中古アパート投資は初心者でも成功できる！投資向きな人とポイント解説

「不動産投資を始めようとしているけど、全く知識がなくどうすればいいかわからない」と悩んでいる人はいませんか？一言で不動産投資といっても、不動産投資にはさまざまな種類があったり、それぞれで特徴があったりして、何から手を付けたらいいかわからないこともあるでしょう。そんなあなたも安心です。今回は、不動産投資の中でも中古アパート投資に焦点を絞って説明していきます。中古アパート投資の概要や流れ、注意すべき点など要点を押さえて解説しています。とくに4項の見落としがちなポイントは、不動産投資に失敗する人にありがちな内容であるため、よく注意してみる必要があります。不動産投資に成功して、老後安心して生活するためにも、ぜひ最後までご覧ください！

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

中古アパート投資の基本情報

はじめに、不動産投資と中古アパート投資について簡単に説明します。

不動産投資の基礎知識

不動産投資とは、購入した不動産物件を第三者に貸し出すことで得られる収益、もしくは不動産物件を売却することに得られる売却益を獲得することを目的とした投資方法です。賃貸の大家さんに当たる人が、この不動産投資をしている人になります。こうした不動産投資にもいくつか種類があります。例えば、新築マンション投資、中古アパート投資、戸建て投資、駐車場投資などがあります。その中でも今回は、中古アパート投資に焦点を絞って説明します。中古アパートに投資する人の目的としては、節税を狙うことや、老後の年金対策や保険代わりとして投資することなどが挙げられます。

中古アパート投資をオススメする理由

次に、数ある不動産投資の中でも特に中古アパート投資をおすすめする理由を説明します。新築アパート投資との比較を通じて、分かりやすく解説するので、順を追って見ていきましょう。

①節税効果を狙う方法

不動産投資を行う多くの人は、節税効果を目的としています。中古アパート投資は、特に高い節税効果が期待できる投資方法です。節税効果を最大化するには、建物の減価償却費をいかに増やすかが鍵となります。減価償却費は、建物の構造と築年数で主に決まります。構造に関しては、木造物件、鉄筋物件などいくつか種類がありますが、最も減価償却費を計上しやすいのは木造住宅です。中古アパート物件は木造住宅が多いため、節税効果抜群だといえます。築年数に関しては、築年数が長いほど減価償却費を計上しやすいのです。比較的古いつくりの多い中古アパート物件が、他の投資先より節税効果があるのは言うまでもありません。

②賃料が安定する理由

中古アパートは、新築物件と比べて賃料が下がりにくい特徴があります。新築物件は「新築ブランド」によって人気がありますが、入居者が入るとその物件は「中古」として扱われるため、賃料が大きく下がることもあります。しかし、誰かが入居してしまった時点でその物件は「中古」扱いになります。新築と中古では需要の大きさが異なるため、新築→中古のタイミングで大幅に家賃を下げざるを得なくなってしまうのです。その分、中古アパートは工夫次第で賃料の振れ幅を抑えられるため、長期的に安定したキャッシュフローを生み出せます。

③高利回りが得られる理由

中古アパートは、新築よりも利回りが高い傾向にあります。初心者の投資家は修繕費が気になり、新築物件に手を出しがちですが、中古物件は価格が下がりやすく、初期費用を抑えた投資が可能です。そうすると、初期費用を抑えられ、中古アパートの部屋を満室にすることさえできれば、その分月々の収益は大きくなります。
また、新築時と比べると、築1年で約1〜2割価格は減少します。よって、ほぼ新築のような内装の物件であれば、かなり需要は見込まれるため、空室リスクは減り利回りが良くなるでしょう。

中古アパート投資の初期費用とは？

続いて、中古アパート投資時に欠かせない「お金」の話をします。ここでは、必要な初期費用や購入手続きの流れについて紹介しますので、購入の流れをしっかり把握しておきましょう。

購入時にかかる費用

中古アパート投資には、必要な初期費用が6つあります。これらの費用の合計は、物件価格の約15％に相当します。それぞれの費用を順番に見ていきましょう。

①物件購入費用

アパート購入時に必要な物件費用です。この際、ローンは年収の10倍まで組むことが可能です。

②仲介手数料

中古アパート投資には、不動産会社への仲介手数料が発生します。

③印紙税

契約書に貼るための印紙代に当たります。

④登録免許税

契約し、登記する際に不動産所有者が国へ支払う税金です。固定資産税評価額×2％で計算できます。

⑤不動産取得税

地方税法に基づき、不動産取得税が課せられます。税額は、固定資産税評価額の4％で計算されます。

⑥司法書士報酬

登記の際に司法書士に業務委託した場合に支払う報酬のことを指します。

購入時の流れ

不動産購入時には、さまざまな手続きが必要になります。ここでは、大きく6つのステップに分けて説明します。

①物件探し

ある程度不動産の知識を身に付けたら、実際に不動産会社に出向いて物件を探します。不動産会社に出向くだけではなく、不動産会社のHPや広告などでも探せます。投資時に組むローンに関しては、投資家の資金力や信用力、物件の魅力性などにより額が変わってきます。収入が不安定な場合や、収益が見込みにくい物件の場合には多く借りられないこともあります。

②不動産買付

自分好みの物件が見つかり、「ここに投資したい！」と思ったら、実際に内覧します。内覧後、問題なければ不動産会社に買付します。買付とは、不動産会社に買付証明書を提出することを指します。より良い物件には多くの買付が集まるため、ここでは迅速に行動することをオススメします。

③融資の審査、売買契約

不動産投資は巨額の投資であるため、大半はローンを組んで投資します。そのための審査がここで行われます。基本的に買付とほぼ同タイミングで審査が施行されることが多いでしょう。
仮審査後、重要事項説明を受けて問題がなければ売主-買主間で売買契約が結ばれます。この際に手付金を支払うことになります。手付金は、不動産額の5〜10％が目安です。

④管理会社の選定

売買契約締結後は、賃貸管理会社を選定する作業が必要です。もしくは、前の管理会社を引き継ぐかを決定します。賃貸管理会社に物件管理を委託しておくと、急なトラブルに迅速に対応してくれるなど、メリットは多くあります。管理会社ごとの特徴を把握し、自身のニーズに合った管理会社を選びましょう。

⑥引き渡し

ここまでの流れを終えると、いざ不動産の登記、決済、引き渡しをします。決済時には、鉄金を除いた残金、固定資産税清算金、登記費用、仲介手数料が必要になるので注意しておきましょう。

中古アパート投資の注意点3ポイント

ここまで中古アパート投資についてさまざまな観点を紹介しましたが、いかがでしたか？「自分でもできそう」と感じた方もいるかもしれません。

しかし、重要なことなのにもかかわらず、投資時に見落としがちな注意点があります。この項では、そんな見落としがちなポイントを3点だけ紹介します。投資後「こんなつもりじゃなかった」とならないよう、しっかり注意点を押さえておきましょう。

①空室リスク

中古アパートは、駅や市街地から離れた場所や人口が少ない地域に建っていることがあります。そうすると、当初の想像よりも入居が決まらず、空室が続く場合があるでしょう。空室があると、その分毎月の収益は得られなくなり、ローンの返済計画にも支障をきたすことになります。このような空室リスクを回避するためには、幅広い募集をかけることや、独自性のある物件にすることが重要です。ターゲットを明確にして、オリジナリティのある物件になるように工夫してみましょう。

②住民とのトラブル

中古アパートは新築とは異なり、さまざまなトラブルに巻き込まれるリスクがあります。具体的には、住民とのトラブルや設備の故障が考えられます。は、アパートの壁が薄いことによる苦情や、設備不良による苦情などです。後者は、想定以上に修繕費がかかることによる問題があります。中古アパートは、前管理者がどのような管理をしていたかわからないため、思ってもいなかった箇所から綻びが生じ、修繕費がかさむことがあるでしょう。こうした事態を想定し、入居時の審査を厳しくしたり、構造をしっかり見極めるためにリサーチを徹底したりして、対策を講じましょう。

③家賃下落

中古アパートは、新築と比べて家賃が下がりにくいというメリットがあります。しかし、この点を過信してはいけません。下落しにくいとは言っても、外的要因により下落することもあります。例えば、開発により駅が廃止になったり、学校がなくなったりすると周辺の土地需要は大きく変動するでしょう。こうしたリスクはいつ起きるかわかりませんが、はじめから考慮してローンを組んでいれば、家賃を落とすなど柔軟な対応が可能になります。ギリギリな返済計画にするのではなく、余裕を持った返済計画を心がけましょう。

まとめ、中古アパート投資に向いている人とは・・

今回は中古アパート投資のあれこれについて紹介してきましたが、どのように感じたでしょうか。上記のような内容を踏まえると、中古アパート投資には「時間をかけずに投資したい人」「資金繰りに余裕のある人」が向いているといえるでしょう。まずは自身の投資目的を明確にして、それに見合った投資先を選ぶべきです。不動産投資を始めてみようというあなたは、まずは投資の目的から考えてみましょう。最後までご覧いただきありがとうございました。

参考
https://www.grandvan.co.jp/grandvantime/3252
https://www.musashi-corporation.com/wealthhack/second-hand-apartment
https://www.richroad.co.jp/apartment/

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける