アパート経営で得られる年収・手取りを徹底解説！家賃収入だけで暮らせる？

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

アパート経営者の年収の実態

国税庁が発表した申告所得税標本調査の結果によると、2020年度における不動産所得の平均は約540万円とされています。

不動産所得とは、賃料などの不動産から得られる総収入金額から必要経費や税金を引いた額で、手取りの収入を指します。アパート経営から得られる収入も不動産所得に含まれます。

不動産所得者の収入割合を見ると、全体の58.5％が300万円以上の所得を申告しています。最も多いのは300万円超500万円以下で24.1％、次いで500万円超1000万円以下が23.0％です。1000万円を超えアパート経営において、主な収入源は家賃収入です。所得を申告している割合は、全体の11.4％で約1割にとどまります。

国税庁が発表したデータにおける不動産所得は、アパートに限らずマンションやオフィスビルの賃料など、すべての不動産から得られる収入を含みます。

そのため、アパート経営者の年収を特定することはできません。さらに、経営するアパートの戸数や件数も申告者によって異なるため、一件あたりの収入も明確ではありません。

＊参考　申告所得税標本調査結果

アパート経営における収入源と内訳

家賃収入の重要性とその影響

アパート経営による収入でメインとなるのは家賃収入です。自らが経営するアパートに入居する住人から月々の家賃を受け取ることで、安定した収入が期待できます。家賃の金額によって、家賃収入の額は大きく変動します。

どのアパートでも、常に満室を維持することは非常に難しいです。入居者が退去すると、その部屋は空室となり、家賃収入は発生しなくなります。入居者がいなくても維持費が発生するため、空室のままにしておくと逆にマイナスとなってしまいます。

最大限の家賃収入を得るためには、できるだけ早く空室を埋めて、満室の状態を維持することが理想です。しかし、ほとんどのアパートでは築年数が経過するにつれて空室率が上昇します。また、空室を埋めるために家賃を下げざるを得なくなる場合もあります。

管理費・共益費の収入としての役割

アパートの設備や共用スペースの維持管理のために毎月支払われる管理費や共益費も、重要な収入源の一つです。相場は家賃の5％から10％程度とされています。

アパートによっては家賃に含まれている場合もあり、家賃とは別に徴収されることもあります。

管理費はアパートの管理に必要な費用で、共用部分の清掃や管理人を雇う場合の人件費や委託費などを含みます。

一方、共益費は共用スペースの電気や水道といった設備、廊下や外壁の修繕に必要な費用を指します。どちらも似た性質の費用であるため、一つの項目にまとめられていることが多いです。

その他の収入（礼金、敷金、自動販売機など）

アパート経営でメインとなる収入は家賃と管理費・共益費です。それ以外にも細々とした収入があります。アパートの造りや入居条件によってもその有無が異なるため、アパート経営を考えるときには家賃以外の収入に関しても考慮が必要です。

たとえば礼金は、入居者が賃貸契約を交わす際に部屋のオーナーに支払う謝礼金です。一般的には家賃の1か月分や2か月分という形で設定されることが多くあります。

礼金がかからない部屋の方が入居者は集まりやすいため、近年では空室対策に礼金を請求しないケースも増えています。

礼金と似たものとして挙げられるのが、敷金です。敷金は礼金と同じく入居者が契約時にオーナーに支払います。敷金は謝礼金ではなく預り金ですので、退去時に滞納家賃や入居者に責がある修繕費などを差し引いて返還する必要があるため注意してください。

アパートに付帯する設備による収入も重要な収入源になります。たとえば駐車場の賃料や、自動販売機を設置する場合の売上金です。

設備を増やすことで収入を増やすことが可能になります。同時に維持管理費も増えるため、バランスを考慮しなければなりません。

アパート経営の支出内訳と管理

維持管理費（管理委託料）の実情

入居者が暮らしやすいようにアパートを管理するために必要な費用が維持管理費です。入居者から徴収する管理費は収入であると同時に、維持管理費として必要となる支出です。

建物を管理する方法はいくつかあります。現代では多くの場合、管理会社に業務委託料を払って管理を委託するケースが主です。

近年では少なく見られるもので、昔ながらの方法としてはオーナーが自分で管理人や大家として管理するアパートも現存しています。

管理を業務委託すればオーナーの手間がほとんどかからずに建物を管理できます。そのため兼業でアパートを経営しているオーナーにとっては、楽に安定した収入を得る方法として有効です。

修繕費の予測と計画

アパートの部屋は不定期で修繕や設備交換が必要になります。主だったタイミングとしては入居者が退去するときです。

新しい入居者に部屋を貸し出す前に、前の入居者が生活していたことで傷ついたり汚れたりした壁紙やフローリングを交換する、原状回復をしなければなりません。

新しい入居者に部屋を貸し出す前に、前の入居者が生活していたことで傷ついたり汚れたりした壁紙やフローリングを交換する、原状回復をしなければなりません。

原則としては、経年劣化や通常の損耗であれば修繕費用はオーナーが負担するものと考えられています。そのため、修繕費用が必要とならないケースはほとんどありません。

また定期的にアパート全体に大規模な修繕費用が必要になります。おおよそ10年から15年に1度は屋根や外壁の大規模修繕が必要であり、非常に大きな支出となってしまいます。そのため、早期から家賃の一部を大規模修繕費として積み立てておくことが必要です。

仲介手数料の取り扱いと費用

一般的には、入居者の募集は不動産会社を通しておこなわれます。不動産会社を通して入居者が契約に至った場合に、不動産会社に支払う費用が仲介手数料です。

仲介手数料を入居者がすべて負担する場合もあり、オーナーが負担する場合にはオーナーの支出となります。

仲介手数料は宅地建物取引業法により上限が定められています。不動産会社が仲介する一方から受け取れる仲介手数料の上限は家賃の1か月分＋消費税です。

入居者が決まりやすいようにオーナー側ですべて負担することも可能です。支出額が大きくなるため、仲介を依頼する際にはしっかりと考える必要があります。

アパート経営における税金の影響

アパート経営で注意しなければならない支出は税金です。アパートを経営し続けることで継続的に必要になる税金もあれば、アパート経営をはじめる際に1度だけの納付になる税金もあります。アパート経営で発生する税金の多くは自己申告が必要です。

アパートの賃貸契約で発生する家賃収入も所得であるため、所得税の納付が必要です。兼業でアパートを経営している場合には、合算した収入に対して所得税が課せられます。

所得税は所得額に応じて納税額が増える累進課税制度のため、支出と収入の損益計算が重要になります。

アパートを経営することは不動産を所有することです。そのため毎年固定資産税が課税されることになります。固定資産税は不動産を取得した翌年から納税義務が発生するため、経営を開始した翌年から支出が増えることを忘れないようにしてください。

固定資産税は所有する不動産の固定資産税評価額に税率をかけて算出されます。固定資産税は建物の経年劣化により減失していくこともあります。不動産を所有する限りは継続して納税が義務付けられている税金です。

賃貸として家賃が発生しなくなっても、アパートを所有しているだけで課税される点には注意してください。

また、不動産を取得する際に1度だけ納付が必要な税金もあります。不動産を取得することで発生する不動産取得税は、取得日から期限以内に申告が必要な税金です。

地方税で申告期限が地方自治体で異なることがあるため、申告漏れにならないように注意しましょう。

アパート経営を生活の基盤にするための年収目安

アパート経営者には大きく分けて専業大家と兼業大家がいます。他の仕事や事業のかたわらでアパートを経営する兼業大家であれば、主だった収入が別にあるため、家賃収入がいくらであれ、それほど生活に困ることはありません。

対して家賃収入だけで生計を立てる専業大家になると、アパート経営で得られる年収が重要になります。

専業大家が生計を立てるためには、手取りの収入で500万円ほど必要だと言われます。アパート経営に必要な経費などの支出も考慮すれば、年間600万円前後の家賃収入が必要です。

しかし実際の生活水準は個人により異なるため、それよりも少ない手取りであっても、生計を立てることは可能です。

アパート経営における収入と支出のまとめ

アパートに限定した経営者の平均年収は約540万円ほどといわれています。不動産による収入額は、半数以上が300万円を超える年収が得られており、1割以上は年収1000万円を超える高所得者です。

アパートであっても件数や戸数、物件の条件によって十分高収入を期待できます。アパート経営の主な収入は入居者から徴収する家賃です。

特別に条件設定した場合を除いて、毎月決まった日に徴収するため、安定した不労所得を得ることが可能です。駐車場や自販機といった付帯設備によって収入を伸ばすこともできます。

維持管理するための管理費用が継続した支出になります。そのため家賃と共に徴収する管理費や共益費の設定が重要です。

また不定期で部屋の原状回復費用や、大規模な修繕費用が必要になるため、それを見越した家賃設定にして積み立てておくことが得策です。

別途に給与所得や事業所得を得ている兼業大家であれば、生計を立てるのは、それほど困難ではありません。しかし専業大家であれば生活のために年間600万前後の家賃収入が必要だといわれています。

専業大家としてアパート経営を考えるなら、物件による支出と収入のバランスと、自身の理想とする生活レベルを考慮した計画立てが重要です。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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