最終更新⽇時
2025/11/20アパート経営で地獄を見ないための失敗パターンと対策
- マンション投資
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
アパート経営が「地獄」と言われる理由と対策
アパート経営は高い収益性が魅力ですが、始める前に検討すべき要素が多くあります。初期投資が高くても、その後に高い収益性で安定的な収入を得られる点は魅力的ですが、リスクも伴います。しかし、アパート経営は地獄ともいわれています。
たとえば、Google検索で「アパート 経営」を調べると、予測変換に「地獄」という言葉が現れることがあります。アパート経営が「地獄」とされる理由の一つは、融資額の高さにあります。
アパート経営を始める際は、一般的に金融機関から資金を借り入れします。しかし、この借入額が高いために、毎月の返済に苦労をしている方が多いのです。
また、過剰な借入金があると、毎月の返済に加え、空室や退去などのトラブル対応も難しくなります。アパート経営には固定資産税や建物の管理費、保険料などの費用が発生しますが、これらは収入に比べて比較的小さいです。本来はそれほど大きな負担ではありませんが、トラブルや多額の借入金があると、負担が大きくなります。
救済措置として、減価償却費で計算して費用を計上すれば、節税対策が可能です。しかし、安易な考えで多額の借入金を作っては後々の返済が難しくなります。そのため、アパート経営が「地獄」にならないようにするためには、将来の返済計画や万が一の事態を考慮した借入額が重要です。
さらに、避けるべき物件や空室の多い物件もあるため、物件選びも重要なポイントです。思いつきで始めるのではなく、返済スケジュールを明確にし、家賃の下落や空室の予測を踏まえてシミュレーションを行ってから始めることをおすすめします。
この記事ではアパート経営が地獄といわれる事例や、高収益を獲得できるのは事実なのか、黒字化になるまでの年数について解説します。これからアパート経営を始める人にとっては参考になりますので、ぜひ最後まで読んでみてください。
アパート経営におけるリスクと失敗事例
先程はアパート経営で融資額の高さについて紹介しましたが、実はアパート経営のリスクは他にもあります。
挙げられるリスクとしては次の7つです。
- サブリース
- 自己資金無しでのアパート経営
- 安易な追加投資
- 需要を間違えて空室ばかり
- 利回りに飛びついて失敗
- 入居者の夜逃げ
- 建物自体の価値
それぞれのリスクについて見ていきましょう。
サブリース契約の落とし穴
サブリースとはアパートのオーナーが不動産会社へそのまま物件を貸し、入居希望者に又貸しを行う管理形態を意味します。
本来、オーナーが自主管理をしている場合は入居者の募集や管理に関することは、すべて自分で行う必要があります。しかし、サブリース契約であれば、管理は管理会社がすべて行ってくれるようになるのです。さらに、物件をまるごと貸してしまえば空室数に限らず、一定の収入を得られます。
しかし、もしも空室が長く続いたり建物の損傷がひどかったりすれば、家賃の見直しが行われます。さらに収入はすべてオーナーに入るわけではないため、高い収益性は実現できません。
サブリース契約で失敗を避けるためには、保証賃料の高さやその他の費用も確認することが重要です。アパートの初期費用で融資を受ける際と同様に、万が一の事態を考慮してシミュレーションを行いましょう。
自己資金なしでの経営の危険性
アパート経営をする上で必要な資金を、融資を得ずに自己資金だけで賄うことは難しいものです。実際に、多くのオーナーは金融機関から何らかの融資を得ています。
不動産会社と提携している不動産投資ローンでは、頭金なしでフルローン契約ができる可能性もあります。アパート経営は資金がないと厳しいと感じるかも知れませんが、実際は資金がなくとも可能なのです。
とはいえ、自己資金が全くない場合、借入金の返済負担が大きくなります。さらに返済だけではなくリフォーム代や修繕費といった費用も発生します。
そのため、ギリギリの資金繰りはリスクが高く、避けるべきです。頭金なしでの契約が可能だとしても、できるだけ自己資金を確保してから行うようにしましょう。
安易な追加投資のリスク
アパートの築年数が経過し、空室が目立つようになり、外装に欠陥がある場合、修繕費や家賃収入よりも返済金額が高くなりがちです。
この場合、解決策として物件を追加購入して利益を拡大しようというものがあります。しかし、すでに所有している物件が赤字の場合の追加投資は非常にリスクが高いです。黒字にするにあたって、1棟や2棟では難しいともいわれています。
追加投資のための借入れが必要となり、月々の返済額が増加するため、高リスクです。
空室が続く原因と対策
アパートはマンションよりも制限が少なく、需要の少ない土地でも建設可能です。周辺環境が悪かったり、駅から遠かったりする場所であれば人は集まりにくいでしょう。アパートはマンションよりも制限が少ないため、需要の少ない土地でも建てることが可能です。 しかし、先述したとおり空室が目立てば収入を得ることは難しくなります。どのような物
しかし、先述したとおり空室が目立てば収入を得ることは難しくなります。どのような物件が需要があり、どのような物件に人が集まるかの予測は難しいです。根拠に基づいても、その状況が長期間続くわけではありません。
その地域の住んでいる人やターゲット層を見極めて、需要の高い物件を借りることが重要です。その際は、不動産会社へのヒアリングやポータルサイトの利用をするのも効果的です。
高利回り物件の誤解とリスク
アパート経営では利回りが重要ですが、高利回りの物件が必ずしも優れているわけではありません。高利回りでなくても、新築物件は入居者を集めやすい傾向があります。
ただし、新築物件も条件が変わると空室が増え、長期間安定して入居者を確保できるとは限りません。利回り率だけでなく、入居者の集まりやすさも考慮して物件を選ぶようにしましょう。
さらに、利回りを算出する際は、ほとんどの場合が満室の状態で計算されています。空室も考慮に入れたシミュレーションを行いましょう。
入居者の夜逃げ
入居者が家賃の滞納により夜逃げするケースもあります。また、アパート経営をするうえでトラブルはつきものです。
ただし、夜逃げの可能性があるからといって、無断で室内を確認することは不法侵入に該当する可能性があります。夜逃げが発生した場合は、保証人や入居者の家族に連絡し、警察に同行してもらいましょう。夜逃げによる退去費用や対応にかかる時間・費用を考慮すると、大きな損失になることがあります。
建物の劣化とリフォームの注意点
最後に、建物自体の価値についてです。マンションでは、戸建てのように美しい外観や充実した設備を求める人が多く、経年劣化が進んでいる場合はリフォームを検討するオーナーも多いです。ただし、家賃や物件の条件によっては、リノベーションのリスクが高くなることもあります。
さらに、リフォームの内容によっては必ずしも期待通りの結果が得られるとは限りません。リフォームを行う際は、多くの人に受け入れられるデザインにすることが重要です。特定の人だけに好まれるデザインだと、空室が目立つ可能性があります。
アパート経営の成功と失敗を分ける要因
ではそもそもアパート経営に成功する人と失敗する人の違いとは何があるのでしょうか。それは、次の3つに差があります。
- 資金の返済計画やシュミレーション
- リスク対策
- 物件の選び方
成功するための資金計画とシミュレーション
アパート経営で重要なのは、継続的な資金の確保です。たとえ購入時に優れた物件を手に入れたとしても、築年数が増すにつれてリフォームや修繕が必要になります。
これらの出費も考慮し、長期的な返済計画を立てる必要があります。短期的な計画だけでは、予期しない出費が発生し赤字となる可能性が高く、返済が難しくなる恐れがあります。
このリスクを避けるためにも、アパート経営ではしっかりとした返済計画を立てましょう。
リスク対策と失敗回避の戦略
前述のように、アパート経営にはさまざまなリスクが存在します。具体的には、融資額の返済負担、空室が増えた際の対応、物件の不具合による修繕などが挙げられます。
これらのリスクに対応するためには、事前の準備が重要です。問題が発生してから対応するのでは、経営が困難になることがあります。事前にリスクを把握し、そのリスクを低減するための対策を講じましょう。
実際にアパート経営に失敗する人の多くは、困ってから行動する方が多く見られます。
物件選びのポイントと注意点
不動産物件を購入する際には、物件の選び方が非常に重要です。物件の需要の高さやその地域のターゲット層に合った物件を重視しましょう。
成功する人は立地や物件データをしっかり把握していますが、失敗する人は調査不足が原因となることが多いです。物件を選ぶ際は、自分の目で直接土地や物件を確認するようにしましょう。
物件を売る人の言葉だけを信じて物件を購入すると、失敗する可能性があります。自分で十分にデータを調べるようにしましょう。
まとめ：アパート経営で成功するために必要なこと
この記事ではアパート経営の難しさについて解説しました。アパート経営のメリットとして高い収益性が挙げられますが、状況によっては赤字を招くこともあります。特にアパート経営は、融資額の大きさやリスクの高さから、軽々しく始めるべきではありません。
アパート経営を始める際には、しっかりとしたシミュレーション計画を立て、万が一の事態に備えておきましょう。成功させるためには、自分で積極的に情報収集し、リスク対策も併せて行うことが重要です。
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宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
