アパート経営は失敗のリスクが多い

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

アパート経営とは

アパートの経営業は不動産投資に分類される投資の種類の一つで、主な収入源は家賃収入によるものです。得られる収入で、ローンの返済金や修繕のための費用、その他にも管理費や保険料に加えて、固定資産税などの税金も支払う必要があります。また、不動産所得については所得税と住民税の2つの税金が課されることになります。収入は家賃以外にも更新料や礼金のほか、賃貸を売却した際の売却益も収入となります。

基本的にアパートは2階から3階建ての木造及び鉄骨造の建物で、マンションの建設コストと比較するとかなりの低予算で経営を始めることができるのが強みと考えられます。始める上でのコストの低さや、ローンによるレバレッジ効果を期待することもできることから、不動産関連の投資事業初心者の人でも、安心できてかつ簡単に始めることが可能な投資方法となっています。相続等の理由から、土地を予め取得している人であれば、初期費用としてかかるのがアパートの建築費だけで済みますので、より利益を得ることが見込めます。

アパート経営のメリット

アパート経営のメリットとしては以下のように、

• (1)資産になる
• (2)インフレーション対策
• (3)税の節約効果
• (4)収入の安定化

4点のメリットがありますので、それぞれ解説します。

(1)資産になる

1つ目のメリットは資産になるという点です。賃貸不動産を取得した際に「団体信用生命保険」という保険に加入していた場合、自身が亡くなった時に残っているローンを一括で返済することが可能で、残された家族に資産としてアパートを遺すことができます。

残されたアパート自体は、年月が経つごとに徐々に劣化していきますが、土地に関しては時間が要因となって価値が下がるということは起きません。そのため、保有だけしておき、お金が必要になったタイミングで土地自体を売却することで、まとまったお金を入手することが可能になるので、家族だけでなく自身で利用するにも大きなメリットとなります。

(2)インフレーション対策

2つ目のメリットはインフレーション対策ができるという点です。不動産というものはは、リアルタイムでさまざまな条件のもとで、金額が査定されて価格が決まる資産となっており、銀行にお金を預けていたとして、何かしらの理由で急激なインフレが発生した際に、現金の価値と言うのは大幅に下がってしまいます。しかし不動産であれば、急激なインフレが突然発生した場合でも価値を維持しやすいというメリットがあるので、インフレーション対策としては非常に有効というメリットがあります。

(3)税の節約効果

3つ目のメリットは節税効果が期待できる点です。何かしらの不動産物件を所有している場合に支払う必要がある固定資産税は、賃貸経営を行う場合だと経費という扱いで計算することが可能なうえに、相続税などの税額も安くできるというメリットを持っています。

(4)収入の安定化

4つ目のメリットは収入が安定する点です。おそらく一番大きなメリットと考えられます。アパート経営の場合、常に入居者がいるだけでも安定した収入を得ることが可能です。居住する上での対価となる家賃を支払ってもらうことで収入を得ることから、定年後の年金の代わりとして、アパートの経営を始めようと考えている人も多く存在しています。しかし、初心者がよくやってしまうミスで、満室の状況のみを想定して収入を計算してしまうということが多いのですが、部屋の空室期間が長くなればなるほど、経費のみがずっとかかってしまい、逆に収入がマイナスに傾いてしまうという最悪の状況が発生するリスクがある点には注意しましょう。

メリットがある分リスクも多い

アパート経営につきまとうデメリットは以下のように存在しており、

• (1)入居者同士のトラブル
• (2)アパートの老朽化
• (3)入居者による家賃滞納
• (4)空室によるリスク

今回は4つのリスクを紹介します。

(1)入居者同士のトラブル

1つ目のリスクは入居者同士のトラブルです。具体的な例としては、騒音や駐車場の無断使用などのような入居者によるトラブルです。隣の部屋から壁を貫通して騒音が聞こえるというパターンや、関係ないはずの車が契約している駐車スペースに停まっているなどのようなクレームが発生する可能性があります。このようなクレームの対応は慎重かつ早急に解決する必要があり、クレームの対応をおろそかにすることで、アパートから退居してしまう人も発生する可能性が高くなります。

(2)アパートの老朽化

２つ目はアパートの老朽化によるリスクです。アパートの老朽化によるクレームの対応や修繕に関するリスクで、アパートに限らずどんな建物でも時間が経つことで徐々に老朽化してしまいます。フローリングの張替えや壁紙の張替えから始まり、さらに年数が進むことで、水回りの設備の取り換えや壁の塗装を塗り替えるなど、修繕費用は年月が経てば経つほど多くなってしまいます。

老朽化のさらなるリスクとして、もし周辺に新しいアパートが完成してしまった場合、新規の入居者を獲得するのが難しくなってしまう点も無視できません。入居者を増やすために新しくリフォームなどをしたとしても本当に入居者が集まるとは限りませんし、最悪の場合収入の悪化にもつながってしまいます。

(3)入居者による家賃滞納

３つ目のリスクは入居者の家賃滞納のリスクです。空室によるリスクと同様に注意が必要になってくるのが家賃滞納トラブルによるリスクです。

家賃を滞納されてしまった場合、実質的に空室が増えてしまうのと同様の被害がある上に、新しい入居者がいたとしても入居させれないという事態が発生する可能性もあります。そのため、家賃滞納に関しては未然に防ぐためにも対策をしっかり考える必要があります。

(4)空室によるリスク

４つ目は最大のリスクとなる空室リスクです。アパート経営をしていく上で最も危険なのは、入居者が増えず、空室の部屋が多い場合です。アパートの経営というのは、入居者からの家賃を支払ってもらうことで生じる家賃収入によって成り立つものです。空室が増えるもしくは埋まらないという状況の場合、家賃収入は減っていく状況の中で、アパートの維持費や修繕による多額の経費を支払っていく必要がでてきます。こうなってしまうと、収入は良くなるどころか悪化する可能性が高くなってしまうので、空室を避けるための工夫などは、アパート経営をする上で非常に大事となってきます。

アパート経営はどんな人に向いているのか

結論：経営者としての自覚をしっかり持った上で、あらゆる事態を想定して冷静に動くことができる人が向いています。

アパート経営を行う人の中には、アパートの管理を管理会社や不動産会社などに完全に委託する形でアパート経営を行う人も存在します。しかし、アパートの経営をする上で、アパートの大家として慎重な判断を求められる場面や、クレーム対応などで誠意ある対応を求められる場面なども多いので、アパートの経営者として自覚を持ったうえであらゆるリスクを想定して対処できる冷静さを持っている人が、アパート経営者に向いている人と考えられます。

アパート経営のリスク対策

アパート経営のリスクを回避する対策はさまざまで、

• (1)計画的な修繕などで老朽化を対策
• (2)クレーム対策には優秀な不動産管理会社を
• (3)空室は対策できる
• (4)無理のない経営プランを立てる

今回は以上の４つの対策を紹介します。

(1)計画的な修繕などで老朽化を対策

修繕等のプランを計画を立てて行うことで、ある程度の老朽化は対策可能です。しかし、すべての修繕が必要な箇所に考えなしで修理を一気に施したところで、多額の経費が一瞬でかかってしまうので、今必要な修繕などをよく考えて修繕を行いましょう。さらに、少しでも修繕費を抑えられるように、さまざまな業者に一度見積もりをしてもらい、費用が安く済んでかつ安心して依頼できる業者に修繕を依頼するようにしましょう。

(2)クレーム対策には優秀な不動産管理会社を

入居者からのクレーム対応には迅速な対応が求められます。もしアパート経営以外に事業を行っていないのであれば、自身で解決するのも大切ですが、管理会社や不動産会社にアパートの管理を任せていた場合は、会社の担当者が対応してくれることになります。もし管理会社や不動産会社が優秀だった場合、早急な対応をしてくれるだけでなく、クレーム自体を大きな出来事になる前に解決してくれるので、退居する人を減らすことにも繋がります。もしアパート管理を管理会社などに任せようと考えている人は、早急な対応をしてくれてかつ信頼できる管理会社を探すようにしましょう。

(3)空室は対策できる

前述したように、アパート経営で最も避けたいのが空室が増えてしまうことです。しかし、空室はアパート経営者の手腕で対策が可能です。例としては、定期的な修繕計画を組むことで、老朽化による退居者を抑えたり、年数が進んだことで周囲の新築アパートに後れを取ってしまうと判断した場合は家賃を調整するなど、さまざまな対策が存在しますので、空室を極力抑えるためにできる限りの手を尽くしましょう。

(4)慎重に経営プランを立てる

アパートの経営を始める際は、最初にかなりのお金を用意する必要がありますので、よほどお金に余裕が無い限りは基本ローンを組んでの購入をすることがほとんどです。

アパート経営を始める前に必ず空室が何室で赤字になってしまうのかについてのシミュレーションを行っておいたり、借入期間をできる限り長く設定してもらえるように調整してもらったり、経費を安く抑えるように計画しておいたりと、慎重かつ無駄のない経営プランを立てることにより、予期せぬ事態が発生したり、トラブルがあった際にも冷静に対応できるようになりますので、慎重に経営プランは立てるようにしましょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける