中古アパート投資はあり？メリット・デメリットと成功のポイント

「どうせ中古アパートなんて、ボロボロの物件ばかりなんでしょ」
「新築と中古、どっちに投資すればいいの？」
「中古アパートって儲からないイメージがある」

このようなイメージを持っている人はいませんか？不動産投資を検討しているのであれば、きっと不労所得が欲しかったり、節税対策をしたかったりすると思います。もしかしたら、不動産投資を初めて検討している人もいるかもしれません。この記事は、そのような人にとって必見です！今回は、中古アパート投資に焦点を絞って、メリットとデメリットを挙げて詳しく説明しています。記事には、どのような人が中古アパート投資に向いているかを書いているので逃さず見てください。最後には、中古アパートに投資すべきかどうかの意見をまとめています。不動産投資で安定した収益を得たい人は、ぜひ最後までご覧ください。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

中古アパート投資とは？初心者向けに徹底解説

はじめに、中古アパート投資とはどのような投資であるかについて説明します。中古アパート投資とは、築年数のあるアパートに投資して賃貸に出し、家賃収入を得ようとする不動産投資のことを指します。基本的には長期的な運用を前提としており、一棟丸ごと購入し、売りに出します。他の不動産とは異なり、昔ながらの木造住宅の割合が大きいことが特徴的です。そのため、初期費用が他の不動産よりも安価です（それでも融資を受ける必要あり）。しかし、耐用年数が短かったり、老朽化によるリスクが大きかったりするような特徴も兼ねています。こうした特徴も踏まえながら、以下で中古アパートのメリットとデメリットについて、一つひとつ見ていきましょう。

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中古アパート投資のメリット

まずは、メリットから紹介します。今回紹介するメリットは5つあります。①物件が安価②過去の売買データがあること③資産としての価値が下がりにくいということ④すぐに収入を得られる⑤節税効果、の5つです。どれも中古アパート投資特有のメリットなので、ぜひメモを取りながら確認してください。

①初期費用が安価で投資しやすい

中古アパートは、マンションや新築アパートに比べて購入価格を抑えられます。このことにより、高い利回りで、かつ少ないローンで不動産投資できます。ローン額が少ないと、返済期間も同じように短くなるため、将来的な不安はなくなるでしょう。とくに、新築のような内見でとても状態がいい物件など、新築に負けないような中古物件もたくさんあります。毎月のローン返済額を少なくすると、手元の現金が増えるため、何かトラブルが起こった際にも落ち着いて対応できます。初期投資を抑えたいという人や、不動産投資初心者の人などにはオススメできるでしょう。

②過去の売買データを活用した安定したキャッシュフロー

中古アパートは、過去の売買履歴が残っていたり、需要データを見たりできます。過去のデータがあれば、どのような返済計画を立てればよいかが明確になり、安定したキャッシュフローを生み出せるでしょう。家賃設定する際にも、相場観を把握できるため、過去の実績を参考にしながら決められます。一方新築の場合だと、過去のデータは存在しないため、返済計画を立てづらいでしょう。当初想定していた需要を大きく下回り赤字になることもあり得ますが、中古の場合だとほとんどそうした心配をしなくていいでしょう。どのくらい売れるかが事前に分かっていると、安心感が得られますよね。

③資産価値が下がりにくい！中古アパートの安定性

中古アパートには、価値が下がりにくいという特徴があります。新築の場合だと、「新築ブランド」により、始めは価値が高い状態で売りに出せますが、誰か入居者が入った時点で中古へと生まれ変わります。そうすると、一気に不動産という「資産」としての価値は下落します。一方中古の場合だと、とくに何もない限りは、急激な価値の下落は考えにくいでしょう。よって、家賃相場も上下させる必要もないため、安定した収益を得られるというメリットがあるのです。

④すぐに収入を得られる！中古アパート投資のスピード

中古アパート投資は、前回利用者の仲介業者等を引き継げます。そうすると、さまざまな手続きの手間が省け、スピード感をもって収入獲得まで到達できるのです。かつ、もともと入居している人もいるため、1から入居者を募集する必要はありません。1からの手続きが面倒な方は、新築よりも中古物件への投資が適しているかもしれません。

⑤節税効果が高い！中古アパート投資の税制優遇

中古アパート投資では、住民税と所得税の節税効果が大きいことも大きなメリットでしょう。不動産投資で節税したい場合には、どれだけ減価償却費を計上できるかで節税額が決まります。減価償却とは、投資に際してかかる費用を、一定期間に配分する会計処理のことです。減価償却費は、物件の築年数や構造によって異なります。物件の築年数が長いほど減価償却費を多く計上でき、かつ構造が木造住宅であれば最も減価償却費を計上します。中古アパートの場合は、築年数が長く木造住宅であることが多いため、節税効果が高いと言えるのです。

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中古アパート投資のデメリット

続いて、デメリットに関してです。こちらも5つ紹介します。①空室リスクが高い②修繕費がバカにならない③売却しにくい④ローンを組みにくい⑤入居者とのトラブル、の5つです。とくに修繕費に関しては、最大の懸念点だと言えますので要注意です。こちらも、しっかりメモを取りながら確認していきましょう。

①空室リスクが高い

中古アパートは、新築物件やマンションに比べて空室リスクが高いという特徴を持っています。この原因としてはいくつか挙げられますが、代表的なもので言うと、内見時に内装に不満を覚えたり、古いアパートのため設備面に不満を覚えたりすることなどがあります。加えて、近年は新型コロナウイルスの影響で地方に移住する人も増加しています。そのため、都会の中心部のアパートを購入しても、予想通りに入居者が集まらない場合もあるため注意が必要です。空室率が高いと、当初の返済計画に大きな支障をきたし、キャッシュフローに悪影響を与えてしまいます。空室率を上げないように、日ごろから適切な管理や他のアパートとの差別化など、努力が欠かせません。生半可に不動産投資で収益を上げたいと考えている人には、中古アパート投資は向いていないでしょう。

②修繕費用がかさむ！老朽化のリスク

なんといっても中古アパート投資の最大のデメリットです。先述したように、中古アパートは築年数が長く木造住宅が多い傾向にあります。それにより、見えないところで老朽化が進行している場合や、さまざまな設備不良を抱えている場合があります。前の管理者がどのような管理をしていたかも定かではないため、見た目だけで投資先を選ぶことは避けるべきです。また、大規模な災害や大雨に襲われた際も危険です。雨漏れ等の修繕費だけで済めばいいですが、そもそも修復不可能になるまで倒壊する可能性すらあります。もし修繕する必要がある際には、管理会社と密に連携をとりながら対処しなければなりません。

③売却が難しい！中古アパートの現金化リスク

そもそも不動産投資の特徴として、株など他の投資先と異なり現金化しにくいということがあります。その中でも、とくに中古アパートはいざという時に現金化しにくい不動産です。築年数が経ったり、老朽化が進行したりすると、金融機関からの物件に対する評価は悪くなります。また、新築に比べて中古アパートは収益を得られる期間が短いため、それにより評価が下がります。したがって、手元に現金が必要になった時に即座に現金化できる投資先を希望する方には向いていません。もし中古アパートに投資する際には、綿密に出口戦略を立ててから投資しましょう。

④ローンが組みにくい！融資面でのデメリット

不動産投資する際には、ローンを組むのが基本です。しかし、中古アパート投資時には金融機関からの審査が厳しく、ローンの条件が不利になることがあります。これは、金融機関からの担保の問題があり、老朽化が進行しているようなアパートは「収益性が低い物件」とみなされるのです。投資家の信用情報だけでなく、物件自体の収益性も評価されるため、ローン審査が厳しくなります。そのため、場合によっては自己資金割合を増やして初期投資する必要があるでしょう。

⑤入居者とのトラブル！管理運営の難しさ

中古アパートには、比較的金銭的余裕のない人が入居する場合があり、トラブルのリスクがあります。それにより、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。代表的な例で言うと、家賃の滞納が挙げられるでしょう。加えて、入居者同士のトラブルも発生しやすいでしょう。こうしたリスクヘッジのために、入居時の審査を厳しくしたり、物件の内見をしっかりしたりすることなどが必要です。管理会社との連携も緻密に行っておきましょう。

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中古アパートには投資すべきか？

中古アパート投資のメリットとデメリットをまとめると以下のようになります。

メリットから見る！中古アパート投資を選ぶ理由

• ①物件が安価
• ②過去の売買データがあること
• ③資産としての価値が下がりにくいということ
• ④すぐに収入を得られる
• ⑤節税効果

デメリットも理解！中古アパート投資のリスクと対策

• ①空室リスクが高い
• ②修繕費がバカにならない
• ③売却しにくい
• ④ローンを組みにくい
• ⑤入居者とのトラブル

このようなメリットとデメリットが、中古アパート投資時には伴ってくるということがわかりました。これを踏まえて、中古アパートに投資すべきかについて話します。結論、投資者の状況次第ということがいえます。というのも、不動産投資は、投資者それぞれで目的もさまざまなのです。中古アパート投資には、投資額を少なくして投資したい人や、節税効果を最大化させたい人が向いているでしょう。返済期間のメンテナンスが面倒だという人や、空室リスクを懸念している人であれば、中古アパート投資には向いていないでしょう。まずはあなた自身の状況を整理し、どのような目的で投資しようと考えているのかを言語化するところから始めてみましょう。

参考

https://hedge.guide/feature/second-hand-apartment-management-merit-demerit.html
https://hedge.guide/feature/second-hand-condominium-investment-advantage-disadvantage.html
https://mansionkeiei.jp/column/33367
https://www.seiwa-stss.jp/tochikatsuyo/knowledge02/k02cat01/3.html
https://areps.co.jp/owner/knowledge/investing-second-hand-apartments-profitable/

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける