アパート経営の利回りについて徹底解説！

アパート経営の利回りを理解する上で、必要な情報まとめ

アパート経営を通じて投資対効果を得るためには、利回りをチェックすることが重要です。本記事ではアパート経営の利回りについて解説します。アパート経営の利回りの種類、計算方法、構成要素、及び利回りの変動について解説します。行っています。さらに、人口減少が進む日本において、空室率についてもまとめています。
この記事を読むことで、アパート経営の利回りに関する基礎知識やポイント、そしてアパート経営の成功に向けたヒントを得ることができます。
　それでは、ぜひ最後までお読みください。

• 最も重要で具体的な数字は実質利回りです。
• より正確な収益率を出すためには、空室率の計算を基本賃料ベースで行うことが重要です。
• 利回りも重要ですが、結局は入居者がどれだけ長く住んでくれるかが大切です。
• ワンルームはファミリータイプに比べて賃貸需要が高いという特徴があります。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

アパート経営における利回りとは？

　アパート経営の利回りは、「自身の投資額に対する利益・リターンを％で数値化したもの」と定義されます。

アパート経営の利回りには、想定利回り、表面利回り、実質利回りの3種類があります。

想定利回り

想定利回りは空室が0のケースを想定し、経費は計算に含まれません。以下がその計算式です。

「年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100（％）」

この想定利回りは、物件購入時の簡単な比較に多く用いられます。

表面利回り

表面利回りも想定利回りと同様に、経費は計算に含まず、年間家賃収入で計算します。以下がその計算式です。

「年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100（％）」

表面利回りはあくまでアパート経営の目安の数字です。不動産広告ではこの表面利回りを基に高収益を謳っているものが多いため、実質利回りを確認せずに飛びつくのは危険です。

実質利回り

最も重要で具体的な数字は実質利回りです。これは年間経費と物件取得時の諸経費を計算に含めるため、アパート経営の利回りの具体的な数字が得られます。

計算式は以下の通りです。

「（年間家賃収入 – 年間経費）÷（物件価格 + 物件取得時の諸経費）× 100」

年間家賃収入を計算する際には、「空室率」を考慮する必要があります。

　年間家賃収入は、「空室率」を想定しておく必要があります。空室率の計算方法は主に2つあり、戸数ベースと賃料ベースがあります。戸数ベースの場合、合計10部屋のうち1部屋が空室なら、空室率は10％です。賃料ベースの場合、全室賃料が80万で空室1部屋の家賃が9.6万円の場合、空室率12％となる。より正確な収益率をだすため、基本賃料ベースで計算することをおすすめします。

　アパート経営の利回りに関して、2つ押さえておくべきポイントがあります。

　1つ目は、高利回りだからといって、儲かるとは限りません。コインパーキング経営の利回り相場はおよそ15%~30%と言われていますが、アパート経営の5％の方が収入が高いことがあります。つまり、投資額が大きければ、利回りが低くても、入ってくる収入は高く可能性があるということです。

　2つ目は、利回りは変化すること。実質利回りを計算した際の「年間家賃収入」と「年間経費」は、基本的に交渉や情勢によって上下します。また、ローンを変動金利で借りている場合であれば、金利も変動します。それにより、利回りのパーセンテージも変化します。

　利回りの数字の特徴としては、中古の売りアパートは、築年数古いほど、表面利回りがいいという結果が出ています。しかし、気をつけなくてはならないのは、利回りは築年数が増えるにつれ、修繕費や家賃下落などで下落していくことも頭の中に入れておく必要があります。

アパート経営の収入と支出

　次に、アパート経営の利回りの計算に使われている項目の内訳について解説します。

年間家賃収入

「年間家賃収入」は、毎月の家賃（物件による）と共益費（家賃の5~10%程度）と、不定期の礼金（家賃の1~2ヶ月分）と更新料（家賃の1~2ヶ月分）になります。

ローン返済

• ローン手数料（新築：3～7%が目安）
• 固定資産税・都市計画税（固定資産税評価額 × 1.7%）
• メンテナンス費用・修繕費用（家賃収入の7%程度）
• 火災保険料（15~40万円が目安）
• 管理費・清掃費（家賃収入の5%程度）

以下、目安大幅に異なる経費

• 備品・設備代
• 通信費
• 交際費
• 光熱費
• 税理士への報酬

物件価格＆物件取得時の諸経費

「物件価格」と「物件取得時の諸経費」は、アパート経営の開始方法によって異なります。主に、３つあり、「土地はあり、これからアパートを立てる場合」、「土地から購入する場合」、「アパートを購入する場合」があります。それぞれにかかる、諸経費を以下にまとめました。

土地はあり、これからアパートを立てる場合

アパート建築費、外構・駐車場整備費、室内整備機器設置費　など

土地から購入する場合

土地購入費、固定資産税、都市計画税、登録免許税、アパート建築費、外構・駐車場整備費、室内整備機器設置費　など

アパートを購入する場合

土地・アパート購入費、固定資産税、都市計画税、登録免許税　など

　アパート経営の収入を少しでも増やし、支出を少しでも下げるためには、以下の工夫が良いとされています。

収入を増やしたい

利回りを上げたい場合、ワンルームタイプにすることが無難です。ワンルームは、ファミリータイプに比べ、賃貸需要も高いことが特徴としてあります。また、家賃総額が低いことから、賃料の単価を場合によっては、引き上げることが可能です。しかし、建設費はワンルームにすることで、戸数が多くなり、住宅設備も増えるため、少し高くなります。

支出を下げたい

「土地はあり、これからアパートを立てる場合」と「土地から購入する場合」の方は、必ず建築会社の相見積もりをとってください。相見積もりを取ることで、価格交渉が可能になります。また、プロの方々から、減額提案を受けることも大切です。その中から、一番あなたに寄り添い、共によいアパートを創り上げようとしてくれるパートナーを選びましょう。身内に全てをお願いしてしまうと、後々トラブルの元となってしまう場合があります。多額の建築費を、少しでも押さえられるよう、複数の業者に問い合わせましょう。

　「アパートを購入する場合」の方も、はじめのリフォーム代などは、相見積もりを取ることをおすすめします。適切なパートナーと共にアパート経営を成功させましょう。

一棟アパートの利回り比較：都道府県別データ

　アパート経営の利回りの比較として、以下のデータを引用しました。

北海道	10.70%	大阪府	8.00%
青森県	13.20%	兵庫県	8.20%
岩手県	8.30%	京都府	7.40%
宮城県	8.20%	滋賀県	9.30%
秋田県	–	奈良県	9.10%
山形県	13.70%	和歌山県	11.00%
福島県	9.70%	鳥取県	–
東京都	6.20%	島根県	–
神奈川県	7.30%	岡山県	10.50%
埼玉県	8.10%	広島県	8.30%
千葉県	8.40%	山口県	10.10%
茨城県	11.50%	徳島県	7.00%
栃木県	11.20%	香川県	12.40%
群馬県	8.60%	愛媛県	10.00%
新潟県	12.60%	高知県	–
富山県	10.60%	福岡県	8.30%
石川県	10.30%	佐賀県	7.90%
福井県	14.10%	長崎県	10.60%
山梨県	–	熊本県	8.60%
長野県	8.70%	大分県	10.10%
愛知県	7.60%	宮崎県	12.40%
岐阜県	10.30%	鹿児島県	10.80%
静岡県	10.40%	沖縄県	–
三重県	10.30%

　データを見ると、都会は、比較的地方に比べ、想定利回りが低くなっています。これは、都心部の物件価格が高いことが理由とされています。

アパート経営の未来を見据えた戦略

　総務省のデータによると、全国の空き家率は13.6%とのことです。このデータは、年々上がっています。人口減少時代のことを考えると、賃料をあげて、一部屋の空室リスクを上げるよりも、部屋の数を増やし、賃料を抑える方が、リスクが低いとされています。

　アパート経営を始める上で、高利回りの物件を選ぶことも重要ですが、最終的には物件を購入した後に、入居者への心遣いや、あなたの思い描いている理想のアパートを作り、以下に入居者にとって住みやすいアパートを再現できるかが重要です。自分の想いが入ることにより、アパート経営を楽しく、また入居者の方にもより長く入居してもらえることに繋がるでしょう。

まとめ：アパート経営で成功するための要点

　今回は、アパート経営の利回りをテーマとしてご説明しました。必ずしも、利回りが高いことが儲かるということに直結するとのは限らないことを理解していただけたのではないでしょうか。また、アパート経営を始める際に、利回りを高める工夫もぜひ参考にしていただけますと幸いです。いかにして、収入を増やし、支出を押さえるかがアパート経営においても最も重要なことが分かったのではないかと思います。

　今後、必ず来る人口減少でのアパート経営は、空室の心配はどうしても不安要素の一つとして挙げられますが、適切な物件・立地・設備選びをすれば、高い利回りをキープし、入居者が長く安心して住めるアパート経営が可能です。
　多くの専門家の方々に相談し、自分に合った信用できるパートナーを見つけ、自身が思い描く、アパート経営を実現させましょう。
　それでは、最後までお読みいただきありがとうございました。

参考文献

不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 収益物件 市場動向四半期レポート

2022年4月～6月期
https://www.kenbiya.com/img/press/pre2022-07-12.pdf

LIFULL HOME’S　賃貸経営　全国の想定利回り
https://toushi.homes.co.jp/owner/

平成 30 年住宅・土地統計調査　住宅及び世帯に関する基本集計　総務省
https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/kihon_gaiyou.pdf

イエウール　アパート経営の利回りを計算する方法は？ 最低ラインと目安も解説
https://ieul.jp/column/articles/1885/

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける