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2026/04/21不動産投資の成功法則！アパート投資で安定収益を得る方法
- マンション投資
不動産投資に興味をお持ちの方は、アパート投資を検討されているのではないでしょうか。実際、アパート投資は安定した収益を狙える投資として高いニーズを誇ります。 今回は、アパート投資の基本と利回りについて解説します。
どんな投資目的を持つ人がアパート投資に向いているのか、投資するときに気を付けるべきことなども紹介していくので、ぜひこの記事を参考のひとつとしてください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
アパート投資の基礎知識
アパート投資とは？不動産投資の一形態としての特徴
まず、アパート投資は不動産投資に分類されます。不動産投資は、2つの収益を目的として物件を購入します。売却益と家賃収入です。購入した時より相場が高くなるタイミングで売却すれば売却益を得られ、家賃収入は物件を貸し出すことで得られます。アパート投資は、アパート1棟を購入し、貸し出して家賃収入を得る投資です。同じような投資方法としてマンション投資などもあります。
また、毎月の収入としては、初期はマイナスになることもあります。購入にかかる諸々の経費や、不動産投資ローンの返済などを差し引いた分が収益となるからです。アパート投資はマンション投資に比べ初期費用が低く、始めやすいですが、初期段階で手元資金が不足する場合があります。そんなときは、不動産投資ローンを組むことで投資ができます。ローンを利用することで、初期は赤字収益となる可能性があるものの、少ない資金で資産を増やせるというわけです。そして、このアパート投資の家賃収入は、ローンの支払いさえ終われば大規模修繕などがあった月を除いて、ほとんどの時期で黒字収益となります。これが将来年金代わりとなり、生活を支えてくれます。老後2000万円問題などもあり、アパート投資が注目される理由です。
アパート投資の始め方：基礎から学べるステップ
ここでは、アパート投資のやり方を紹介します。まずは「投資目的の明確化」です。どのような目的かを明確にすることで、新築か中古か、エリアの設定などを決める手がかりになります。
例えば、老後の資金に困りたくないという方であれば、アパートの中でも安定して家賃収入が得られる物件にするべきです。これは比較的利回りが低く、入居率の高い物件です。利回りというのは、主に物件購入価格に対する家賃収入の割合のことを指します。入居率が高いと安定するのはイメージしやすいですが、利回りが低いほうが良いのはなぜでしょうか。これは、市場の需要と供給の問題が関連しています。仮に利回りが高く、値段の安い物件があれば、それは当然人気となって需要が増えます。すると物件の値段が上がり、物件購入価格に対する家賃収入の割合は低くなりますね。この点から、利回りの低い物件は不動産市場から高く評価されています。アパート投資でも、安定して老後に収益が得たいということであれば、高利回りだからといって安直に手を出してはいけませんね。少し話はそれましたが、リスクを冒してでもお金を増やしたいという方は、高利回りの物件で良いでしょう。まずは目的を明確にすることで、投資する物件の全体像が見えてくるということです。
続いては、「情報収集」です。不動産会社やインターネットが主な手段でしょう。不動産サイトに載っている物件の情報だけでなく、その周りの物件や該当するエリアの都市開発計画などにも目を通すと良いでしょう。さらに、病院、スーパー、学校などの数や施設も重要な要素です。先ほど、高利回りの建物はリスクがあって危険と記述しましたが、市場から目をつけれていない良い物件である可能性もあります。この点、不動産の見極めに自信がある方はこれらの情報を駆使し、高利回りの物件でも大丈夫でしょう。
次に重要なのは「現地調査」です。候補物件が決まったら、そのエリアを訪れ、周辺環境を調査しましょう。
次は、「収益のシミュレーション」です。具体的な事業計画や資金繰りをシミュレーションすることで、後々資金不足になることを防ぎます。ただ、融資を受ける際には、購入する物件と購入者の信用を見て査定されます。サラリーマンの方がアパート経営を行う場合、土地代の高い場所では全額融資を受けることが難しいために、多額の自己資金が必要となります。ここは注意すべきポイントです。サラリーマンの方は、郊外や地方で行うケースが多いです。また、そのような場所は築年数の経過で家賃が下落しやすいという特徴もあるので、ローンの返済は余裕をもって行えるようにしましょう。
ローンを組む場合、不動産投資ローンの審査を終えたら、いよいよ「契約」です。多くの場合、契約をする前に重要事項の説明があるので、しっかり目を通しておきましょう。
続いて、購入金額から手付金を差し引いた金額を支払う残金決済の後、物件の引き渡しがあります。同時に、司法書士が登記所で所有権移転登記を行います。また、不動産会社、銀行から火災保険の案内が来ることが多いので、物件の条件を考慮して保険に入りましょう。
最後に、物件を購入した後の「管理」です。物件を管理する方法は主に3つあり、1つ目は管理会社が管理委託料を受け取ることで、管理業務全般を行う不動産の管理委託という方法です。すべての業務に対して、専門家が対応します。管理会社には、一般的に月額家賃の3〜7%程度を支払います。費用はかかりますが、時間と手間が節約できます。また、管理会社の評判によって入居者数が変動することがあるので、管理会社は大切です。2つ目は、管理会社が物件を借り上げ、転貸する方法です。空室の有無に関わらず収入を得ることができるので、確定申告がしやすいです。賃料は管理会社が査定した数字であり、開始当初のものが保障されないので、そこはデメリットですね。3つ目は、自主管理です。入居者対応、賃貸契約の締結などをすべてオーナー自らが管理します。管理会社に払う費用がない点、賃貸経営のやり方を身に着けることが可能という点がメリットですが、時間や手間はかかるでしょう。
アパート投資の利回りと特徴
アパート投資の特徴：他の不動産投資方法との比較
アパート投資の特徴の一つとして、マンション投資に比べて価格が安い点があります。区分マンション投資などで投資する手段もありますが、空室リスクが存在します。空室リスクとは、入居者が入らないリスクのことですね。その点、アパート一棟に対する投資は複数の部屋を管理することが可能なので、家賃収入が安定することとなります。また、一棟丸ごとの投資ということで、全ての権限がオーナーにあることもメリットでしょう。自己判断で家賃料金アップや、資金に余裕がある時に大規模修繕工事を行うことなどが可能です。そして、マンション投資に比べて利回りが高いことが多いですが、それよりはエリアやその他条件に着目したほうが良いでしょう。
アパート投資の利回りとは？利益の仕組みを解説
ここでは、前述した利回りについて軽く触れておきます。物件購入価格に対する家賃収入の割合が利回りを示し、これを表面利回りと言います。不動産情報サイトなどで一般的に使われている指標です。しかし、不動産の購入にはさまざまな費用が必要であり、それを考慮したものが実質的な利回りと言えます。よって、物件の購入にかかったすべての費用に対する家賃収入から経費を差し引いたものの割合で示される、実質利回りというものがあります。また、空室リスクを考慮した想定利回りと、現行利回りがあります。想定利回りは入居率100％、現行利回りは実際の入居率を考慮した利回りです。
アパート投資の利回り相場：成功するための目安と地域別データ
ここでは、アパート投資における利回り相場とその特徴を紹介します。アパート投資の実質利回りの最低基準として3％以上、理想は5％以上というものがあります。新築アパートの実質利回りは、2％〜5％程と言われています。 新築アパートは、新築のブランドによって価格が高いため、利回りは低くなる傾向です。近年では、進化した工法や設備、災害対策の構造も取り入れているので、物件価格が高いです。家賃を高く設定することも可能ですが、その地域の相場より高いと入居者が少なくなるので、大きな差をつけることは難しいでしょう。一方で、中古のアパートは利回りは高めになります。物件価格の安さが大きな理由です。その分、修繕費やリフォームなどの費用が増えるので、実質利回りと表面利回りに差がつく場合も多いでしょう。ここで、賃貸住宅一棟の具体的な利回り数値を見ていきましょう。賃貸住宅一棟はアパートやマンションなどを指します。さらに、ワンルームタイプとファミリータイプという区別もされています。ワンルームタイプ、ファミリータイプの順に見ていくと、東京城南地区が3.9％、4.0％、仙台が5.1％、5.2％、横浜が4.5％、4.5％、名古屋が4.7％、4.8％、札幌が5.0％、5.2％、大阪が4.5％、4.5％、京都が4.8％、4.9％、神戸が4.8％、5.0％、広島が5.2％、5.5％、福岡が4.7％、4.8％となっています。
アパート投資が向いている人とは？
これまでアパート投資の概要と利回りについて紹介しましたが、いかがでしたか。ここでは、どのような人がアパート投資に向いているのかお伝えします。まず、アパート投資はミドルリスク、ミドルリターンの投資です。そして、費用を回収してから黒字となるので、まとまった家賃収入が入るまでに時間がかかります。この点から、短期間で収益を得ることは難しいです。プロの不動産投資家が場所を選べば可能かもしれませんが、やはり短期間での収益が期待できるのはその他の投資手段となってきます。具体例としては、株式投資やFXが挙げられます。これらも安定的に収益を得ようとするなら長期投資が鉄則ですが、不動産に比べればハイリスクハイリターンで、短期間での収入が期待できます。株式投資の専門家は、市場の動向を常に把握し、株式の売買を行っています。これらのことから、アパート投資は安定した収益、長期間投資でも良いという人が向いています。例えば、今は資金があるが老後に収入がほしい人、手持ちの資金をただ預金しておくのがもったいないという方でしょうか。現在の日本では、預金の利率は非常に低いので、それなら投資はしたいけど資金を減らすリスクは避けたいと思う方は多いはずです。ここにあげたのは一例ですが、この記事を読んでアパート投資が向いていると思った方は、ぜひ検討してくださいね。
【参照】
不動産投資とは？初心者が知るべきメリットや魅力、仕組み、運用方法、始め方
https://www.renosy.com/magazine/entries/52
不動産投資の始め方〜具体的な5つの手順・やり方などを解説
https://www.renosy.com/magazine/entries/3378#heading-1
アパート経営の利回りを計算する方法は？ 最低ラインと目安も解説
https://ieul.jp/column/articles/1885/
アパート投資とは？始め方から、良いところ悪いところまで
https://mansionkeiei.jp/column/33339
令和２年度 住 宅 市 場 動 向 調 査 報 告
https://www.mlit.go.jp/common/001401319.pdf
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東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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