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2025/11/20【マンション投資利回り】理想の運用利回りとリスク管理のポイント解説
- マンション投資
マンション及び不動産投資に興味を持つと、利回りについてもっと知りたいと思う方は多いのではないでしょうか。本日はそんな方に向けて利回りについて解説します。利回りが高ければ収益性が高いですが、そのような物件はリスクの高い物件であることが多いです。不動産は大きな買い物ですし、ご自身で満足するだけの情報をそろえてから購入していただきたいと思います。本記事がその一助となれば幸いです。 最初にまず不動産投資とは何か、その中のマンション投資の立ち位置などをお伝えした後、利回りについて解説します。ぜひ参考にしてみてください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
不動産投資の概要と魅力
不動産投資とは、不動産を購入し、それを運用・活用して収益を得る投資手法です。不動産投資には主に区分マンション投資と一棟マンション投資の2つがあります。区分マンション投資はマンションの一室単位で投資していくもので、比較的少ない資金で始めることができます。初期費用が抑えられるのが良い点です。一棟マンション投資は初期費用や経費が大きいものの、その分リターンも大きくなります。
そんな不動産投資の収益は主に2つあり、家賃収入と売却益です。家賃収入に関しては、景気変動の影響を受けにくいので、安定した収益を見込めます。これは身の回りを想像していただきたいのですが、月々の家賃が景気の影響を受けてすぐに変わることはあまりないですよね。よって、不動産は他の投資手段より比較的安定しており、老後の資産形成において選択する人も多いです。売却益に関しては相場に変動がありますが、購入時より高い相場の時に売却すれば利益を得ることができます。そういった意味で地価が上昇し始めている、または今後地価が上昇する要素があるということであれば不動産を購入しておきたいです。
そして、不動産投資には中リスク、中リターンという性質があります。これは前述したように、物件の相場に変化があるものの、家賃収入の安定性があるためです。他の投資手段としてはFX、株式、投資信託、預金などがあります。預金が一番安定していますが、金利の低さからリターンはとても小さいです。よって、この中では老後の資金形成として不動産投資が選ばれることが多いのでしょう。株式やFXは利益を安定して出すには、多くの時間と専門的知識が必要だということもあります。リターンは大きいですが、それでさえ損失を出すことが多いです。
不動産投資のメリット、デメリット
不動産投資の概要についてお伝えしましたが、ここでは主要なメリットとデメリットについて伝えます。
まずメリットの1つ目は、不動産ローンを組むことが可能で、手持ちの資金が少なくても投資できることです。2つ目は、家賃収入による安定した収入、3つ目は、安定した収入を老後に受け取ることができることです。不動産を購入してしばらくは、ローンや維持費の返済に家賃を充てるため、収益が黒字になるまでに一定の時間が必要です。ですから老後に収入を受け取ることが可能ですし、今回のテーマである利回りにとって非常に重要なポイントです。利回りについて理解を深めておけば、収入の計画を立てることができます。そして4つ目は、節税効果です。不動産を購入した直後では諸々の経費により赤字扱いとなり、所得と相殺できます。数字上の所得が減るので、税金が減るケースがあります。次に、不動産投資のデメリットは、流動性が低く、売買に時間がかかることです。他の投資手段に比べて、お金の預け入れや売買に手間がかかります。他にも、入居者が少ない空室リスクや天災のリスク、運営コストがかかるといったデメリットがあります。しかし、他の投資手段でもリスクはつきものですし、これらは比較的小さいデメリットでしょう。例えば、株式投資では2008年のリーマンショックなどがありました。これはリーマン・ブラザーズ・ホールディングスが多くの負債を抱えて倒産したことをきっかけに起きました。当時の株式市場、世界経済に大きな影響を与えた事例として有名です。不動産投資はさまざまなリスクを考慮したうえで、比較的中リスクと言われています。
マンション投資における利回りの重要性
利回りの基本的な考え方
利回りとは、投資金額に対する年間の収益割合を示す指標です。不動産投資においては、物件を購入した金額に対する1年間の家賃収入の割合を示しています。この値は、物件によって異なります。当然家賃収入を高くすれば利回りは良くなりますが、それで入居者が減ってしまうリスクがあります。そして、利回りにはいくつか種類があります。表面利回りと実質利回り、想定利回りと現行利回りなどがあります。表面利回りとは、物件の価格に対する1年間で得られる家賃収入の割合です。
(表面利回り〈%〉＝年間家賃収入÷物件の価格×100) 一方、実質利回りは家賃収入から経費を除いた場合の収益率です。
(実質利回り〈%〉＝「年間家賃収入－年間の経費」÷物件の価格×100) 物件取得にかかる経費や維持費などは物件によって異なるため、実質利回りを意識することが重要です。一般的には、利回り＝表面利回りを指すことが多いので、正確な投資プランを描くためにもこの利回りの意味を理解しておきましょう。
続いて、想定利回り、現行利回りについてですが、これは空室リスクを考えた上での指標です。先ほどの表面利回り、実質利回りは収益性のみを考慮しており、空室リスクを考慮していません。想定利回りは空室がない、つまり満室での経営を想定した利回りで、現行利回りは現在の入居率をもとに計算した利回りです。
マンション投資の利回りの実態
ここではマンション投資の利回りについて紹介しますが、マンションとは何かについてまずお伝えします。
マンションとは、建物の種類の一つで、アパートや一戸建てと並ぶ住宅形態の一つです。ちなみに、アパートとマンションの明確な区別はありません。ハウスメーカーや不動産会社などによって規定があり、それぞれで定義しています。ただ、企業ごとに判断基準が異なるものの、一般的には大きいものがマンションでしょう。基準として何階建てか、木造建築か鉄筋建築かなどがあります。そして、一般的にはマンションのほうが家賃が高く、立地や広さが優れている傾向にあります。
ここで、日本不動産研究所が発表する「不動産投資家調査」賃貸住宅一棟の期待利回りを見てみましょう。2022年10月のデータでは、東京城南地区のワンルームタイプで3.9%、ファミリータイプで4.0%です。札幌は同じ順番で5.0%、5.2%となっており、横浜は4.5%、4.5%です。このように、各地方都市の利回りをみると、4.0%から5.5%ほどになっています。これは不動産の中で中程度の利回りと言えそうです。最も利回りの低い都心のオフィスビルでは3%中盤程度の利回りで、商業店舗では5〜6%の利回りの地域が多く見受けられます。ホテルでは4.5〜5.5%の利回りとなっており、マンション投資の利回りが中程度であることがわかると思います。他の不動産と比べて、リスクとリターンのバランスは良さそうです。投資において、利回りが低ければ低リスク、高ければ高リスクという鉄則があります。利回りが高くて低リスクの物件が存在したとしても、それは買い手がたくさんついて価格が高騰しますから、高い利回りの物件はほとんど市場から高リスクと判断されています。また、多くの地方でファミリータイプのほうが利回りは高くなっていますね。その分リスクも高いので気を付ける必要があります。
ここでは平均利回りのデータを示しましたが、それに固執せず、対象エリアの平均利回りや土地価格も調査しておくことが重要です。より良い物件を探すために、多くの情報は必要です。情報を探すうえで、代表的なリスクとそれを回避するために気を付けるべきことを次に紹介します。
リスク管理と利回りの関係
1つ目は、繰り返し登場する空室リスクです。マンションを所有し、貸し出すことで家賃収入が得られます。インカムゲインとも呼ばれますが、空室になってしまっては手に入りません。また、マンション投資では入居者が退去してから次の入居者がくるまで時間がかかることがあります。区分マンション投資、一棟マンション投資でも共通事項ですが、区分マンション投資のほうが影響は大きいです。一棟マンション投資は、多くの部屋があるのでリスクを分散できるのに対し、1室では完全な無収入の期間ができてしまいます。入居者の行動は想定しづらい点なので、気を付けたほうが良いでしょう。
2つ目は、運営管理リスクです。マンション投資では、物件維持のために自然災害や家賃滞納といったリスクに対応する必要があります。
3つ目は、家賃下落リスクです。景気変動によって大きな変化を受けづらい家賃変動リスクですが、需要が少なければ家賃を下げざるを得ません。新築であってもそのようになるケースがありますし、一方で、古い物件でもそのままの提示金額で家賃が決まることもあります。
では、これらのリスクを減らすにはどのような点に気を付けるべきか紹介します。
1つ目は、利便性の悪い物件です。駅からの距離やスーパーやコンビニ、病院の位置を確認しておきましょう。このような物件は販売価格が低くなり、利回りが高くなりやすいです。その分空室になることや、その他経費がかさむことが多いです。これを確認しておくことで空室リスクや家賃下落リスクを軽減できるでしょう。
2つ目は、管理費や積立金です。これらが高いと家賃収入から経費を差し引いた実質利回りは低くなります。正確にかかる費用を把握しておくことで運営、管理上のリスクを減らせます。
3つ目は、管理状態の悪い中古物件です。これは早い段階で想定外のリフォームを行わなければならない可能性があります。この点も気を付けることで運営、管理上のリスクを減らせますね。
マンション投資の利回りまとめ
本記事では不動産投資の概要やリスク、マンション投資の利回りについて紹介しましたが、いかがでしたでしょうか。基本的には、3〜5.5%程度を推移しているのではないでしょうか。傾向として都心のほうが利回りが低いですね。これは不動産市場の中で、都心の需要が大きいということです。安定した利回りを求めてマンション投資を行うなら、都心での投資も選択肢のひとつとしてはどうでしょうか。都心ということで物件相場はたかくなってしまいますが、区分マンション投資で初期費用を抑える手段もあります。利回りと該当エリアの状況、ご自身の状況を考慮しながら、後悔のない不動産選びをしてください。
【参照】 不動産投資とは？初心者が知るべきメリットや魅力、仕組み、運用方法、始め方
https://www.renosy.com/magazine/entries/52
不動産投資家調査
https://www.reinet.or.jp/visitors-jrei.html
マンション投資はメリットが多い！ リスク回避に重要な不動産・不動産会社選びとは？
https://www.tohshin.co.jp/blog/article0038.html
【不動産投資の利回りをやさしく解説】理想は何%？簡単な計算法や相場も紹介します
https://sumaity.com/realestate_investment/press/537/
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