保険に加入するのもオススメします。
火災保険や地震保険に加入する以外の対策として、ハザ ードマップを使うのも有効です。ハザードマップは、災害の被害が発生する可能性の高いエリアを地図上に表したものになります。この地図では、地盤に強いエリアや津波、洪水などのリスクを知ることが可能です。
アパートを購入する前に、ハザードマップでリスクの低いエリアを選ぶのも手段の1つです。すでにアパートを購入しているオーナーは、災害リスクが高いと分かれば、補償内容が充実しているプランを選ぶなど保険の見直しを行うとよいでしょう。
ハザードマップは「自治体名とハザードマップ」で検索すれば、すぐに調べられます。

まとめ：アパートオーナーになるための重要ポイント

アパートオーナーとはアパート1棟を丸ごと購入し、物件の所有者となってアパートの経営をしていく人のことをいいます。アパートオーナーになれば入居者より毎月安定した家賃収入を得ることが可能です。本業の収入だけでは将来が不安な人、老後資金を増やしたい人など様々な人がアパート経営を行っています。
アパートオーナーになって注意する点として、入居者がいないと家賃収入が入らないことです。そうならないためにはアパート選びが大変重要になります。立地条件がよく賃貸需要を見込めるエリアの物件選びを行いましょう。
物件選びには時間を要しますが、決まってしまえば管理会社に委託して、入居者募集や建物管理をオーナーに代わって行ってくれます。本業があって忙しい会社員でもはじめやすいです。
しかしアパートオーナーになる前に、必ずリスクを把握することが大事です。メリットだけではなくリスク回避も行って、アパートオーナーになるとよいでしょう。